T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/00872 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KDWX

MINUTE n° : 2025/ 170

DATE : 19 Mars 2025

PRÉSIDENT : M. Yoan HIBON

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat plaidant) et M^e Patrick CAGNOL, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat postulant)

DEFENDERESSE

S.A.R.L. FIDUCIMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Société FONCIA GRAND BLEU venant aux droits de la SARL FIDUCIMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

S.D.C. HOTEL & CLUB HOUSE représenté par son syndic la société FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 15/01/2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 05/03/2025 et prorogée au 19/03/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Patrick CAGNOL

M^e Laurent LE GLAUNEC

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Patrick CAGNOL

M^e Laurent LE GLAUNEC

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant exploit de commissaire de justice du 20 janvier 2024, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SARL HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD a fait assigner la SARL FIDUCIMO aux fins suivantes :

Condamner la Sté FIDUCIMO à adresser à Me [Z] [K], notaire [Adresse 4] ou à la SARL UBAYE NOTAIRES & ASSOCIES – Mes [D] [I] et [V] [S] [Adresse 1] l’état daté portant sur le lot n° 7 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier HOTEL & CLUB HOUSE ainsi que l’attestation définie par l’article 20-II de la loi du 10 juillet 1965 sous astreinte de 1000,00 € par jours de retard à compter de la notification de la décision à intervenir.

Dire que le Juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte

Condamner in solidum la Sté FIDUCIMO et la Sté FONCIA GRAND BLEU au paiement de la somme de 5000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec distraction en ce qui concerne ces derniers, au profit de M^e Patrick CAGNOL, avocat aux offres et affirmations de droit.

Dans le cadre de ses conclusions notifiées par RPVA le 4 octobre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SARL HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD maintient ses demandes et sollicite en outre de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’intervention volontaire, la dire irrecevable

Suivants ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la société FIDUCIMO, la Société FONCIA GRAND BLEU et le syndicat des copropriétaires HOTEL ET CLUB HOUSE, intervenants volontaires sollicitent du juge des référés de :

ORDONNER la mise hors de cause de la SARL FIDUCIMMO

DIRE n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTER la société HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD de toutes ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER la société HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD à la société FONCIA GRAND BLEU la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

CONDAMNER la société HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD au syndicat des copropriétaires HOTEL CLUB HOUSE la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, enrôlée sous le n° RG 24/00872, a été appelée à l’audience du 15 janvier 2025 et mise en délibéré au 5 mars 2025, prorogé au 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les interventions volontaires

Il n’est pas contesté que la société FONCIA GRAND BLEU vient aux droits de la société FIDUCIMO de sorte que son intervention volontaire sera déclarée recevable.

La société FIDUCIMO sera mise hors de cause.

S’agissant du syndicat des copropriétaires, il justifie de son intervention volontaire par sa volonté de faire part des difficultés rencontrées avec l’ancien syndic. L’absence de remise des archives par le précédent syndic ne permettrait la production d’état daté et précis.

Il convient cependant de rappeler qu’aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne formule aucune autre demande que la condamnation de la demanderesse au paiement de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat se contente de rappeler les difficultés rencontrées avec l’ancien syndic, ce que la société FONCIA GRAND BLEU avait tout le loisir d’exposer dans le cadre de ses écritures.

Dès lors, l’intervention du syndicat des copropriétaires est sans lien avec l’objet du litige qui concerne l’obligation de production de pièces dont seul le syndic pourrait être débiteur.

Son intervention volontaire sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande de communication de documents

La demande de la SARL HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD est fondée sur l’article 849 du code de procédure civile qui traite de la compétence territoriale du tribunal judiciaire.

Le fondement est erroné.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civil, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour justifier de sa demande de transmission de documents, la SARL HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD invoque l’article 5 du décret du 17 mars 1967 en vertu duquel :

Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Elle invoque également l’article 20-II de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose :

Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant :

1° Soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ;

2° Soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.

La demanderesse justifie de la vente projetée d’un lot de copropriété et de la demande formulée par Me [Z] [K] d’avoir à lui communiquer la délivrance d’un état daté portant sur ce lot, conformément à l’article 5 du décret susvisé et de l’attestation prévue par l’article 20-II de la loi du 10 juillet 1965.

Pour s’opposer à cette demande le syndic précise que cette l’exécution de cette obligation serait impossible en raison des manquements de l’ancien syndic dans la transmission des éléments comptables.

La société FONCIA GRAND BLEU ne précise cependant pas quels documents non transmis seraient déterminants quant à l’établissement des documents susvisés.

En tout état de cause, la société FONCIA GRAND BLEU fonde par la suite son argumentation non pas sur le caractère impossible de l’exécution de l’obligation mais sur le risque d’engager sa responsabilité professionnelle.

Le syndic reconnaît en outre que son obligation de communiquer un état daté dans le cadre d’une cession immobilière « n’est pas discutable ».

Le syndic reconnaît ainsi que le refus de satisfaire à une obligation non discutable serait fondé sur la crainte de voir sa responsabilité engagée.

Or, l’article 5 du décret du 17 mars 1967 précise que les indications figurant sur l’état daté peuvent transmises « d’une manière même approximative ».

L’attestation de l’article 20-II de la loi du 10 juillet 1965 semble en outre pouvoir être établie malgré la rétention d’informations reprochée à l’ancien syndic.

Par ailleurs et en toute hypothèse l’éventuelle mise en œuvre de la responsabilité du syndic ne pourra intervenir qu’à la lumière des informations dont elle bénéficiait de manière effective. Il ne pourra à ce titre lui être reproché de manquement si, malgré ses demandes et les procédures engagées, l’ancien syndic persistait à refuser de lui transmettre des documents essentiels.

La société FONCIA GRAND BLEU ne saurait dès lors se retrancher derrière le risque d’engager sa responsabilité pour refuser de transmettre les documents prévus par les textes susvisés.

Il sera par conséquent fat droit à la demande de la SARL HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD.

Sur les demandes accessoires

Le syndic FONCIA GRAND BLEU, qui succombe, sera condamné au paiement d’une somme de 1.500 € application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE représenté par son syndic la société FONCIA GRAND BLEU, irrecevable dans son intervention volontaire, sera condamné au paiement d’une somme de 1.500 € application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndic FONCIA GRAND BLEU sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

DECLARONS irrecevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE représenté par son syndic la société FONCIA GRAND BLEU ;

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de la société FONCIA GRAND BLEU, venant aux droits de la société FIDUCIMO ;

CONDAMNONS la société FONCIA GRAND BLEU à adresser à Me [Z] [K], notaire [Adresse 4] ou à la SARL UBAYE NOTAIRES & ASSOCIES – Mes [D] [I] et [V] [S] [Adresse 1] l’état daté portant sur le lot n° 7 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier HOTEL & CLUB HOUSE ainsi que l’attestation définie par l’article 20-II de la loi du 10 juillet 1965 dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que passé ce délai, la société FONCIA GRAND BLEU sera condamnée au paiement d’une astreinte de 300 € par jour de retard ;

DISONS que nous nous réservons la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNONS la Société FONCIA GRAND BLEU à payer à la SARL HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD une somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE représenté par son syndic la société FONCIA GRAND BLEU à payer à la SARL HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD une somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la Société FONCIA GRAND BLEU aux entiers dépens, avec distraction en ce qui concerne ces derniers, au profit de M^e Patrick CAGNOL, avocat ;

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT