COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [J] [L] c/ [N] [B], [P] [Y]

MINUTE N°

Du 04 Juillet 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/02587 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OIES

Grosse délivrée à

M^e Fabien GRECH

M^e Stéphane GRAC

expédition délivrée à

le 4 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

quatre Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 29 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juillet 2025 après prorogations du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [J] [L]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Fabien GRECH de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

DÉFENDEURS:

Monsieur [N] [B]

[Adresse 10]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Stéphane GRAC, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, M^e Frédéric BERENGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

Madame [P] [Y]

[Adresse 10]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphane GRAC, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, M^e Frédéric BERENGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’huissier du 15 juin 2022, Mme [J] [L] a fait assigner M. [N] [B] et Mme [P] [Y] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [L] demande au Tribunal, au visa des articles 637, 653 et suivants, 703 et 1240 du code civil, 803 du code de procédure civile, de :

prononcer la révocation de l’ordonnance de fixation et de clôture du 13 juin 2024 ;débouter les consorts [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;prononcer la démolition des ouvrages irrégulièrement réalisés par les consorts [W], à savoir les deux logements situés au rez-de-chaussée et à l’étage du pavillon Nord, l'« appartement construit à côté », le pavillon Sud, et les brise-vues, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification à personne du jugement à intervenir ;prononcer à l’encontre des consorts [W] l’interdiction d’exercer l’activité de location touristique saisonnière, sous astreinte de 3 000 € par infraction constatée ;condamner les consorts [W] à la remise en état des deux lauriers abattus au droit du portillon du bas, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification à personne du jugement à intervenir, ou à défaut de payer le coût de cette remise en état suivant devis ;condamner les consorts [W] à retirer la caméra dirigée vers la propriété de Madame [L], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification à personne du jugement à intervenir ;prononcer l’extinction de la servitude située sur la parcelle BE [Cadastre 7] telle qu’elle s’étend au-delà du portail métallique ;interdire aux consorts [W] et à toutes personnes de leur chef d’accéder à cet espace sur lequel ils ne disposeront plus d’aucun droit d’usage, et de bloquer de quelque manière que ce soit l’accès par ce portail, et ce sous astreinte de 500 € par manquement dûment constaté ;condamner les époux [W] à payer à Madame [L] la somme de 300 000 € en réparation des préjudices subis du fait des travaux qu’ils ont irrégulièrement réalisés, des nuisances générées par les occupants saisonniers des logements créés et de l’utilisation abusive de l’emprise de la servitude au-delà du portail métallique ;condamner les époux [W] à payer à Madame [L] la somme de 50 000 € en réparation du préjudice moral ;condamner les époux [W] au paiement d’une somme de 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 janvier 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [B] et Mme [Y] demandent au Tribunal, au visa des articles 686, 692 et suivants du code civil, de :

ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ;A titre principal :

rejeter l’ensemble des demandes formées par Madame [L] ;A titre reconventionnel :

— juger que la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 5] est grevée d’une servitude de passage établie par destination du père famille, subsidiairement par convention, au profit des parcelles cadastrées section BE nos [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 6] telle qu’elle résulte du plan annexé à l’acte constitutif de servitude du 12 mars 1992 ;

— condamner Madame [L] à supprimer les portillons et autres obstacles qui en interdisent ou limitent l’usage sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir si mieux n’aime le Tribunal la condamner à remettre aux concluants un jeu de clefs ;

— condamner Madame [L] à supprimer les marches d’escalier situées sur la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 4] ainsi que tout obstacle qui empêchent un accès normal au fonds dominant de manière à retrouver après reconstitution de la partie d’escalier démolie un accès avec le même niveau altimétrique que le fonds dominant au droit des escaliers sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [L] à supprimer le portail monumental et le portail implantés sur la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 7] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner subsidiairement Madame [L] à donner aux concluants un jeu de clefs permettant d’actionner le portillon implanté sur la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 7] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et deux télécommandes permettant d’actionner le portail sous la même astreinte ;

— faire interdiction subsidiairement à Madame [L] de limiter ou d’interdire l’accès à l’aire de stationnement sous peine d’astreinte de 2000 euros par infraction constatée ;

— condamner Madame [L] à supprimer l’ensemble des appuis illicites sur le mur de soutènement tels que constatés par Maître [U] dans son constat du 19 avril 2019 ;

— condamner Madame [L] à mettre en place sur les 69 mètres linéaires de talus la pose d’un filet de protection contre l’érosion et les chutes de pierres avec des ancrages en tête de talus conformément aux préconisations de l’expert judiciaire Monsieur [F] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [L] à la somme de 117 800 euros au titre du préjudice locatif ;

— condamner Madame [L] à la somme de 58 956,83 euros au titre du préjudice matériel (location grue et reprise des fondations) ;

— condamner Madame [L] à la somme de 18 000 euros au titre du préjudice matériel (création des plates-formes) ;

— condamner Madame [L] à la somme de 50 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner Madame [L] à rembourser aux consorts [W] le coût des constats d’huissier dressés les 19 avril 2019, 31 mai 2022 et 13 août 2024 ;

— condamner Madame [L] à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision sur les demandes formées par Madame [L].

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 18 décembre 2024 par ordonnance du 13 juin 2024.

Par courrier transmis par RPVA le 28 mars 2025, Mme [L] a sollicité une réouverture des débats en vue de la production d’une nouvelle pièce. Elle entendait ainsi produire un document qu’elle qualifie d’audit réalisé le 12 février 2025 par un consultant en urbanisme, énonçant que ce document révèle de manière très référencée et circonstanciée plusieurs infractions d’urbanisme.

En réponse, par courrier notifié le 1er avril 2025, M. [B] et Mme [Y] ont relevé que cette demande était formulée à quelques jours du délibéré initial, la qualifiant de procédé déloyal en vue de la production d’une pièce établie de manière non contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réouverture des débats formulée par Mme [L]

Il sera rappelé que la présente procédure a été initiée le 15 juin 2022. Les trois années de procédure ont ainsi permis quatre échanges de conclusions comportant 64 pièces en demande et 85 en défense. Les parties ont ainsi été mises en mesure de débattre contradictoirement, ce qu’elles ont fait sur plus de 60 et 80 pages d’écritures de part et d’autre.

En conséquence, la demande de réouverture des débats en vue de produire une pièce supplémentaire en cours de délibéré, par une note en délibéré au demeurant ni sollicitée ni autorisée, sera rejetée.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Les parties sollicitent le rabat de l’ordonnance de clôture afin de permettre l’admission de conclusions notifiées les 21 et 22 janvier 2025, postérieurement à la clôture intervenue le 18 décembre 2024, et quelques jours avant l’audience.

Il convient d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture conformément à l’article 803 du code de procédure civile et de fixer la nouvelle clôture à la date de l’audience de plaidoiries, le 23 janvier 2025.

Sur l’extinction de la servitude sollicitée par Mme [L]

Aux termes de l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En l’espèce, Mme [L] sollicite l’extinction partielle de la servitude située sur la parcelle BE [Cadastre 7], telle qu’elle s’étend au-delà du portail métallique.

L’acte authentique du 12 septembre 2014 par lequel les défendeurs ont acquis leurs parcelles rappelle qu’il existe une servitude, dans les termes suivants :

« Les parties sont convenues de ce qui suit :

1/

2/ La portion de terrain teintée en vert au plan, formant talus, propriété de la SCI EUTERPE, est grevée au profit de l’ACQUEREUR ou de ses ayants-cause, d’un droit de passage pour accéder à la maison que fera construire Monsieur [S], ainsi que par l’escalier existant aux deux pavillons qui se trouvent sur la parcelle de 786 m², acquise par Monsieur [S].

Elle sera aussi affectée au stationnement des véhicules des habitants de la Villa Cléopâtre et de deux pavillons.

L’entretien de cette portion de terrain sera assuré à frais communs par la SCI EUTERPE et Monsieur [S] ».

Mme [L] estime que le talus n’existant plus à l’heure actuelle, la mention selon laquelle « la portion de terrain tintée en vert au plan, formant talus » ne peut plus exister en l’état de la nouvelle configuration des lieux. Elle expose également que la servitude a été instituée pour empêcher une situation d’enclave, et qu’elle a désormais perdu son objet dans la mesure où la situation d’enclave n’existe plus. Elle relève encore que la servitude de stationnement et de retournement au-delà du portail ne présente aucun usage ni aucune utilité, les défendeurs ne la revendiquant que cinq ans après leur achat.

Mme [L] vise notamment l’article 703 du code civil, selon lequel les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user. Toutefois elle ne démontre pas que les conditions prévues par le code civil aux articles 703 et suivants en matière d’extinction de servitude se trouveraient réunies en l’espèce. La servitude a été mise en place pour accéder à la maison et par l’escalier existant aux deux pavillons. La configuration des lieux n’a pas changé, l’accès par la parcelle de Mme [L] est toujours utilisé comme il l’est démontré par les parties. Mme [L] sollicite l’extinction de la servitude après le portail, sans démontrer les critères légaux. Il n’est ainsi pas démontré que l’accès se trouve en tel état qu’on ne peut plus en user : l’accès véhicule est utilisé sans difficulté, et l’accès par l’escalier n’a pas été obstrué par les défendeurs. La poutre ou l’escalier visible sur certaines photographies n’empêchent pas les accès par les défendeurs, comme en attestent les pièces produites en défense. D’autres éléments rendant l’accès plus difficile ont été installés du côté de la propriété de Mme [L] elle-même et ne peuvent être reprochés aux défendeurs.

En conséquence, la demande tendant à l’extinction de la servitude et les demandes y afférentes seront rejetées.

Sur la demande formulée par Mme [L] tendant à la démolition des ouvrages

En l’espèce, Mme [L] sollicite la démolition des ouvrages qu’elle estime irrégulièrement réalisés par M. [B] et Mme [Y], à savoir les deux logements situés au rez-de-chaussée et à l’étage du pavillon Nord, l’appartement construit à côté, le pavillon Sud, et les brise-vues, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification à personne du jugement à intervenir.

Elle expose qu’ils se trouvent à moins de 3 mètres des limites de propriété en méconnaissance des dispositions du plan local d’urbanisme métropolitain, qui impose une distance minimale de 3 mètres. Mme [L] relève également que les ouvrages construits ne correspondent pas au permis de construire et que leur irrégularité entraîne leur démolition pure et simple.

La distance n’est toutefois ni mentionnée ni techniquement démontrée. En outre il appartient à Mme [L] d’une part de préciser sur quels textes elle fonde chacune de ses demandes, d’autre part de démontrer l’existence du préjudice résultant de la distance inférieure à 3 mètres, étant précisé qu’elle n’indique pas quelle est la distance qu’elle observe. De plus il n’est pas contesté que l’emplacement du toit du pavillon Nord correspond à l’implantation initiale, de sorte que la distance était la même antérieurement aux travaux réalisés par les défendeurs.

Mme [L] se fonde par ailleurs, concernant les brise-vues, sur l’article 653 du code civil selon lequel dans les villes et campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. Elle relève ainsi que les brise-vues se trouvant sur la limite parcellaire, leur installation nécessitait son accord. Toutefois l’installation des brise-vues sur la limite séparative est un élément contesté, les défendeurs estimant que l’installation se trouve sur leur terrain. En l’absence de tout élément démontrant que les brise-vues sont installés sur la limite séparative, cette demande sera rejetée.

Sur la demande formulée par Mme [L] relative au retrait de la caméra

Mme [L] sollicite le retrait de la caméra qu’elle décrit comme étant dirigée vers sa propriété. Elle verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 24 décembre 2024, selon lequel une caméra de surveillance a été installée contre le tronc de l’arbre situé en amont de la propriété de M. [B] et Mme [Y].

Le procès-verbal démontre que le champ de vision de la caméra correspond à l’entrée de la propriété de Mme [L]. De plus, les défendeurs ne le contestent pas, indiquant simplement en réponse que la demanderesse a également placé une caméra au même endroit, le dispositif lui permettant de visualiser l’aire de stationnement.

Les défendeurs ne peuvent installer une caméra de surveillance dont le champ de vision se trouve sur la propriété voisine. Cette installation cause nécessairement un préjudice à Mme [L], justifiant que M. [B] et Mme [Y] soient condamnés à retirer cette caméra dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement. A défaut de complète exécution passé le délai de 15 jours, M. [B] et Mme [Y] seront redevables envers Mme [L] d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, qui courra durant six mois.

Sur la demande formulée par Mme [L] relative à l’interdiction d’exercice de l’activité de location touristique saisonnière

Mme [L] demande au Tribunal de prononcer l’interdiction pour les défendeurs d’exercer l’activité de location touristique saisonnière. Elle soutient que les défendeurs n’ont pas adressé la déclaration de meublé touristique et n’ont pas sollicité un changement d’usage.

Il n’appartient pas au Tribunal de sanctionner un propriétaire qui n’aurait pas procédé à la déclaration de meublé touristique ou sollicité un changement d’usage. Dès lors, la demande tendant à l’interdiction de l’exercice de l’activité de location touristique au motif de la violation des règles administratives ne peut être accueillie.

Sur la demande formulée par Mme [L] relative à la remise en état des lauriers

Mme [L] sollicite la remise en état des deux lauriers abattus au droit du portillon du bas, ou à défaut de payer le coût de cette remise en état suivant devis.

En réponse, M. [B] et Mme [Y] exposent que le laurier a été élagué pour éviter les empiétements sur leur propriété et la gêne des branches dans l’exercice du droit de passage.

Les défendeurs ne contestent pas avoir coupé le laurier. Les photographies démontrent néanmoins qu’il ne s’agit pas d’un simple élagage, les branches ayant été coupées sur une majeure partie. Il n’appartient pas à M. [B] et Mme [Y], quand bien même ils seraient gênés par les branches, de faire usage de la servitude de passage dont ils bénéficient pour couper les branches d’arbres qui ne leur appartiennent pas, sur un terrain qui ne leur appartient pas, sans solliciter au préalable l’accord de la propriétaire. Au surplus, aucun empiétement n’est démontré par les défendeurs.

Il n’apparaît pas opportun de condamner les défendeurs à procéder à la remise en état des lauriers compte tenu des désaccords persistants sur l’utilisation de la servitude et sur les entrées alléguées des défendeurs sur la propriété de la demanderesse, dans la mesure où cette remise en état impliquerait la présence des défendeurs sur la parcelle de Mme [L]. Ils seront en revanche condamnés à payer le coût de cette remise en état qui devra être justifié par la production de deux devis, dont le moins élevé sera mis à leur charge.

Sur la demande formulée par Mme [L] relative à la dépréciation de la valeur vénale

Mme [L] sollicite la somme de 300 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis du fait des travaux que les défendeurs auraient irrégulièrement réalisés, des nuisances générées par les occupants saisonniers des logements créés et de l’utilisation abusive de l’emprise de la servitude au-delà du portail métallique. Elle estime que ces nuisances ont entraîné une dépréciation de la valeur vénale de son bien, évaluée à 20%.

A l’appui de sa demande, Mme [L] produit un courrier daté du 15 janvier 2025, rédigé au nom de la société SUD AZUR PROPERTIES, selon lequel une régularisation de la situation actuelle permettrait de revaloriser la propriété de 20% environ. Ce document ne démontre aucunement la dépréciation alléguée par Mme [L], d’autant plus que son rédacteur reprend les termes de la demanderesse sans aucune neutralité ni objectivité. Il ne mentionne aucune estimation de la valeur du bien, ne décrit pas objectivement les éléments de nature à entraîner une dépréciation, mais reprend les moyens soulevés par la demanderesse dans le cadre du présent litige.

Dès lors, aucune dépréciation n’est démontrée et la demande sera rejetée.

Sur la demande formulée par Mme [L] au titre du préjudice moral

Mme [L] sollicite à ce titre la somme de 50 000 €, en raison de l’utilisation abusive de l’emprise de la servitude au-delà du portail métallique et du comportement des défendeurs qu’elle décrit comme ne cessant de multiplier les intrusions dans sa propriété.

A cet égard, Mme [L] évoque une intrusion de M. [B] sur sa propriété le 1er avril 2022, des va-et-vient incessants sur l’emprise de la servitude par des personnes ouvrant le portail avec le code communiqué par les défendeurs. Elle expose également que ces personnes utilisent la servitude comme aire de repos, sans plus de précisions, et qu’une personne a été vue urinant sur le bas-côté. Elle énonce encore que des véhicules stationnent sur la route lui permettant d’accéder à sa propriété.

Mme [L] verse aux débats plusieurs photographies, procès-verbaux de constat, courriers, permettant d’attester de cette situation. Certains faits qu’elles dénoncent ne sont toutefois pas démontrés, néanmoins certains éléments tels que l’installation d’une caméra orientée vers sa propriété ou les branches coupées, pour lesquels la preuve est rapportée, démontrent un contexte à l’origine d’un préjudice pour la demanderesse.

En conséquence, M. [B] et Mme [Y] seront condamnés à verser à Mme [L] la somme de 3 000 € au titre du préjudice moral.

Sur la demande de M. [B] et Mme [Y] relative à la servitude

Aux termes de l’article 692 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

L’article 693 ajoute qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisé ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

L’article 694 précise en outre que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

En l’espèce, M. [B] et Mme [Y] sollicitent que soit reconnue l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille, grevant la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 5] appartenant à Mme [L]. Ils exposent que cette servitude était apparente dès l’acte du 12 mars 1992, permettant l’accès au pavillon Nord.

L’article 692 dispose expressément que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. Or une servitude de passage est nécessairement discontinue puisqu’elle nécessite le fait de l’homme pour être exercée, à savoir un passage. La Cour de cassation considère néanmoins que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’il existe des signes apparents de servitude lors de la division et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire.

La servitude de passage établie par destination du père de famille suppose donc que les deux fonds aient appartenu au même propriétaire, que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude, qu’il existe des signes apparents de servitude lors de la division et que l’acte de division ne comporte aucune stipulation contraire.

L’acte de division correspond à l’acte de vente du 12 mars 1992. Il établit l’existence de deux servitudes expressément mentionnées et clairement identifiées sur le plan annexé. Les défendeurs sollicitent la reconnaissance de la servitude mentionnée le long de la zone B sur le plan annexé. Un espace est en effet appelé « servitude de passage », toutefois l’acte qui a notamment pour but d’établir précisément les servitudes ne mentionne aucunement ce chemin. Par ailleurs la description des lots fait référence aux zones appelées A, B et C sur le plan, dont les contours sont rouges pour les zones A et B à détacher, et verts pour la zone C restant la propriété du vendeur. Il sera constaté que la servitude sollicitée par les défendeurs n’est rattachée à aucune de ces zones. Il résulte du plan cadastral actuel qu’elle est désormais rattachée à la parcelle BE n°[Cadastre 5], toutefois les critères posés par les articles précités et par la Cour de cassation impliquent de se placer dans la situation existante lors de l’acte de division, soit le 12 mars 1992. Or, le 12 mars 1992, il n’est pas établi que cette zone de servitude se trouvait sur la parcelle appartenant au vendeur dans la mesure où elle ne figure sur aucune des parcelles mentionnées. De plus, l’acte signé à cette date avait pour but d’établir les servitudes de passage et il n’en fait aucune mention.

En conséquence, il n’est pas établi que cette zone faisait partie des parcelles appartenant au même propriétaire que les lots ayant fait l’objet de la division. La demande sera ainsi rejetée, ainsi que les demandes y afférentes.

Sur la demande formulée par M. [B] et Mme [Y] relative aux appuis illicites

M. [B] et Mme [Y] sollicitent la condamnation de Mme [L] à supprimer l’ensemble des appuis illicites sur le mur de soutènement tels que constatés par Maître [U] dans son constat du 19 avril 2019.

Les défendeurs se fondent uniquement sur ce procès-verbal de constat. Ils relèvent qu’il s’agit d’un mur de soutènement et qu’ils bénéficient ainsi d’une présomption de propriété. Aucune pièce en ce sens n’est versée aux débats, le qualificatif de mur de soutènement n’apparaît que dans leurs écritures et aucune pièce n’en atteste.

La demande sera ainsi rejetée.

Sur la demande formulée par M. [B] et Mme [Y] relative aux marches d’escalier

Les défendeurs sollicitent la condamnation de Mme [L] à supprimer les marches d’escalier situées sur la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 4] ainsi que tout obstacle qui empêchent un accès normal au fonds dominant de manière à retrouver après reconstitution de la partie d’escalier démolie un accès avec le même niveau altimétrique que le fonds dominant au droit des escaliers sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Ils se fondent sur l’article 701 du code civil, qui dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

Il est versé aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice, établi le 19 avril 2019, démontrant l’existence d’un escalier au niveau de la porte permettant l’usage de la servitude de passage. Les nombreuses photographies versées aux débats de part et d’autre démontrent la gêne occasionnée par la présence de cet escalier. Le fait que la porte s’ouvre et se ferme correctement comme le relève Mme [L] n’est pas de nature à supprimer la gêne. Il n’est pas contesté que la porte peut s’ouvrir. Néanmoins le passage est incommode, obligeant à monter sur les marches tout en se baissant pour respecter la hauteur de la porte.

Ces marches constituent un obstacle empêchant un accès normal au fonds.

Mme [L] sera ainsi condamnée à supprimer ou à tout le moins aménager les marches d’escalier, de manière à rétablir un accès normal au fonds, à savoir un accès avec le même niveau altimétrique. A défaut de complète exécution passé le délai de 3 mois après la signification du présent jugement, Mme [L] sera redevable envers M. [B] et Mme [Y] d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard qui courra durant six mois.

Sur les demandes formulées par M. [B] et Mme [Y] relatives au portail

Sur le fondement de l’article 701 précité, les défendeurs sollicitent la condamnation de Mme [L] à supprimer le portail qu’ils qualifient de monumental ainsi que le portail, tous deux implantés sur la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 7] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire, ils demandent sa condamnation à leur remettre un jeu de clefs permettant d’ouvrir le portillon et deux télécommandes permettant d’actionner le portail.

Tout d’abord, le portail a été posé sur la propriété de Mme [L] qui reste libre d’installer un ouvrage de cette nature sur sa propriété si elle le souhaite. La demande tendant à la suppression du portail sera en conséquence rejetée.

Néanmoins, conformément à l’article 701 précité, elle ne peut diminuer l’usage de la servitude ou le rendre plus incommode. De ce fait, Mme [L] doit permettre à M. [B] et Mme [Y] de faire usage de la servitude malgré la présence du portail et du portillon.

Il apparaît ainsi nécessaire qu’un jeu de clefs permettant d’ouvrir le portillon soit remis aux défendeurs afin de permettre leur passage en cas de dysfonctionnement du portail automatisé qui lui, s’ouvre avec un code dont ils disposent. Mme [L] sera ainsi condamnée à fournir ce jeu de clefs. Toutefois, aucune astreinte ne sera prononcée dans la mesure où les défendeurs mentionnent en page 69 de leurs conclusions qu’une clef a finalement été remise pour l’ouverture du portillon. Il semble cependant nécessaire de maintenir la condamnation en raison d’une part du maintien de cette demande dans le dispositif des conclusions, d’autre part de la mésentente profonde existant entre les parties.

Par ailleurs, Mme [L] sera également condamnée à fournir une télécommande permettant l’ouverture du portail pour le même motif, en vue de ne pas rendre l’usage de la servitude plus incommode. Il appartiendra aux défendeurs d’en faire réaliser une seconde s’ils le souhaitent. Mme [L] devra ainsi fournir une télécommande dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement. A défaut de complète exécution passé ce délai, elle sera redevable envers les défendeurs d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard qui courra durant six mois.

Enfin, les défendeurs sollicitent qu’il soit fait interdiction à Mme [L] de limiter ou interdire l’accès à l’aire de stationnement sous peine d’une astreinte de 2 000 € par infraction constatée. Cette interdiction est néanmoins déjà prévue par le code civil et s’impose à toutes les parties. En revanche la formulation n’est pas suffisamment précise pour être prononcée avec une astreinte dans la mesure où dans leurs conclusions, les défendeurs ajoutent que les possibilités de stationnement sont restreintes par la configuration des lieux, la zone concernée constituant également une aire de passage pour les véhicules se rendant sur sa propriété. Il sera rappelé à ce titre que l’acte établissant la servitude a expressément prévu que cette portion de terrain sera aussi affectée au stationnement des véhicules des habitants de la Villa Cléopâtre.

Sur la demande formulée par M. [B] et Mme [Y] relative au filet de protection

Les défendeurs sollicitent la condamnation de Mme [L] à mettre en place sur les 69 mètres linéaires de talus la pose d’un filet de protection contre l’érosion et les chutes de pierres avec des ancrages en tête de talus.

Ils se fondent sur un rapport d’expertise judiciaire du 16 novembre 2023. Il ressort de ce rapport d’expertise qu’une pierre et de la terre aurait dévalé sur le talus, l’expert précisant n’avoir constaté aucun désordre. L’expert a relevé qu’il existe toujours un risque de chute de blocs provenant de la falaise amont, mais que ce fait ne peut être changé puisqu’il tient à la présence d’une falaise sous laquelle habitent les parties. Il a ainsi précisé que le risque découle de l’aléa (chute de blocs) et de la vulnérabilité (humains / habitations). Toutefois comme le rappelle l’expert, l’objet de l’expertise n’était pas l’analyse des falaises au-dessus de la zone, mais le talus de 2/3m de haut au-dessus de la zone de stationnement des parties. Or le seul et unique événement est la chute d’une pierre et de terre relevé dans le procès-verbal du 21 juin 2022, suite à un passage de sanglier.

Il apparaît ainsi que le risque résulte davantage de la falaise elle-même que du talus. Le seul incident décrit correspond à une chute de pierre avec de la terre en juin 2022, causé par un passage d’animal sauvage. Cet élément est insuffisant à justifier la condamnation de Mme [L] à faire installer un filet sous astreinte de 500 € par jour de retard tel que sollicité alors que l’expert confirme le caractère résiduel du désordre en réponse aux dires des parties.

Par ailleurs Mme [L] soulevait dès l’expertise la difficulté relative à la nécessité d’obtenir l’accord des propriétaires de la zone concernée, qui ne sont pas parties au présent litige. Il appartiendra aux propriétaires responsables de réaliser les démarches nécessaires. La demande de condamnation sera rejetée en l’état.

Sur les demandes formulées par M. [B] et Mme [Y] au titre du préjudice matériel

M. [B] et Mme [Y] relèvent que le pavillon Sud n’était plus accessible par les escaliers, ce qui les a contraints à réaliser une plate-forme depuis le deuxième portillon. Ils ajoutent que l’utilisation de ce deuxième portillon oblige à passer par le jardin de la villa principale, ce qui n’est pas possible lorsque la villa est louée. Ils exposent également que l’utilisation de l’escalier réalisé depuis l’arrière de la villa supposerait de traverser la terrasse de l’une des chambres et le jardin.

Les défendeurs font en outre valoir qu’ils ont dû faire appel à une société de grutage car le portail et l’absence de communication des codes d’accès jusqu’à la condamnation en appel les empêchait de passer par la voie carrossable pour réaliser leurs travaux.

Ils exposent que l’accès étant condamné, une mini-grue de 7 tonnes a dû être installée sur le toit-terrasse de la villa principale, obligeant à renforcer les piliers de la fondation pour en supporter le poids.

Ils sollicitent la somme de 58 956,83 € à ce titre.

M. [B] et Mme [Y] ne démontrent toutefois pas que l’utilisation de la grue sur le toit-terrasse et le renforcement des piliers est liée à un blocage des accès. Tous les accès sont constitués d’escaliers. Ils exposent avoir dû utiliser une grue car Mme [L] les empêchaient de passer par la voie carrossable pour réaliser des travaux. Mais le lien entre le blocage des accès et la nécessité d’utiliser une grue n’est pas établi. En outre les accès se font nécessairement par des escaliers et il n’est pas démontré que la configuration des lieux permettait d’installer la grue à un autre endroit.

Par ailleurs, M. [B] et Mme [L] sollicitent la somme de 117 800 € au titre du préjudice locatif. Ils estiment que les entraves aux accès installées par Mme [L] les a empêchés de mettre en location les logements situés sur leurs parcelles, créant ainsi un préjudice important. Des courriers recommandés avec avis de réception démontrent que les accès étaient déjà bloqués en 2018. L’ordonnance de référé du 30 novembre 2020 et l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 17 février 2022 démontrent que cette situation a perduré dans le temps. Ils évaluent toutefois leur préjudice sur la totalité des biens alors que l’accès n’était pas impossible pour tous les bâtiments. De plus il n’est aucunement démontré que les biens auraient fait l’objet d’un contrat de bail tout au long de l’année. Par ailleurs une partie du préjudice allégué repose sur le fait de devoir passer devant l’un des bâtiments pour accéder au second, au niveau du pavillon nord. Toutefois cette problématique ne relève pas de l’obstruction des accès mais de la servitude mentionnée sur le plan le long de la parcelle [Cadastre 6] et pour laquelle le Tribunal a rejeté la demande.

Les pièces produites par les parties et notamment les plans et photographies démontrent qu’il était par ailleurs possible de prendre un autre chemin pour accéder aux bâtiments, notamment en empruntant des escaliers situés à un autre endroit. Dès lors M. [B] et Mme [Y] ne se sont pas trouvés dans l’impossibilité d’accéder à leurs bâtiments ou de les mettre en location. Ils mentionnent eux-mêmes la location des appartements. En revanche, ces difficultés ont engendré un accès moins commode et une perte de valeur locative des biens. Toutefois, il sera également relevé que des travaux ont été réalisés par les défendeurs sur une partie de la période concernée, de sorte qu’il n’est pas démontré que les biens auraient pu être mis en location sur cette période.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Mme [L] sera condamnée à verser aux défendeurs la somme de 20 000 € au titre du préjudice locatif.

En revanche, la demande formulée au titre de la création des plates-formes sera rejetée, la nécessité de celles-ci et le lien certain avec les difficultés d’accès temporaires n’étant pas démontrés.

Sur la demande formulée par M. [B] et Mme [Y] au titre du préjudice moral

Les défendeurs sollicitent la somme de 50 000 € au titre du préjudice moral. Les éléments de l’espèce tels que ci-dessus rappelés, notamment les difficultés d’accès et leurs conséquences, démontrent l’existence d’un préjudice moral. La demande sera néanmoins ramenée à de plus justes proportions, M. [B] et Mme [Y] ne démontrant pas l’existence d’un préjudice correspondant à une réparation de l’ordre du montant sollicité.

Mme [L] sera ainsi condamnée à leur verser la somme de 3 000 € à ce titre.

Sur la demande formulée par M. [B] et Mme [Y] au titre des constats d’huissier

Les défendeurs sollicitent que Mme [L] soit condamnée à leur rembourser le coût des trois procès-verbaux de constat d’huissier établis les 19 avril 2019, 31 mai 2022 et 13 août 2024. Toutefois, compte tenu de la nature du litige qui s’inscrit dans un conflit de voisinage profond avec l’établissement de procès-verbaux de part et d’autre afin d’attester de la situation litigieuse, la demande de remboursement sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et de la présente décision, faisant droit à une partie des demandes et en rejetant d’autres en demande comme en défense, chacun conservera la charge de ses propres frais et dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile, chacune étant responsable, par son comportement, de la situation profondément litigieuse ayant conduit à la présence procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la nature du litige n’est pas compatible avec l’exécution provisoire, s’agissant notamment d’obligations de faire incompatibles avec celle-ci. Elle sera en conséquence écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 13 juin 2024 ayant fixé la clôture au 18 décembre 2024 ;

FIXE la nouvelle clôture à la date du 23 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [N] [B] et Mme [P] [Y] à retirer la caméra installée contre le tronc de l’arbre et dirigée vers la propriété de Mme [J] [L], dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE qu’à défaut de complète exécution passé ce délai de 15 jours après la signification du présent jugement, M. [N] [B] et Mme [P] [Y] seront redevables envers Mme [J] [L] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 100 € par jour de retard pour une durée de six mois, à charge pour la demanderesse, à défaut de complète exécution, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire ;

CONDAMNE M. [N] [B] et Mme [P] [Y] à payer le coût de la remise en état des deux lauriers endommagés au droit du portillon du bas, qui devra être justifié par la production par Mme [J] [L] de deux devis, dont le moins élevé sera mis à leur charge ;

CONDAMNE M. [N] [B] et Mme [P] [Y] à verser à Mme [J] [L] la somme de 3 000 € au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [J] [L] à procéder à la suppression, à tout le moins à l’aménagement, des marches de l’escalier situé sur la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 4], de manière à rétablir un accès normal au fonds, à savoir un accès avec le même niveau altimétrique, et ce dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE qu’à défaut de complète exécution passé ce délai de 3 mois après la signification du présent jugement, Mme [J] [L] sera redevable envers M. [N] [B] et Mme [P] [Y] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 100 € par jour de retard pour une durée de six mois, à charge pour M. [N] [B] et Mme [P] [Y], à défaut de complète exécution, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire ;

CONDAMNE Mme [J] [L] à remettre à M. [N] [B] et Mme [P] [Y] un jeu de clef permettant d’ouvrir le portillon implanté sur la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 7], accolé au grand portail ;

CONDAMNE Mme [J] [L] à remettre à M. [N] [B] et Mme [P] [Y] une télécommande permettant d’actionner le portail implanté sur la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 7], dans un délai de 1 mois à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE qu’à défaut de complète exécution passé ce délai de 1 mois après la signification du présent jugement, Mme [J] [L] sera redevable envers M. [N] [B] et Mme [P] [Y] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 50 € par jour de retard pour une durée de six mois, à charge pour M. [N] [B] et Mme [P] [Y], à défaut de complète exécution, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire ;

RAPPELLE qu’il est fait interdiction à toutes les parties de limiter ou interdire l’accès à l’aire de stationnement se trouvant sur l’assiette de la servitude ;

CONDAMNE Mme [J] [L] à payer à M. [N] [B] et Mme [P] [Y] la somme de 20 000 € au titre du préjudice locatif ;

CONDAMNE Mme [J] [L] à payer à M. [N] [B] et Mme [P] [Y] la somme de 3 000 € au titre du préjudice moral ;

REJETTE la demande formulée par Mme [J] [L] tendant à l’extinction de la servitude située sur la parcelle BE [Cadastre 7] telle qu’elle s’étend au-delà du portail métallique et les demandes y afférentes ;

REJETTE la demande formulée par Mme [J] [L] tendant à la démolition des ouvrages qu’elle estime irrégulièrement réalisés, à savoir les deux logements situés au rez-de-chaussée et à l’étage du pavillon Nord, l'« appartement construit à côté », le pavillon Sud, et les brise-vues ;

REJETTE la demande formulée par Mme [J] [L] relative à l’interdiction d’exercer l’activité de location touristique saisonnière ;

REJETTE la demande formulée par Mme [J] [L] au titre de la dépréciation de la valeur vénale de sa propriété du fait des travaux réalisés, des nuisances générées et de l’utilisation de l’emprise de la servitude au-delà du portail métallique ;

REJETTE la demande formulée par M. [N] [B] et Mme [P] [Y] relative à l’établissement d’une servitude grevant la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 5], ainsi que les demandes y afférentes ;

REJETTE la demande formulée par M. [N] [B] et Mme [P] [Y] relative aux appuis illicites sur le mur qualifié de mur de soutènement ;

REJETTE la demande formulée par M. [N] [B] et Mme [P] [Y] tendant à la suppression du portail implanté sur la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 7] ;

REJETTE la demande formulée par M. [N] [B] et Mme [P] [Y] tendant à la pose d’un filet de protection sur le talus ;

REJETTE les demandes formulées par M. [N] [B] et Mme [P] [Y] au titre de la location de la grue et de la reprise des fondations, de la création des plates-formes et du coût des procès-verbaux de constat d’huissier ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais et dépens ;

DIT qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE