REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 24/01415 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MSTO

En date du : 18 décembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Etablissement public Régie d’Exploitation et de Développement des Insta llations tourisques du [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Olivier AVRAMO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. TEXTO BANDOL, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Olivier AVRAMO – 0305

M^e Michel LABI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2007, la REGIE D’EXPLOITATION ET DE DEVELOPPEMENT DES INSTALLATIONS TOURISTIQUES DU [Localité 5] (REDIF) a donné à bail commercial à la SARL TEXTO BANDOL pour une durée de 9 ans se terminant le 30 juin 2016, moyennant un loyer de 12 237,47€ TTC brut par an, dans un bâtiment à usage de gare supérieure du téléphérique du [Localité 3] Faron, au sommet du Faron, des locaux comprenant une salle de bar au premier étage faisant rez-de-chaussée sur la route contiguë à l’aire d’arrivée du téléphérique, une salle de restaurant du rez-de-chaussée en sous-sol avec local de plonge et garde cuisine, terrasse, WC et toilettes.

Le bail commercial s’est prolongé tacitement depuis le 1er juillet 2016.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 décembre 2021, la REDIF a fait signifier à la SARL TEXTO BANDOL un congé commercial pour le 30 juin 2022 sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction, au visa de l’article L. 145-17 du code de commerce, aux motifs suivants : déversements détritus et déchets aux abords, encombrement de parties non soumises à bail par spa gonflable et autres mobiliers extérieurs (amas de chaises, matériel de restauration), présence de déchet provenant du bar restaurant Panoramic notamment en-dessous de la terrasse du restaurant dans des parties incessibles (sic), présence de mégots de cigarettes à proximité des abords du restaurant de la terrasse basse, présence de résidus d’un arbre calciné au droit de la terrasse basse, paiement systématique en retard du loyer trimestriel.

La SARL TEXTO BANDOL est demeurée dans les lieux.

C’est dans ces circonstances que, par acte extrajudiciaire en date du 11 juillet 2022, la REDIF a fait assigner la SARL TEXTO BANDOL devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de validation du congé commercial, d’expulsion de la SARL TEXTO BANDOL, ainsi que de condamnation du preneur au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle de 8 235,08€, un arriéré de loyers de 1 129,04€ au 30 juin 2022, 10 000€ de dommages et intérêts et 4 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 22/3888.

Par ordonnance du 6 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné le retrait de l’affaire du rang des affaires en cours pour défaut de diligence des parties.

L’affaire a été rétablie sous le n° RG 24/1415 par ordonnance du juge de la mise en état du 15 mars 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits et moyens, la REDIF demande au tribunal de :

DEBOUTER la SARL TEXTO de l’intégralité des demandes, fins et conclusions ;

VALIDER le congé délivré par la R.E.D.I.F en date du 28 décembre 2021 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

PRONONCER la résolution judiciaire pour inexécutions graves et répétées du bail commercial, en date du 1er juillet 2007, aux torts exclusifs du Preneur ;

ORDONNER l’expulsion de la Société TEXTO BANDOL, ainsi que tout occupant de son chef, des locaux situés au sommet du [Adresse 4], consistant à : – Une salle de bar au premier étage faisant rez-de-chaussée sur la route contiguë à l’aire d’arrivée du téléphérique ; – Une salle de restaurant du rez-de-chaussée en sous-sol avec local de plonge et garde cuisine ; – Terrasse ; – WC/ toilettes ;

FIXER ET CONDAMNER à payer, en tant que de besoin, l’indemnité d’occupation due par la Société TEXTO BANDOL en application de l’Article 8 alinéa 2 du bail, au double du loyer en cours au jour de la résiliation soit actuellement à la somme trimestrielle de 16470,16 € (soit 8.235,08 € X 2) à compter du 1er juillet 2022, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

FIXER une astreinte de 100,00 € par jour de retard jusqu’à parfaite libération des lieux, CONDAMNE la Société TEXTO BANDOL à payer à la Société R.E.D.I.F la somme de 1.129,04 € correspondant à l’arriéré de loyer arrêté à la date du 30 juin 2022 ;

CONDAMNER la Société TEXTO BANDOL à payer à la Société R.E.D.I.F la somme de 10 000,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNER la Société TEXTO BANDOL à payer à la Société R.E.D.I.F la somme 4 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, d’un montant de 526,66 € et ce avec distraction au profit de Maître AVRAMO sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits et moyens, la SARL TEXTO BANDOL demande au tribunal de :

À titre principal,

CONSTATER que le congé délivré par la REDIF ne présente aucun motif grave et légitime ;

DÉCLARER que le congé est nul et privé d’effet ;

DÉCLARER que le bail s’est poursuivi tacitement depuis son échéance, la SARL TEXTO BANDOL disposant du droit de se maintenir dans les lieux ;

À titre subsidiaire,

CONSTATER l’absence de mise en demeure préalable au congé ;

DÉCLARER bien fondée la contestation du congé sans indemnité d’éviction ;

DÉCLARER qu’à défaut de congé valable, la SARL TEXTO BANDOL est fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction et à poursuivre l’exploitation dans les locaux jusqu’à son parfait paiement ;

CONDAMNER la REDIF à régler à la SARL TEXTO BANDOL une indemnité d’éviction de 600.000 Euros ;

Si le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairée, il lui est demandé de :

— DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission habituelle en pareille matière et notamment de fixer le montant de l’indemnité d’éviction qui sera due à la SARL TEXTO BANDOL SARL ;

— Dire que l’évaluation de l’indemnité d’éviction devra tenir compte des bilans comptables de la SARL locataire, de la perte de son fonds de commerce, des frais de réinstallation, du coût des licenciements, du préjudice commercial, mais également du prix d’acquisition du fonds de commerce et des éventuelles améliorations réalisées par la SARL TEXTO BANDOL ;

En tout état de cause,

REJETER les demandes, fins et conclusions de la REDIF ;

CONDAMNER la REDIF à verser à la SARL TEXTO BANDOL la somme de 15.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

*

L’instruction a été clôturée le 16 septembre 2025 par ordonnance du 1er juillet 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 16 octobre 2025, a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’appartient pas au tribunal d’y répondre.

Sur la validité du congé sans offre de renouvellement

Aux termes de l’article L. 145-17 du code de commerce :

«  I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa…"

Le bailleur doit prouver non seulement l’existence d’un motif, mais également sa gravité et sa persistance. Ainsi, il ne suffit pas au bailleur de justifier d’un manquement, il doit aussi établir que ce dernier s’est poursuivi au-delà du délai d’un mois après la mise en demeure du preneur.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 décembre 2021, la REDIF a fait signifier à la SARL TEXTO BANDOL un congé commercial pour le 30 juin 2022 sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction, au visa de l’article L. 145-17 du code de commerce, aux motifs suivants : déversements détritus et déchets aux abords, encombrement de parties non soumises à bail par spa gonflable et autres mobiliers extérieurs (amas de chaises, matériel de restauration), présence de déchet provenant du bar restaurant Panoramic notamment en-dessous de la terrasse du restaurant dans des parties incessibles (sic), présence de mégots de cigarettes à proximité des abords du restaurant de la terrasse basse, présence de résidus d’un arbre calciné au droit de la terrasse basse, paiement systématique en retard du loyer trimestriel.

La REDIF demande au tribunal de valider le congé signifié le 28 décembre 2021. La SARL TEXTO BANDOL soutient qu’il n’existe aucun motif grave et légitime justifiant le congé et demande de le déclarer nul.

En l’espèce, en premier lieu, si la REDIF produit des photographies de déchets, résidus et mégots de cigarettes, elle ne justifie pas de la responsabilité de la SARL TEXTO BANDOL dans ces déversements de détritus.

En deuxième lieu, la présence d’un spa gonflable et de mobilier de plein-air entassés sur la terrasse ne caractérise pas un « encombrement de parties non soumises au bail » puisque la terrasse fait partie des locaux donnés à bail.

En troisième lieu, si quelques retards de paiement subis par le bailleur, au demeurant admis par la SARL TEXTO BANDOL, ont justifié une mise en demeure de payer pour les loyers du 4e trimestre 2016 et du 1er trimestre 2017, et un commandement de payer pour les 2e et 3e trimestres 2018, il est constant que ces impayés, constatés plus de trois ans avant la signification du congé, ont été régularisés rapidement.

Il s’ensuit que la REDIF ne justifie pas de motifs graves et persistants l’autorisant à donner congé sans indemnité d’éviction à sa locataire. Il y a donc lieu de déclarer nul le congé signifié le 28 décembre 2021.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail commercial

Aux termes de l’article 1217 du code civil : " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter."

Aux termes de l’article 1227 du code civil : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

Aux termes de l’article 1229 du code civil : " La résolution met fin au contrat. / La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice…".

Aux termes de l’article 1728 du code civil : " Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur en cas d’inexécution fautive caractérisant des manquements graves et répétés de la part du locataire. Toute violation par le locataire de ses obligations concernant la jouissance des lieux est susceptible d’entraîner la résiliation du bail, que ces obligations résultent du contrat ou de la loi.

La REDIF se borne à invoquer des “fautes contractuelles continues” malgré des mises en demeure et un congé pour motif grave, sans démontrer l’existence desdites fautes contractuelles. Or, il ressort de ce qui a été dit plus haut que la responsabilité de la SARL TEXTO BANDOL dans le déversement de detritus n’est pas établie, que l’utilisation de la terrasse ne constitue pas une faute contractuelle et que les impayés sont peu nombreux et anciens.

La REDIF est donc déboutée de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur.

Elle est, par suite, déboutée de sa demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré de loyers

La REDIF n’établit pas l’existence d’un impayé de loyer de 1 129,04€.

Elle est donc déboutée de sa demande de condamnation de la SARL TEXTO BANDOL au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts

La REDIF ne précise pas les préjudices qui justifieraient de lui allouer une somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts.

Elle est donc déboutée de sa demande de condamnation de la SARL TEXTO BANDOL au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La REDIF, partie perdante dans la présente instance, est condamné à payer une somme de 3 000 euros à la SARL TEXTO BANDOL sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition :

PRONONCE la nullité du congé sans offre de renouvellement signifié par la REGIE D’EXPLOITATION ET DE DEVELOPPEMENT DES INSTALLATIONS TOURISTIQUES DU [Localité 5] à la SARL TEXTO BANDOL le 28 décembre 2021 et la poursuite du bail commercial du 1er juillet 2007, poursuivi tacitement depuis le 1er juillet 2016 ;

DEBOUTE la REGIE D’EXPLOITATION ET DE DEVELOPPEMENT DES INSTALLATIONS TOURISTIQUES DU [Localité 5] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur ;

DEBOUTE la REGIE D’EXPLOITATION ET DE DEVELOPPEMENT DES INSTALLATIONS TOURISTIQUES DU [Localité 5] de sa demande d’expulsion ;

DEBOUTE la REGIE D’EXPLOITATION ET DE DEVELOPPEMENT DES INSTALLATIONS TOURISTIQUES DU [Localité 5] de sa demande d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la REGIE D’EXPLOITATION ET DE DEVELOPPEMENT DES INSTALLATIONS TOURISTIQUES DU [Localité 5] de sa demande de condamnation de la SARL TEXTO BANDOL au paiement d’une somme de 1 129,04€ au titre d’un impayé de loyer ;

DEBOUTE la REGIE D’EXPLOITATION ET DE DEVELOPPEMENT DES INSTALLATIONS TOURISTIQUES DU [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la REGIE D’EXPLOITATION ET DE DEVELOPPEMENT DES INSTALLATIONS TOURISTIQUES DU [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la REGIE D’EXPLOITATION ET DE DEVELOPPEMENT DES INSTALLATIONS TOURISTIQUES DU [Localité 5] à payer à la SARL TEXTO BANDOL une somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la REGIE D’EXPLOITATION ET DE DEVELOPPEMENT DES INSTALLATIONS TOURISTIQUES DU [Localité 5] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute autre demande.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE