REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

__________________________

N° RG 25/01054 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KSGO

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Monsieur Alexandre JACQUOT

DÉBATS :

A l’audience du 03 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Novembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [F] [V]

née le 03 Août 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Xavier ARGENTON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e SIGG Antoine, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [I] [E] épouse [L]

née le 11 Mai 1947 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Xavier ARGENTON

— M^e Jean-christophe MICHEL

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 8 mars 2022 à effet au 15 mars 2022, Madame [I] [E] épouse [L] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [F] [V] un logement non meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 660 euros et une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 août 2024, Madame [I] [E] épouse [L] a notifié à Madame [F] [V] un congé motivé par sa décision de vendre. Le prix proposé était de 390.000 euros et la prise d’effet du congé fixée au 14 mars 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 octobre 2024, Madame [F] [V], considérant que le prix de vente mentionné était volontairement dissuasif, a, par l’intermédiaire de son conseil, contesté le congé.

La locataire n’a pas quitté les lieux à l’expiration du congé.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, Madame [F] [V] a fait assigner Madame [I] [E] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, aux fins de nullité du congé et en réparation de son préjudice. Elle a contesté en outre la révision du loyer qui lui a été appliquée, au regard du diagnostic de performance énergétique, et a sollicité le remboursement des sommes perçues à ce titre.

À l’audience du 3 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [F] [V], représentée par son conseil, indique qu’elle se désiste de sa demande aux fins de restitution des sommes perçues au titre des révisions de loyers fondée sur une violation des règles relatives au diagnostic de performance énergétique, et de sa demande tendant à obtenir le rétablissement du loyer initial.

Madame [F] [V] forme, aux termes de ses conclusions développées oralement à l’audience, les demandes suivantes :

— annuler le congé pour vendre notifié le 13 août 2024,

— ordonner une réévaluation du prix de vente en tenant compte de la valeur réelle du bien et des critères de prix du marché,

— déclarer que la locataire n’est pas tenue de donner suite à cette offre de vente tant qu’un prix conforme à la réalité du marché n’a pas été proposé,

— condamner Madame [I] [E] épouse [L] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi,

— la condamner au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Madame [F] [V] fait valoir que le congé avec offre de vente qui lui a été délivré propose l’acquisition du logement qu’elle occupe et non la totalité de l’immeuble et ne comporte aucune ventilation du prix. Elle soutient que le prix ainsi proposé par la bailleresse pour la partie qu’elle occupe est significativement surévalué en ce qu’il est très supérieur aux estimations immobilières qu’elle produit. Elle conclut que la mention d’un prix dissuasif l’a privée de l’exercice de son droit de préemption. En outre, elle révèle de la part de la bailleresse une absence d’intention de vendre et, par conséquent, le caractère frauduleux du congé ainsi délivré. Elle sollicite la réparation de son préjudice en lien avec la manœuvre frauduleuse qu’elle impute à la bailleresse.

Madame [I] [E] épouse [L], représentée par son conseil, par référence à ses conclusions développées oralement à l’audience, a formé les demandes suivantes :

— valider le congé pour vendre,

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [V] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 719,98 euros par mois à compter de la date de la résiliation,

— condamner Madame [F] [V] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— la condamner au paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Madame [I] [E] épouse [L] soutient que le prix de vente n’est pas surévalué dès lors que l’offre de vente n’était pas limitée à la seule partie de la propriété donnée en location mais portait sur le bien immobilier en son entier. Elle fait valoir que le congé pour vendre délivré dans ces conditions est régulier. Elle sollicite reconventionnellement la réparation d’une perte de chance de vendre au motif que la locataire aurait pu faire valoir son droit de préemption depuis octobre 2024 plutôt que de contester le congé et de se maintenir dans les lieux. Elle sollicite son expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives au remboursement du trop-perçu de loyers et au rétablissement du loyer initial

Madame [F] [V] a fait état à l’audience de son désistement de sa demande aux fins de restitution des sommes perçues au titre des révisions de loyers fondée sur une violation des règles relatives au diagnostic de performance énergétique, et de sa demande tendant à obtenir le rétablissement du loyer initial.

Il convient de constater ce désistement.

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

I – « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (…) ».

Aux termes de l’article 25-8 III de la loi précitée, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Il convient également de préciser que l’offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention évidente d’empêcher le locataire d’exercer son droit légal de préemption constitue une fraude affectant l’acte juridique et justifiant son annulation.

La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer.

En l’espèce, les parties s’accordent pour reconnaître que le bail consenti à Madame [F] [V] portait sur une partie d’un ensemble immobilier plus vaste, la bailleresse soutenant que le prix proposé n’est pas excessif en ce que le congé offrait de vendre la totalité du bien, et la locataire soutenant que le prix proposé est excessif en ce que le congé offrait de vendre la seule partie louée.

Il ressort effectivement du dossier que le bien immobilier comporte notamment un garage et une cave ne faisant pas partie des locaux loués, ce qui n’est pas contesté par la bailleresse.

Or, il résulte des mentions portées sur le congé pour vendre délivré le 13 août 2024 par Madame [I] [E] épouse [L] à Madame [F] [V] que celui-ci est « justifié par la décision de vendre la maison de type T2 de 60,54 m2, un jardin, des espaces verts, un parking sur 535 m2 de terrain et 85 m2 de servitude de passage que vous occupez ; le prix de vente de ce bien immobilier est fixé à 390.000 euros ».

Ainsi, l’objet de la vente correspond bien aux seuls locaux donnés à bail, la désignation desdits locaux dans le congé, telle que rappelée ci-dessus, correspondant très exactement à la description des locaux figurant au contrat de bail, et le congé précisant clairement que le prix est proposé pour les locaux loués.

Dans ces conditions, Madame [I] [E] épouse [L], qui, pour seule défense, soutient que le prix de vente n’est pas surévalué dès lors qu’il concernait le bien immobilier pris en son entier, ne peut être suivie en son argumentation.

Madame [F] [V], qui allègue pour sa part que le prix proposé est manifestement surévalué et dissuasif, doit en rapporter la preuve.

A cet égard, elle produit trois rapports d’estimation commerciale : le premier, réalisé le 6 septembre 2024 par l’agence immobilière Sésame, mentionne que les locaux sont évalués entre 150.000 et 160.000 euros ; le second, réalisé le 8 décembre 2024 par BSK Immobilier, indique une fourchette de prix comprise entre 148.000 et 168.000 euros ; le troisième, réalisé le 13 décembre 2024 par l’agence immobilière Nestenn, retient une fourchette de prix comprise entre 140.000 et 160.000 euros.

Ces valeurs, qui ne sont pas contestées par Madame [I] [E] épouse [L] s’agissant de l’évaluation des seuls locaux loués, sont très significativement inférieures au prix de 390.000 euros proposé. En effet, le prix proposé représente plus de deux fois et demi la valeur moyenne des évaluations.

Cet écart de prix démontre que l’objectif du bailleur était principalement dissuasif, ce qui du reste est conforté par le contenu même de ses écritures, dès lors qu’il soutient contre l’évidence, au regard des mentions précises du congé, que le prix proposé concernait l’immeuble pris dans son ensemble et non les lieux loués.

En outre, les éléments constitutifs du bien immobilier non compris dans le périmètre du bail, tels qu’ils ressortent du dossier (cave et garage), n’apparaissent pas justifier un tel écart de prix.

Enfin, la bailleresse ne fournit aucune évaluation du prix qu’elle a proposé.

L’ensemble de ces éléments permet de considérer que le congé pour vendre a été délivré dans un objectif autre que celui affiché, et que le prix proposé a été fixé sur des critères qui sont sans rapport avec la valeur réelle du bien.

Dans ces conditions, il est établi que le prix de vente proposé est excessivement élevé et présente un caractère dissuasif en ce qu’il est nettement supérieur à celui que le locataire est en droit d’attendre, et en ce qu’il ne lui permet pas d’acquérir le logement à des conditions raisonnables.

La mention par le bailleur d’un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption, constitue une fraude affectant l’acte juridique et justifiant son annulation.

En conséquence, il y a lieu d’annuler le congé pour vente délivré le 13 août 2024 par Madame [I] [E] épouse [L] à Madame [F] [V].

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formées par Madame [F] [V] tendant à se voir « ordonner une réévaluation du prix de vente en tenant compte de la valeur réelle du bien et des critères de prix du marché » et « déclarer que la locataire n’est pas tenue de donner suite à cette offre de vente tant qu’un prix conforme à la réalité du marché n’a pas été proposé ».

En effet, la nullité du congé ne peut être scindée, et le congé annulé ne produit plus aucun effet de droit.

Il appartiendra au bailleur, le cas échéant, de délivrer un nouveau congé conforme aux exigences légales.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [F] [V]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [F] [V], qui soutient que le congé mentionnant un prix excessif l’a empêchée d’exercer son droit de préemption, ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait été en mesure d’exercer ce droit de façon effective si le prix proposé avait été conforme au prix du marché.

En revanche, il est constant qu’un locataire qui se voit notifier par son bailleur un congé mettant fin au bail, congé qu’il se trouve contraint de contester s’il entend rester dans les lieux, est placé dans une situation d’angoisse légitime, en ce qu’elle l’oblige à des démarches, y compris judiciaires, sans certitude sur leur issue.

Aussi, le préjudice moral invoqué par Madame [F] [V] ne peut demeurer sans réparation. En conséquence, il lui sera alloué une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes formées par Madame [I] [E] épouse [L]

Eu égard à la solution adoptée, les demandes formées par Madame [I] [E] épouse [L] aux fins de validation du congé, d’expulsion de la locataire, de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts, seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [E] épouse [L], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [F] [V], il y a lieu de condamner Madame [I] [E] épouse [L] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Madame [F] [V] de sa demande aux fins de restitution des sommes perçues au titre des révisions de loyers fondée sur une violation des règles relatives au diagnostic de performance énergétique, et de sa demande tendant à obtenir le rétablissement du loyer initial,

CONSTATE la nullité du congé pour vente signifié le 13 août 2024 par Madame [I] [E] épouse [L] à Madame [F] [V] portant sur un logement situé [Adresse 2],

CONDAMNE Madame [I] [E] épouse [L] à payer à Madame [F] [V] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [I] [E] épouse [L] de ses demandes aux fins de validation du congé, d’expulsion de la locataire, de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [I] [E] épouse [L] à payer à Madame [F] [V] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [E] épouse [L] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE