TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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Références : R.G N° N° RG 25/00891 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6PU

JUGEMENT

DU : 16 Janvier 2026

S.A. IMMO. DU MOULIN [Localité 8],

C/

M. [K] [I]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMO. DU MOULIN [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MAKOSSO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 7 juin 2007, la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] a donné en location à Monsieur [K] [I], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 273,40 €, outre provisions sur charges, montant depuis lors actualisé à la somme de 353,88 €, outre provisions sur charges.

Le 19 septembre 2024, la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] a fait délivrer à Monsieur [K] [I] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 562,95 € selon décompte arrêté au 13 septembre 2024.

Par courrier du 4 février 2025, la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 25 avril 2025, la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] a attrait Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;

d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [I] ainsi que de tous occupants de son chef,

d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [K] [I] ;

de condamner Monsieur [K] [I] au paiement des sommes suivantes :

13 738,30 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2025, outre intérêts à compter du 19 septembre 2024;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

400,00 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation

d’ordonner l’exécution provisoire

Le 29 avril 2025, la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 13 novembre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 7 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 25 254,14 €, y compris les suppléments de loyer de solidarité appliqués, sans que les pièces justificatives n’aient été valablement communiquées à la partie adverse en cours d’instance.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [K] [I].

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [K] [I] n’a pas comparu à l’instance.

Le demandeur déclare s’opposer à tout délai de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 7 novembre 2025, que le locataire a repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées ont vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] verse aux débats un décompte arrêté au 7 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 25 254,14 €.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Toutefois, outre que les pièces présentées par le bailleur ne peuvent être prise en considération faute d’avoir été communiquées au locataire en cours d’instance, il est surabondamment observé que le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Monsieur [K] [I] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 144,78 € (19 x 7,62).

Selon l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire.

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenus à sa disposition ; il est par ailleurs en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par les bailleurs au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ces derniers peuvent apporter la justification.

En l’espèce, le bailleur ne produit pas de justificatifs afférents aux soldes de charges appelés en 2022 et 2023 ; ces appels de charges ne seront donc pas pris en compte.

Conformément à l’article L.441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi que des articles R.441-19 et suivants du même code, le loyer modéré est appliqué en fonction des ressources des locataires. Si ces ressources dépassent d’au moins 20 % du plafond fixé, le bailleur social a l’obligation de réclamer le supplément de loyer solidarité ; l’appréciation du dépassement du plafond de ressources est basé sur l’enquête annuelle que doivent remplir les locataires dans le délai d’un mois à compter de leur réception avec copie de l’avis d’imposition de chacun des occupants ; en l’absence de réponse du locataire à l’enquête, une mise en demeure et un nouveau délai de 15 jours sont applicables, à la suite de quoi, le bailleur calcule le montant du surloyer fixé forfaitairement en tenant compte de la surface habitable du logement, du coefficient de dépassement des ressources d’attribution d’un logement social et du montant mensuel du supplément du loyer, fixé en fonction de la zone géographique ; une indemnité pour frais de dossier est également due.

En l’espèce, outre que les pièces présentées par le bailleur ne peuvent être prise en considération faute d’avoir été communiquées au locataire en cours d’instance, il est surabondamment observé que les éléments justificatifs pour l’application du surloyer 2025 ne sont pas produits. Il convient donc de soustraire les sommes appelées au titre du supplément de loyer de solidarité.

En conséquence, la dette locative a été apurée par Monsieur [K] [I]. La S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] sera déboutée de sa demande en paiement et est débitrice de la somme de 10 801,63 € à l’égard de Monsieur [K] [I] qu’il conviendra d’imputer sur les loyers à venir.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 4 février 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [K] [I] le 19 septembre 2024, pour un montant principal de 5 562,95 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 novembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Toutefois, la dette locative ayant été entièrement apurée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] sera déboutée de sa demande au titre des frais exposés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative de Monsieur [K] [I] a été entièrement apurée au 7 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse) ;

DEBOUTE la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] de sa demande en paiement ;

DIT que les effets de la clause résolutoire sont réputés n’avoir jamais joué ;

DEBOUTE la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] de ses demandes en constatation de la résiliation du bail, en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024 et de l’assignation ;

DEBOUTE la S.A. H.L.M. du MOULIN-[Localité 8] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE