REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 OCTOBRE 2025

__________________________

N° RG 25/05289 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KZBZ

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2025.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. GEC IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Cécile MARINO, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [O]

né le 24 Mai 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Florent LADOUCE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [O] occupe un logement appartenant à la SAS GEC IMMO, situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.300 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la SAS GEC IMMO a fait signifier à Monsieur [J] [O] un commandement de payer pour un montant de 6.678 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 21 février 2025, la SAS GEC IMMO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, la SAS GEC IMMO a fait assigner [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

— déclarer l’action de la société GEC IMMO recevable,

— prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de Monsieur [O], avec effet au jour de la décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [O] à lui payer, à titre provisionnel, les sommes de :

—  9.428,00 euros,

—  1.300 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,

—  2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 16 juin 2025.

À l’audience du 3 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SAS GEC IMMO, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13.328 euros arrêtée au 31 août 2025. Elle fait valoir que le locataire n’a jamais renvoyé le contrat de bail signé, que les parties sont par conséquent liées par un bail verbal dont l’existence et le montant du loyer sont établis par un commencement d’exécution, que la situation d’impayé locatif justifie le prononcé de la résolution judiciaire du bail. La SAS GEC IMMO invoque en outre à l’appui de ses demandes l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Monsieur [J] [O], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [J] [O], assigné à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de résiliation judiciaire du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 16 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS GEC IMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS GEC IMMO aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail verbal :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SAS GEC IMMO se prévaut d’un bail verbal dont elle sollicite la résiliation judiciaire au regard des manquements imputés au locataire.

Il est constant que, si la simple application d’une clause résolutoire claire et précise ne soulève aucune contestation sérieuse, rendant compétent le juge des référés, une demande de résiliation judiciaire soulève en revanche des questions de fond qu’il ne lui appartient pas de trancher, étant seulement juge de l’évidence.

En effet, pour être prononcée, la résiliation judiciaire implique que le juge opère dans un premier temps, la vérification de la réalité du manquement invoqué puis qu’il apprécie la gravité de ce manquement, susceptible d’entraîner la résiliation du bail.

Ainsi, la caractérisation d’une inexécution suffisamment grave ne peut relever des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence et du provisoire.

Dès lors, la SAS GEC IMMO n’est pas fondée à obtenir, en référé, la résiliation judiciaire du bail verbal dont elle se prévaut.

Elle n’est pas non plus fondée à se prévaloir de l’existence d’un trouble manifestement illicite, le locataire n’étant pas dépourvu de droit ni de titre, en l’état du bail verbal qu’elle invoque.

En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que sur les demandes subséquentes tendant à l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En vertu de l’article 1728, 2°, du Code civil le locataire est tenu :

« 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus".

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la preuve de l’existence du bail verbal auquel est soumis Monsieur [J] [O] résulte des pièces du dossier établissant un commencement d’exécution.

Ainsi, des échanges de mails attestent d’un accord sur une date de remise des clefs fixée au 21 mai 2024, et le commandement de payer du 19 février 2025 a été délivré à la personne de Monsieur [J] [O], à l’adresse des lieux loués.

Le projet de contrat de bail adressé au locataire prévoit le paiement d’un loyer hors charges de 1.150 euros outre 150 euros des charges, et le décompte de la dette locative arrêté au 8 avril 2025 fait apparaître des règlements de ce montant, pour les échéances de mai (prorata), juin, août, octobre et novembre 2024, ainsi qu’un règlement partiel en février 2025.

Dans ces conditions, il sera retenu que l’existence du bail verbal dont la SAS GEC IMMO se prévaut n’est pas sérieusement contestable.

Il ressort en outre de ces mêmes pièces que la SAS GEC IMMO rapporte la preuve de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés arrêtés au 8 avril 2025 à la somme de 8.128 euros (échéance d’avril 2025 incluse, conformément au décompte du 8 avril 2025). La SAS GEC IMMO a actualisé sa créance à l’audience à la somme de 13.328 euros arrêtée au 31 août 2025, correspondant aux loyers et charges courus depuis ce décompte.

En conséquence, il sera retenu que la créance locative n’est pas sérieusement contestable, et Monsieur [J] [O] sera condamné à payer à titre provisionnel à la SAS GEC IMMO la somme de 13.328 euros, au titre des loyers et charges dues au 31 août 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse).

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [O] aux dépens de l’instance.

Il convient également de le condamner à payer à la SAS GEC IMMO la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DISONS n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de résiliation du contrat de bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

En conséquence,

DEBOUTONS la SAS GEC IMMO de ses demandes formées à ce titre,

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] à payer à la SAS GEC IMMO à titre provisionnel la somme de 13.328 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2025 (échéance d’août 2025 incluse),

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] à payer à la SAS GEC IMMO la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] aux dépens de l’instance,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE