Tribunal Judiciaire de Draguignan, Referes construction, 28 mai 2025, n° 24/02682

TJ Draguignan 28 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation contractuelle de réaliser les travaux
La cour a estimé que l'obligation de la S.A.S. PROVENCE VALORISATION à l'égard du syndicat des copropriétaires est sérieusement contestable, rendant la demande d'exécution des travaux non fondée.
Rejeté
Inhabitabilité des logements
La cour a constaté que plusieurs logements étaient occupés et que des locations saisonnières avaient lieu, ce qui contredit l'allégation d'inhabitabilité, rendant la demande d'indemnisation non fondée.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que la S.A.S. PROVENCE VALORISATION devait être condamnée à payer des frais de justice au syndicat des copropriétaires, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, réf. construction, 28 mai 2025, n° 24/02682
Numéro(s) :	24/02682
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine RYCKEBOEROlivier BURTEZ-DOUCEDE
Parties :	Syndicat des copropriétaires LES TRESORS D' ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice c/ S.A.S. PROVENCE VALORISATION

Texte intégral

T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/02682 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KGOK

MINUTE n° : 2025/ 352

DATE : 28 Mai 2025

PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires LES TRESORS D’ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice représenté par Mr [J] [L] président du conseil syndical, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine RYCKEBOER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.S. PROVENCE VALORISATION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 09 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE

M^e Antoine RYCKEBOER

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE

M^e Antoine RYCKEBOER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit délivré le 4 avril 2024, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, le syndicat des copropriétaires LES TRESORS D’ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice représenté par Mr [J] [L] président du conseil syndical a assigné la S.A.S. PROVENCE VALORISATION à comparaître devant le juge des référés du présent Tribunal. Aux termes de ses conclusions dernièrement signifiées le 8 avril 2025, il demande au Juge des référés de :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1231-1 et 1611 et suivants du Code civil,

— DEBOUTER la S.A.S. PROVENCE VALORISATION de toutes ses demandes;

— ORDONNER l’exécution par la S.A.S. PROVENCE VALORISATION, des travaux suivants convenus dans le protocole d’accord du 12 juillet 2024, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard à compter du 30 septembre 2024 :

— Reprise des désordres mentionnés dans le constat d’huissier du 21 novembre 2022 hors reprise du carrelage et du gaz,

— Pose et raccordement des compteurs ENEDIS,

— Remise en état des façades comme avant ;

— Enlever les fils qui pendent, recherche panne studio n4 (câble aérien) ;

— Mettre une serrure sur le local technique,

— Enlever le carrelage posé sur le regard, mise à niveau du regard,

— Raccorder le compteur des communs en enlevant l’installation qu’il y a chez la voisine, mise au propre après retrait des compteurs

— Pose des compteurs d’eau manquants.

— CONDAMNER la S.A.S. PROVENCE VALORISATION à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] :

— la somme de 49.500 € (750 € x 11 studios x 6 mois) à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi du 30 septembre 2024 au 7 avril 2025 ;

— la somme de 275 € (25 € x 11 studios) par jour à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance à compter du 30 novembre 2024 jusqu’à la date effective de réalisation des travaux convenus dans le protocole du 12 juillet 2024 ;

— RESERVER les dépens

Par conclusions du 9 avril 2025, développées à l’audience, la S.A.S. PROVENCE VALORISATION sollicite le rejet de l’ensemble des demandes et la condamnation du demandeur à lui payer une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Après de multiples renvois sur demandes des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2025 au cours de laquelle les parties ont maintenu leurs demandes, le demandeur étant autorisé à déposer une note en délibéré avant le 24 avril 2025 compte tenu du caractère tardif des écritures adverses, ce qu’il n’a pas fait.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

De plus, aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il résulte des dispositions de l’article 1104 du Code civil que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. ››

En l’espèce, il résulte des contrats de vente de biens immobiliers conclus dans le courant de l’année 2022 entre la S.A.S. PROVENCE VALORISATION et différents propriétaires constitués en syndicat des copropriétaires LES TRESORS D’ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice représenté par Mr [J] [L] président du conseil syndical, la mention suivante :

« le vendeur déclare que les lots objets des présentes ne sont, à ce jour, pas encore équipés de compteurs divisionnaires d’eau et d’électricité. Le vendeur précise que le bien est à ce jour raccordé aux réseaux d’eau et d’électricité au moyen de compteurs généraux.

Néanmoins le vendeur déclare que la pose desdits compteurs divisionnaires pour chaque appartement est en cours.

Il s’oblige à :

— prendre en charge, à ses frais exclusifs, la pose desdits compteurs divisionnaires d’eau et d’électricité,

— à régler lui même les factures d’eau et d’électricité de l’ensemble immobilier, jusqu’à la pose des compteurs divisionnaires,

— remettre en état les parties communes (saignées à boucher et carrelage à poser dessus),

— boucher les saignées et trous dans les appartements vendus,

— et à produire le Consuel dès que la pose des compteurs d’électricité sera effective ».

Il résulte du procès-verbal de constat en date du 21 novembre 2022 l’absence de réalisation de ces travaux et du procès-verbal de constat du 27 avril 2023 la puissance électrique insuffisante pour un fonctionnement optimal de l’ensemble des appareils électriques des copropriétaires.

Par protocole transactionnel conclu le 12 juillet 2024, soit postérieurement à la présente assignation, la S.A.S. PROVENCE VALORISATION s’est notamment engagée à :

« – Reprise des désordres mentionnés dans le constat d’huissier du 21 novembre 2022 hors reprise du carrelage et du gaz

— Pose et raccordement des compteurs ENEDIS

— Remise en état des façades comme avant ;

— Enlever les fils qui pendent, recherche panne studio n4 (câble aérien) ;

— Mettre une serrure sur le local technique

— Enlever le carrelage posé sur le regard, mise à niveau du regard.

— Raccorder le compteur des communs en enlevant l’installation qu’il y a chez la voisine, mise au propre après retrait des compteurs

— Pose des compteurs d’eau manquants. »

Il résulte du procès-verbal de constat en date du 29 novembre 2024 l’absence de réalisation de ces travaux et notamment l’absence de raccordement des compteurs électriques individuels au réseau, l’absence de pose des compteurs d’eau et l’absence de réalisation des travaux d’embellissement.

Il résulte par ailleurs des éléments produits aux débats que l’abonnement VEOLIA a été résilié par la S.A.S. PROVENCE VALORISATION courant mars 2025, obligeant le syndicat des copropriétaires LES TRESORS D’ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice représenté par Mr [J] [L] président du conseil syndical à souscrire un nouvel abonnement sans précision quant à la date à laquelle cette démarche a été effectuée.

Des échanges de courriels entre les parties au cours du mois de mars 2025, il apparaît par ailleurs que le raccordement ENEDIS était prévu le 25 mars 2025, chacun des copropriétaires devant alors bénéficier du Consuel pour son lot.

En outre, les pièces produites par la S.A.S. PROVENCE VALORISATION démontrent que, si le chantier a effectivement pris du retard, celui ci n’est pas imputable qu’à son inertie. En effet, si l’absence de raccordement ENEDIS est indifférent au syndicat des copropriétaires LES TRESORS D’ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice représenté par Mr [J] [L] président du conseil syndical et ne peut donc être retenu comme dégageant la S.A.S. PROVENCE VALORISATION de ses obligations, il en va différemment des difficultés rencontrées par les différents professionnels intervenus avec plusieurs copropriétaires qui ont, soit obligé à reporter des travaux prévus de longue date en raison de l’absence de certains notamment, soit obligé à cesser des travaux en cours (embellissement notamment, souhaitant d’autres solutions à mettre en œuvre). En outre, il apparaît que de nombreux travaux ont effectivement été réalisés à la date de l’audience, sans toutefois qu’il soit possible de déterminer avec précision ceux qui restent à effectuer, copropriétaire par copropriétaire.

Dans ces conditions, il en résulte que l’obligation de la S.A.S. PROVENCE VALORISATION à l’égard du syndicat des copropriétaires LES TRESORS D’ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice représenté par Mr [J] [L] président du conseil syndical est sérieusement contestable et il sera dit n’y avoir lieu à référés.

S’agissant de sa demande d’indemnisation provisionnelle, le syndicat des copropriétaires LES TRESORS D’ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice représenté par Mr [J] [L] président du conseil syndical se fonde sur le procès-verbal de constat du 27 avril 2023 pour faire valoir que les logements sont inhabitables comme ne bénéficiant ni de chauffage ni d’eau chaude. Il résulte cependant des pièces produites par la S.A.S. PROVENCE VALORISATION que plusieurs des logements font l’objet de locations saisonnières régulières et que les avis publiés par les locataires ne signalent aucune difficulté de ce chef. Il est également relevé, ce que le syndicat des copropriétaires LES TRESORS D’ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice représenté par Mr [J] [L] président du conseil syndical ne conteste pas, que certains copropriétaires occupent leur logement. Il ressort en réalité du procès-verbal de constat que, si la puissance électrique est apparue insuffisante à cette date, c’est que l’ensemble des appareils électriques les plus énergivores (climatisation, chauffe-eau, plaque de cuisson, four) a été mis en fonctionnement dans le même temps, provoquant en effet une surtension. Il n’est pas non plus contesté que l’ensemble des consommations d’eau et d’électricité ont été réglés par la S.A.S. PROVENCE VALORISATION jusqu’à la mise en œuvre des compteurs individuels, soit entre l’achat de leurs biens immobiliers par les copropriétaires et le mois de mars 2025. Enfin, une indemnisation des copropriétaires a déjà été mise en œuvre, au moins partiellement, des suites du protocole d’accord signé entre les parties le 12 juillet 2024, ceux-ci s’étant engagés, pour le surplus, à se désister de leur demande.

Dans ces conditions, le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires LES TRESORS D’ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice représenté par Mr [J] [L] président du conseil syndical apparaît sérieusement contestable et il sera dit n’y avoir lieu à référés de ce chef.

Dans la mesure où il est établi qu’à la date de délivrance de l’assignation, la S.A.S. PROVENCE VALORISATION n’avait pas respecté ses engagements contractuels résultant des compromis signés courant 2022, elle sera condamnée aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.S. PROVENCE VALORISATION à payer à le syndicat des copropriétaires LES TRESORS D’ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice représenté par Mr [J] [L] président du conseil syndical la somme de 2.000 €.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe,

DIT n’y avoir lieu à référés pour le tout,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES TRESORS D’ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice représenté par Mr [J] [L] président du conseil syndical de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la S.A.S. PROVENCE VALORISATION à payer au syndicat des copropriétaires LES TRESORS D’ANTHEOR pris en la personne de son syndic coopératif en exercice représenté par Mr [J] [L] président du conseil syndical la somme de 2.000 € (deux mille) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. PROVENCE VALORISATION aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE