TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 12 Septembre 2025

Dossier N° RG 20/07950 – N° Portalis DB3D-W-B7E-I5XZ

Minute n° : 2025/255

AFFAIRE :

[A] [V], [N] [M] épouse [V] C/ [X] [P], S.A.R.L. LES VILLADOUS

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET lors des débats

Madame Aurore COMBERTON lors de la mise à disposition

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Simon AZOULAY

M^e Mihaela CENGHER

M^e Fabienne REY- GUISSART

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [V], demeurant [Adresse 1]

Madame [N] [M] épouse [V], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Mihaela CENGHER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSES :

Madame [X] [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fabienne REY- GUISSART de l’ASSOCIATION FABIENNE REY-GUISSART – FLORENCE REY-MORABITO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.R.L. LES VILLADOUS, dont le siège social est sis [Adresse 8] / FRANCE

représentée par M^e Simon AZOULAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et M^e Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier en dates des 25 novembre et 2 décembre 2020, les époux [V] faisaient assigner Madame [P] et la SARL Les Villadous sur le fondement des articles 1641, 1240, 1132, 1133, 1137, 1352 du Code civil.

La partie demanderesse exposait être entrée en relation contractuelle avec l’agence immobilière Les Villadous afin d’acquérir un bien immobilier à [Localité 4].

Un compromis de vente était signé avec Madame [P] le 14 décembre 2018 portant sur un bien immobilier situé [Adresse 1], cadastré F545. Le 11 février 2019 l’acte de vente était reçu en l’étude de Maître [E] [Z], notaire à [Localité 4].

Préalablement à la vente, les acquéreurs avaient visité le bien à deux reprises dans la journée. Dès la prise de possession des lieux, ils avaient été réveillés en pleine nuit par des bruits provenant d’un immeuble voisin dépassant les émergences spectrales acceptables. En réalité les nuisances se produisaient quotidiennement à partir de 5h30 jusqu’au soir.

Il était attesté que la locataire du bien vendu avait quitté les lieux pour cette raison sans payer les loyers, en raison de la privation de jouissance paisible de l’appartement.

Les époux [V] apprenaient qu’un atelier de boulangerie était à l’origine de ces nuisances sonores. Rien ne signalait sa présence dans la rue.

Un procès-verbal de constat était établi par huissier les 2 et 3 juillet 2019. Les époux [V] tentaient une démarche amiable auprès de Madame [P], qui bien qu’ignorant la présence de l’atelier de boulangerie, leur proposait de racheter l’appartement à hauteur de 74 000 €, montant acquitté par les demandeurs pour son acquisition.

Les époux [V] ayant exposé des frais de rénovation d’un montant supérieur, refusaient cette proposition.

Ils soutenaient à titre principal que la présence de l’atelier constituait un vice caché. Les habitants du village avaient connaissance de la situation, l’atelier étant le seul moyen d’approvisionnement de la boulangerie du village.

Ils demandaient la condamnation de Madame [P] à leur verser la somme de 20 000 € au titre de la réparation du préjudice moral et du préjudice de jouissance. Ils produisaient des pièces médicales établissant l’impact des nuisances sur leur santé.

Ils sollicitaient que le prix de vente de 68 000 € ainsi que les frais de notaire et d’acquisition leur soient restitués, pour un montant de 12 121,71 € ainsi que les frais de rénovation d’un montant de 2500 €.

À titre subsidiaire, ils observaient que la grave maladie de Monsieur [V] le rendait particulièrement vulnérable au stress. Ils soutenaient que la réticence dolosive de Madame [P] qui avait gardé le silence sur les nuisances affectant le bien affectait la validité de la vente.

Madame [P] ne pouvait ignorer les nuisances alors qu’elle avait rénové elle-même le bien immobilier pendant plus d’un an.

Ils soutenaient encore avoir été victimes d’une erreur sur le bien immobilier au sens de l’article 1132 du Code civil, dans la mesure où ils n’auraient pas contracté s’ils avaient eu connaissance des nuisances sonores. De surcroît l’acte de vente avait été rédigé en langue française, sans traduction, alors qu’ils étaient de nationalités moldave et roumaine et ne maîtrisaient pas le français.

Quant à l’agence immobilière, elle livrait la même version que Madame [P], à savoir que les bruits étaient imperceptibles durant la journée.

Madame [P] avait proposé de faire racheter le bien immobilier par Monsieur [C], qui était son auteur et était propriétaire de plusieurs biens immobiliers à [Localité 4] et notamment de la majorité des lots constituant l’immeuble où se situait l’appartement des demandeurs.

Les époux [V] demandaient la condamnation des défenderesses à leur verser les mêmes montants sur le fondement de la nullité de la vente, outre la somme de 20 000 € au titre du préjudice moral, la somme de 2500 € titre du préjudice matériel, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens incluant le coût du constat d’huissier.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 juin 2024 les époux [V] persistaient dans leurs demandes :

* à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés de voir prononcer la résolution de la vente et la condamnation in solidum de Madame [P] et de la SARL Les Villadous au paiement des sommes suivantes :

—  68 000 € au titre du prix de vente

—  6000 € au titre de la commission d’agence

—  5929,71 € au titre des frais de notaire et droits de mutation

—  2500 € au titre des frais de rénovation et d’achat de l’équipement de la cuisine

—  20 000 € en réparation du préjudice moral

*à titre subsidiaire sur le fondement des manœuvres dolosives de voir prononcer la nullité de la vente et condamner in solidum Madame [P] et la SARL Les Villadous au paiement des mêmes montants

*en tout état de cause indépendamment des demandes de voir condamner Madame [P] et la société Les Villadous à leur verser :

— la somme de la somme de 20 000 € au titre du préjudice moral

— la somme de 2500 € au titre du préjudice matériel

— la somme de 2500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens incluant les frais de constat d’huissier.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023 Madame [P] soutenait en premier lieu à titre de fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir que les nuisances sonores n’existaient pas.

Madame [P] observait qu’aucune procédure d’urgence n’avait été engagée par les demandeurs contre l’auteur des nuisances sonores pour trouble anormal du voisinage, ni auprès du maire dans le cadre de ses pouvoirs de police.

Un an après les échanges entre les conseils des parties, le 25 novembre 2019, les époux [V] faisaient délivrer assignation aux défenderesses.

Madame [P] se rendait sur place le 1er septembre 2023 et constatait que le local de boulangerie située [Adresse 2] exploité par la SAS O pain provençal était fermé et vidé de matériel. Quant à la boutique de boulangerie elle avait été remplacée par un dépôt de pain à l’enseigne Le fournil d’Éden.

L’extrait K bis de la société O pain provençal et l’annonce publiée au BODACC le 16 mars 2023 établissaient que la société avait été dissoute et que le fonds correspondant à la boutique de boulangerie avait été vendu puis revendu à la SAS Éden, laquelle n’avait pas acquis l’atelier.

Par conséquent les nuisances sonores avaient en toute hypothèse disparu, de sorte que les demandes des époux [V] étaient sans objet. Ils n’étaient pas légitimes à maintenir leurs prétentions aux fins de résolution ou aux fins de nullité de la vente en raison de troubles sonores qui n’étaient plus d’actualité.

Au surplus les époux [V] ne rapportaient pas la preuve que les nuisances sonores provenaient bien de la fabrique, ni que celles-ci dépassaient les seuils réglementaires autorisés.

En tout état de cause Madame [P] contestait le bien-fondé des demandes.

Née en 1991, elle exposait avoir souhaité placer l’argent reçu en 2009 en héritage de son grand-père en perspective de ses besoins futurs et avoir acquis un bien à titre de placement immobilier locatif afin de dégager une source de revenus mensuels.

Elle produisait l’attestation de son oncle paternel Monsieur [L] en ce sens.

C’était dans ces circonstances qu’elle avait fait la connaissance de Monsieur [C] qui lui avait proposé d’acquérir l’un des lots de l’immeuble sis [Adresse 1]. Elle avait acquis le bien par acte notarié du 28 octobre 2010. Monsieur [C] avait trouvé rapidement une locataire. À la suite de défauts de justification d’assurances et d’impayés de loyer Madame [P] avait dû lui délivrer un commandement de payer, auquel la locataire avait répondu en commettant des dégradations, la conduisant à effacer sa dette si elle quittait rapidement les lieux. Elle avait dû engager ses économies pour réparer les dégâts puis avait décidé de revendre cet appartement et avait confié la vente à la société Les Villadous. L’agence l’avait proposé à la vente au prix de 79 000 €. Les époux [V] l’avaient acquis pour le prix de 68 000 € outre les frais d’agence de 6000 € à leur charge après l’avoir visité à plusieurs reprises. Les clefs leur avaient été remises avant la vente. L’agent immobilier attestait n’avoir jamais été témoin de nuisances sonores alors même qu’il visitait le bien en compagnie des acquéreurs. Il les avait informés de travaux de voirie à réaliser dans la rue, sans que la perspective de ces nuisances ne les arrête. Avant même l’acte d’achat les acquéreurs avaient eu l’appartement à leur disposition à toute heure du jour et de la nuit.

Madame [P] observait qu’elle habitait dans [Localité 5] avant l’achat de l’appartement, qu’elle n’avait jamais habité à [Localité 4], et qu’elle ignorait tout des nuisances sonores provenant du fournil. Lors des travaux de rafraîchissement de l’appartement elle n’était pas présente avant huit heures du matin ainsi qu’en attestaient deux personnes qui avaient participé aux travaux avec elle. Sa locataire ne l’avait jamais alertée à ce sujet.

Monsieur [C] lui avait proposé de racheter lui-même l’appartement au prix de 74 000 euros. Les époux [V] avaient refusé cette opportunité. Ils ne s’étaient plus manifestés jusqu’à la délivrance de l’assignation, ce qui démontrait que les nuisances n’étaient pas intolérables.

Madame [P] observait que l’acte notarié comprenait une clause de non garantie des vices cachés, laquelle ne pouvait être écartée que par la démonstration qu’elle avait connaissance du vice de la chose au moment de la vente.

Les acquéreurs n’apportaient pas cette démonstration.

De surcroît la réglementation applicable en matière d’isolation acoustique minimale n’était en vigueur que depuis 1969. Or l’immeuble avait été construit bien antérieurement, ce qui n’avait pu échapper aux acquéreurs.

Enfin les acquéreurs avaient eu le loisir d’observer le voisinage de l’immeuble, de s’enquérir de nuisances, et de constater la présence de la fabrique.

Sur l’absence de vices du consentement, les acquéreurs n’avaient jamais fait état de la recherche d’un logement particulièrement calme, ni de l’état de santé de M. [V]. Le bien était en copropriété ce qui n’avait pu leur échapper, et à proximité d’un parking public. Il était en zone UA du PLU, mêlant habitat service et commerces.

Les demandeurs ne rapportaient pas la preuve de manœuvres, ni même d’une réticence dolosive, de sorte que la demande de nullité de la vente sur ce fondement ne pouvait prospérer.

Sur le fondement de l’erreur les mêmes observations permettaient d’écarter la nullité de la vente. Sur la langue de rédaction de l’acte de vente et l’absence d’assistance d’un interprète, il apparaissait que les époux [V] connaissaient suffisamment le français pour questionner le notaire rédacteur sur des difficultés de compréhension de l’acte et demander l’assistance d’un interprète.

Madame [P] contestait tout préjudice moral qui résulterait de sa mauvaise foi à l’égard des acquéreurs, ainsi que tout préjudice matériel, la vente ne pouvant être remise en cause.

Elle sollicitait donc le rejet de l’ensemble des prétentions des acquéreurs, ainsi que le rejet de la demande de garantie de l’agence immobilière. À titre subsidiaire elle demandait la condamnation de celle-ci à la relever et garantir de toute condamnation pécuniaire mise à sa charge.

Elle demandait la condamnation de tout succombant aux dépens et à lui verser la somme de 3500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL Les Villadous concluait au rejet des demandes des époux [V], au rejet de la demande de garantie de Madame [P], la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil Maître Simon Azoulay.

La concluante observait que les demandeurs ne démontraient pas les nuisances sonores. Ils avaient fait réaliser un constat les 2 et 3 juillet 2019, aucun bruit n’étant relevé en dehors des horaires mentionnés par huissier. Les attestations produites émanaient de proches. La locataire de Madame [P] n’avait signalé aucunes nuisances alors qu’elle avait résidé dans l’appartement du 1er juin 2012 au 16 juillet 2017.

Les demandeurs n’avaient jamais engagé de procédure pour trouble anormal du voisinage à l’encontre de la fabrique.

En toute hypothèse la concluante n’avait pas connaissance de ces nuisances. Il appartenait aux acquéreurs de se renseigner au sujet de l’atelier de boulangerie, visible depuis la rue, de sorte que par nature il ne pouvait s’agir d’un vice caché.

Il résultait des attestations produites par les demandeurs que les nuisances n’existaient que depuis le changement de propriétaire.

Le devoir de conseil de l’agent immobilier ne portait que sur ce qui était su, de sorte que la demande de garantie de Madame [P] n’était pas fondée.

En toute hypothèse les prétendus nuisances sonores ne caractérisaient pas un vice caché, lequel devait être inhérent à la chose, ce qui n’était pas le cas de nuisances sonores provenant d’un autre immeuble.

La concluante soutenait que les demandeurs ne pouvaient accumuler action en nullité et action en garantie.

Concernant les vices du consentement allégués, les demandeurs ne précisaient nullement en quoi ceux-ci consistaient. Ils n’avaient jamais indiqué que le calme était un critère déterminant à la vente, alors même qu’ils avaient acheté en plein centre-ville à proximité notamment d’une école.

Ils ne démontraient pas le dol de la demanderesse ni de l’agence immobilière.

La demande formée à l’encontre de la concluante tendant à sa condamnation à reverser le prix payé de 68 000 € ne reposait sur aucun fondement, Madame [P] ayant perçu seule le prix de vente. Quant au prix des travaux et des meubles qu’ils avaient acquis de 2500 €, son remboursement constituerait un enrichissement sans cause.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 18 novembre 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de démonstration de la persistance des nuisances

À l’appui de leurs demandes les époux [V] produisaient notamment :

— une attestation de Monsieur [U] [R] en date du 4 novembre 2020 selon laquelle depuis le changement de propriétaire de la boulangerie un bruit assourdissant se produisait à partir de 5h50 et finissait dans l’après-midi

— une attestation de Madame [M] mère de Madame [V], non datée, mais faisant état des nuisances en février mars 2019 et en septembre octobre 2019.

— une attestation de Madame [J] en date du 16 décembre 2019

— une attestation non datée de Madame [Y] habitant l’immeuble selon laquelle la propriétaire avait fait les travaux, arrivant le matin et repartant le soir. Elle-même n’entendait pas le bruit depuis son appartement mais le qualifiait « d’invivable » dans les escaliers

— un constat en date des 2 et 3 juillet 2019 établissant qu’un atelier de fabrication de pain non ouvert au public était situé derrière la maison. À 5h47 l’ huissier constatait qu’une machinerie se mettait en marche, émettait un bruit sourd avec des vibrations provenant du mur mitoyen avec la salle de bains et se propageant dans la chambre. Le bruit était audible dans le séjour. À 6h56 le bruit s’arrêtait. Le 3 juillet à 6 heures la machine se mettait en marche, le bruit étant audible dans l’appartement et dans les parties communes. À 6h08 le bruit s’arrêtait. À 6 heures 10 un second cycle commençait le bruit s’intensifiait puis s’arrêtait à 6h17. Une nouvelle vague de bruit avec un niveau sonore plus fort se produisait et s’arrêtait à 6h24.

— des clichés de l’immeuble depuis la rue

— de nombreuses pièces médicales.

Dans le dernier état de ses conclusions, postérieures aux dernières écritures de Madame [P], la partie demanderesse ne formule aucune réponse aux observations de Madame [P] selon lesquelles le local de fabrication du pain avait changé de propriétaire et était désormais fermé, de sorte que les nuisances avaient en toute hypothèse cessé.

La partie demanderesse produit un constat d’huissier de juillet 2019 et une attestation du 4 novembre 2020 faisant état des nuisances sonores mais aucune pièce postérieure.

Elle ne verse aucune pièce comportant la mesure précise des décibels émis, ni établissant avec certitude la provenance des nuisances.

Madame [P] produit aux débats l’extrait K bis de la SAS O pain provençal sise [Adresse 2], faisant état de sa dissolution à compter du 3 janvier 2023, et de la vente du fonds de commerce sis [Adresse 7] à la SAS Éden avec commencement d’activité à compter du 25 avril 2023. L’établissement principal de la société Éden se trouvait à [Localité 6].

C’est également de manière pertinente que Madame [P] observe que les époux [V] n’ont pas cherché à agir à l’encontre de l’auteur des troubles du voisinage, ni à saisir le maire compétent dans le cadre de ses pouvoirs de police pour lutter contre des nuisances sonores excessives, au lieu d’agir à l’encontre de la venderesse.

Les demandeurs ne maintiennent pas que les nuisances auraient perduré après la délivrance des assignations.

Dans ces conditions, ils ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes, quel que soit le fondement de celles-ci.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés

La disparition des nuisances sonores démontre que celles-ci n’auraient pu caractériser un vice caché du bien, dans la mesure où elles ne résultaient pas d’un défaut intrinsèque du bien vendu mais provenaient d’une activité extérieure.

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés supposait de surcroît que Mme [P] ait eu connaissance des bruits émis par la fabrique. Il appartenait aux acquéreurs de démontrer sa mauvaise foi. Ils n’établissent pas que Mme [P], qui n’avait jamais habité le bien, et ne s’y était jamais trouvée aux heures où se produisaient les nuisances, ait nécessairement eu connaissance de celles-ci.

Les clefs ayant été laissées à leur disposition antérieurement à la vente, il appartenait aux acquéreurs de se rendre compte par eux-mêmes de l’environnement du bien et de ses éventuels défauts.

Les demandeurs seront déboutés de leurs demandes sur ce fondement. .

Sur le fondement des vices du consentement

Pour les mêmes raisons, la démonstration d’un dol ou d’une réticence dolosive de la venderesse n’est pas apportée.

L’erreur supposait que le calme absolu ait été déterminant du consentement des acquéreurs. Néanmoins ce préalable ne résulte d’aucune pièce du dossier. Les défenderesses observent que l’acquisition d’un logement en plein centre-ville ne laissait pas supposer que l’absence de bruit ait été recherchée spécifiquement par les époux [V].

Au surplus, les troubles ayant cessé, le défaut du bien avait cessé avec eux, et en l’absence d’autre trouble, le vice du consentement ne pouvait être démontré.

Sur la rédaction de l’acte de vente en langue française, les époux [V] étaient suffisamment familiarisés avec celle-ci pour solliciter un interprète ou une traduction écrite. Ils ne démontrent de surcroît aucun lien de causalité avec un préjudice résultant de nuisances sonores du fait de ce défaut de traduction.

Les époux [V] ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes sur ce fondement.

Sur le préjudice moral et le préjudice de jouissance

Ces demandes formées indépendamment de toute demande de résolution ou d’annulation de la vente, supposent la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Aucune faute n’étant démontrée à l’encontre de Mme [P], ni de l’agence immobilière, leur responsabilité ne pouvait être recherchée du fait des nuisances sonores, ni du fait de leur mauvaise foi.

Sur les dépens

Les époux [V], partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance avec distraction au profit de M^e Simon Azoulay, avocat de la SARL Les Villadous.

Sur les frais irrépétibles

Les époux [V], partie perdante, seront condamnés à verser Mme [P] la somme de 3000€ et à la SARL Les Villadous la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [A] [V] et Mme [N] [M] épouse [V] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne M. [A] [V] et Mme [N] [M] épouse [V] aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e Simon Azoulai,

Condamne M. [A] [V] et Mme [N] [M] épouse [V] à verser en application de l’article 700 du Code de procédure civile, à Mme [X] [P] la somme de 3000 euros et à la SARL Les Villadous la somme de 1500 euros,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

La greffière, La présidente,