TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 05 septembre 2024

à M^e LEGOUT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2024

à M. [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02320 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZQ2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SK CITY

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z], [B] [J]

né le 06 Novembre 1986 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparant

–EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 19 mai 2021, la SAS SK CITY a consenti à Monsieur [Z], [B] [J] un bail d’habitation portant sur un appartement meublé situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 650 euros charges comprises.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [Z], [B] [J] le 1er juin 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 965 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, la SAS SK CITY a fait assigner en référé Monsieur [Z], [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Monsieur [Z], [B] [J] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration du délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et, au besoin, avec le concours de la force publique;sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5 429,18 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 20 mars 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 1er juin 2023, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 650 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 juin 2024.

A l’audience, la SAS SK CITY, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 6 079,18 euros au 1er juin 2024, échéance du mois de juin incluse. Elle informe que le dernier paiement de loyer a été fait au mois de mars 2024.

Monsieur [Z], [B] [J], comparaissant en personne, ne conteste pas la dette locative. Il demande des délais de paiement et indique souhaiter rester dans les lieux. Il demande de justifier du paiement du loyer courant.

Le juge des contentieux de la protection a donné l’autorisation à la partie défenderesse de justifier le paiement du montant intégral du loyer courant, soit 650 euros, avant le 1er juillet 2024.

Aucun justificatif de paiement du loyer courant est parvenu au tribunal avant le délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 02 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 06 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS SK CITY justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans les Bouches-du-Rhône le 02 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, l’expulsion et les indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant des articles 1708 et suivants du code civil que du contrat signé entre les parties.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En effet, la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 19 mai 2021 ne stipule pas un délai d’au moins six semaines et fait donc échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, de sorte que la régularité du commandement de payer délivré le 1er juin 2023 sur le fondement d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse, et ce nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois et faut pour les débiteurs de s’être exécuté que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Compte tenu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond concernant le constat de la résiliation du bail et ses conséquences, les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [Z], [B] [J] est redevable des loyers et charges impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [Z], [B] [J] reste devoir la somme de 6 079,18 euros, à la date du 1er juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de juin 2024 inclus.

Monsieur [Z], [B] [J] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [Z], [B] [J] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 6 079,18 euros, comptes arrêtés au 1er juin 2024.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

Le juge peut en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Z], [B] [J] sollicite des délais de paiement en déclarant percevoir 4 000 euros de revenus par mois.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [Z], [B] [J] et de l’ancienneté du bail, il lui sera accordé un délai de paiement d’une durée de 24 mois, selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z], [B] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS SK CITY, Monsieur [Z], [B] [J] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [Z], [B] [J], et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [Z], [B] [J] à verser à la SAS SK CITY à titre provisionnel, la somme de 6 079,18 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) au 1er juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter du 1er juin 2023 pour la somme de 1 965 euros et prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Monsieur [Z], [B] [J] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités d’un montant de 253,29 euros, en plus du loyer courant, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais ;

DIT que la première échéance sera acquittée avant le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les suivantes le 5 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [Z], [B] [J] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Z], [B] [J] à verser à la SAS SK CITY une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.