Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver jcp fond, 4 avril 2025, n° 24/00981

TJ Versailles 4 avril 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'Etat
La cour a constaté que la notification a été effectuée conformément aux exigences légales, rendant la demande recevable.
Accepté
Inexécution des obligations de paiement par le locataire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail et occupation illégale des lieux
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que le locataire ne pouvait plus occuper les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Preuve de l'arriéré de loyers et charges
La cour a constaté que le bailleur avait apporté la preuve de la créance, condamnant le locataire au paiement des sommes dues.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que l'occupation des lieux par le locataire après la résiliation du bail causait un préjudice au bailleur, justifiant l'indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de procédure engagés par le bailleur
La cour a condamné le locataire aux dépens, considérant que le bailleur avait engagé des frais pour le recouvrement de sa créance.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par le bailleur dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver jcp fond, 4 avr. 2025, n° 24/00981
Numéro(s) :	24/00981
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	17 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christian PAUTONNIERStéphane PAUTONNIER
Cabinet(s) :	PAUTONNIER ET ASSOCIES
Parties :	Société BATIGIERE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE BATIGIERE GRAND EST VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE

Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

N° RG 24/00981 – N° Portalis DB22-W-B7I-SVBJ

JUGEMENT

Du : 04 Avril 2025

Société BATIGIERE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE BATIGIERE GRAND EST VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE

[K] [L]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PAUTONNIER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [L]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 04 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 06 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société BATIGIERE HABITAT anciennement dénommée BATIGIERE GRAND EST venant aux droits et obligations de la Société BATIGERE EN ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER, substitué par M^e Stéphane PAUTONNIER, de la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR :

Madame [K] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

A l’audience du 06 Février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2023 , la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [L] [K] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 506,82 euros, et 129,71 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [L] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 225,21 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 24 janvier 2024, la société BATIGERE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de :

constater le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, subsidiairement prononcer la résiliation du bail avec effet deux mois après la signification du commandement de payer, pour défaut de paiement des loyers et des charges aux échéances convenues, ordonner l’expulsion de Madame [L] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,autoriser la société BATIGERE HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [L] [K], conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner DSOLIDARITE Madame [L] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6 958,70 euros au titre des loyers, éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes provisoirement arrêté au 25 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience, sans préjudice de tous autres dus, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef et remise des clefs, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa notification au Préfet, préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produisent intérêt conformément à l’article 1343-2 du code civil,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans constitution de garantie et nonobstant l’exercice des voies de recours.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 12 novembre 2024.

À l’audience du 6 février 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et mentionne que la dette est croissante, actualisant la créance à la somme de 9 015.71 euros. Elle est opposée aux délais de paiement.

Madame [L] [K], régulièrement assignée, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [L] [K] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société BATIGERE HABITAT le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 1er mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 janvier 2025 que la société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 244,90 euros (150,67 euros le 14 mars 2024 et 94,23 euros le 27 novembre 2024) imputée pour des frais de procédure d’huissier.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [K] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 8 770,81 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 28 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 novembre 2024 sur la somme de 6 958,70 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 1er avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 septembre 2023 à compter du 2 avril 2024.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [L] [K] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 2 avril 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [L] [K] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 2 avril 2024et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [L] [K] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 septembre 2023 entre la société BATIGERE HABITAT d’une part, et Madame [L] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 1er avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 2 avril 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 5], l’expulsion de Madame [L] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [K] à compter du 2 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 8 770,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 novembre 2024 sur la somme de 6 958,70 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à la société BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 avril 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [L] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE