TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 06 Juin 2025

Dossier N° RG 23/00745 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JXJU

Minute n° : 2025/149

AFFAIRE :

[J] [U] épouse [R], [G] [R] C/ Société PARTNER BERATUNGS AG, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [O] [C]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Nasima BOUKROUH

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jean-Louis BERNARDI

M^e Céline CESAR

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [J] [U] épouse [R]

Monsieur [G] [R]

demeurants [Adresse 1]

représentés par M^e Céline CESAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Société PARTNER BERATUNGS AG, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [O] [C], dont le siège social est sis [Adresse 8] SUISSE

représentée par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Madame [L] [U] épouse [R] et Monsieur [G] [R] ont le 24 janvier 2022 rédigé une offre d’achat portant sur une villa située [Adresse 6] sur la commune de [Localité 7], mise en vente par la Société PARTNER BERATUNGS AG. L’offre mentionnait un prix de 1,230,000 € honoraires compris, et l’absence de condition suspensive de financement. Monsieur [C] a apposé sa signature sur l’offre en qualité de vendeur.

Maître [F] [X], notaire, a été saisi aux fins de rédaction d’une promesse de vente. Entre les mois de février et avril 2022, différents échanges de mail ont eu lieu entre Monsieur [C], les époux [R] et l’agent immobilier étant intervenu.

La société PARTNER BERATUNGS AG a adressé un courriel le 29 avril 2022 aux époux [R] au terme duquel elle indiquait qu’elle ne souhaitait pas poursuivre la vente.

Considérant que la société PARTNER BERATUNGS AG était tenue par l’offre d’achat contresignée, Madame [L] [U] épouse [R] et Monsieur [G] [R] l’ont faite assigner par acte d’huissier en date du 23 janvier 2023 devant le tribunal judiciaire de Draguignan en réparation de leurs préjudices.

Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 06 septembre 2024, ils sollicitent du tribunal de :

DEBOUTER la société PARTNER BERATUNGS AG de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

JUGER que la vente est parfaite entre les époux [R] et la société PARTNER BERATUNGS AG au 24 janvier 2022 concernant des biens immobiliers cadastrés sous la section F n°[Cadastre 2] (villa) d’une contenance de 15 ares et 28 centiares, et sous la section F [Cadastre 3] (Terrain) d’une contenance de 6 ares et 64 centiares, soit le lot n°24 du lotissement [Adresse 5]

JUGER que la société PARTNER BERATUNGS AG n’a pas exécuté ses obligations contractuelles

CONDAMNER la société PARTNER BERATUNGS AG à payer à Madame [L] [U] épouse [R] et Monsieur [G] [R] la somme de 19 000 € au titre de leur préjudice économique pour la perte de chance d’acquérir la maison au prix fixé contenu dans l’offre d’achat signée entre les parties, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la société PARTNER BERATUNGS AG à payer à Madame [L] [U] épouse [R] et Monsieur [G] [R] la somme de 30 000 € au titre de leur préjudice moral, et ce avec intérêts au taux légal o compter du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire,

JUGER que la société PARTNER BERATUNGS AG a commis une rupture abusive de pourparlers

CONDAMNER la société PARTNER BERATUNGS AG à payer à Madame [L] [U] épouse [R] et Monsieur [G] [R] la somme de 19 000 € au titre de leur préjudice économique pour la perte de chance d’acquérir la maison au prix fixé contenu dans l’offre d’achat signée entre les parties, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la société PARTNER BERATUNGS AG à payer à Madame [L] [U] épouse [R] et Monsieur [G] [R] la somme de 30 000 € au titre de leur préjudice moral, et ce avec intérêts au taux légal o compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société PARTNER BERATUNGS AG à verser Madame [L] [U] épouse [R] et Monsieur [G] [R] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société PARTNER BERATUNGS AG aux entiers dépens de l’instance ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent à titre principal la perfection de la vente sur le fondement des dispositions des articles 1103 et 1583 du code civil, depuis la signature par la venderesse de l’offre d’achat, valant acceptation, et marquant la rencontre des volontés.

Ils estiment :

— que l’offre est suffisamment précise tant sur la consistance du bien, que sur le prix, les modalités de paiement et sur la désignation des parties ;

— que l’acceptation est acquise car Monsieur [C] en sa qualité de représentant de la société a exprimé sa volonté d’être lié dans les termes de l’offre en la contresignant ;

— que les acquéreurs ont versé 5% du prix entre les mains du notaire désigné choisi par les deux parties, ayant rédigé un projet de compromis ;

— que l’établissement d’un compromis n’a pas été érigée comme condition de la vente, d’autant qu’aucune condition suspensive de prêt n’était nécessaire ;

— qu’ils n’ont à aucun moment révoqué leur offre d’achat, ayant simplement pris acte de la volonté du vendeur de ne pas poursuivre la vente, en maintenant leur proposition dans les mêmes termes ;

Ils estiment en conséquence que le refus de vendre est fautif et sollicite l’indemnisation ;

— d’un préjudice économique, caractérisé par l’obligation de louer un bien pendant 10 mois, de la date à laquelle l’acte authentique aurait dû être signé, jusqu’à ce qu’il trouve un nouveau logement à acquérir au mois d’avril 2023. Ils opposent à la défenderesse qui leur reproche de ne justifier que du paiement de deux mois de loyer, qu’il s’agit du premier et du dernier mois, et qu’il serait absurde de considérer qu’ils n’ont pas payé les autres mois.

— d’un préjudice moral eu égard aux nouvelles recherches qu’ils ont dû mener et qui ne leur a pas permis de trouver un bien équivalent dans le secteur recherché, les obligeant à abandonner leur projet dans la région pour s’installer à [Localité 4].

Subsidiairement, ils considèrent que l’absence de poursuite de la vente constitue une rupture abusive de pourparlers constitutive d’une faute engageant la responsabilité extracontractuelle de la société et justifiant leur condamnation à indemniser les préjudices ci-dessus décrits.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 06 août 2024, la société PARTNER BERATUNGS AG sollicite du tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER les consorts [R] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

REDUIRE le montant des dommages-intérêts à la somme de 2800 € correspondant à deux mois de loyers ;

En tous cas,

CONDAMNER les consorts [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNER les consorts [R] au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour voir rejetées les demandes des époux [R], la défenderesse expose que l’apposition par Monsieur [C] de sa signature sur l’offre d’achat est insuffisante à caractériser une acceptation ferme et définitive de vendre le bien aux conditions fixées car :

— Monsieur [C] est mentionné en qualité de vendeur alors que le bien est la propriété de la Société PARTNER BERATUNGS AG ;

— les parties ont fait de la signature d’un acte authentique une condition essentielle de leur consentement puisqu’elles ont mentionné « prix proposé payable comptant le jour de la vente et « signature de l’acte authentique souhaitée au plus tard le 29 juin 2022 » ;

— il résulte de l’acte que les parties ont entendus subordonner la vente à la rédaction d’un acte sous seing privé ;

— Que l’offre d’achat est ambiguë et imprécise et justifiait la rédaction d’un compromis pour lier les parties puisque le prix n’était qu’un prix « proposé » et que la signature de l’acte n’était que « souhaitée ».

La société PARTNER BERATUNGS AG estime encore que les parties avaient en tout état de cause renoncé à conclure la vente puisque les consorts [R] ont donné acte à Monsieur [C] de sa renonciation de poursuivre la vente par courrier en date du 26 février 2022.

Elle critique enfin les préjudices invoqués estimant qu’ils ne fournissent aucuns justificatifs à l’appui de leurs demandes indemnitaires.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 16 septembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 mars 2025.

MOTIFS :

Sur l’existence d’une faute imputable à la société PARTNER BERATUNGS AG :

Au terme de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être selon l’article1104 du même code, exécutés de bonne foi.

L’article 1583 du Code civil dispose que la vente est parfaite dès lors qu’il existe un accord sur la chose et sur le prix. Cet accord peut se matérialiser par la rencontre d’une offre et d’une acceptation.

L’article 1113 du code civil dispose que « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ».

L’article 1118 du même code définit l’acceptation comme la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

En l’espèce, l’offre d’achat formalisée le 24 janvier 2021 mentionne :

— l’adresse du bien, ses références cadastrales, la superficie du terrain et des constructions ;

— le prix de 1,230,000 € et sa ventilation en immeuble, mobilier, et honoraires .

— l’absence de condition suspensive de financement .

— la qualité et l’adresse des offrants .

— la qualité et l’adresse du propriétaire ainsi que les coordonnées de son notaire, Maître [F] [X] à [Localité 7].

Le document porte la mention suivante : « si le prix proposé agrée aux propriétaires, nous souhaitons régulariser ces conditions par un compromis de vente qui reprendra l’échange des consentements des 2 parties dès que les notaires auront tous les éléments ».

Cette offre porte la signature des époux [R] et la signature de Monsieur [C], sous la mention « vendeur M. [C] ».

Il sera à titre liminaire constaté que Monsieur [E] [C] a bien qualité pour engager la société anonyme PARTNER BERATUNGS AG en vertu des statuts de cette dernière lui donnant habilitation en sa qualité de membre du conseil d’administration.

La défenderesse soutient cependant que la signature de Monsieur [C] sur ce document ne vaut pas acceptation ferme et définitive de vendre le bien, mais constitue uniquement une prise de connaissance de l’offre émise par les époux [R].

De fait, cette signature n’est pas précédée d’une mention expresse de cette acceptation.

Pour autant, il est établi que les documents en possession de la société PARTNER BERATUNGS AG, soit des procès-verbaux d’assemblée générale, les diagnostics obligatoire la liste du mobilier ou encore l’attestation de propriété, ont été transmis à Maître [X], notaire de la société, deux jours après la signature de l’offre. Cette transmission, conformément aux termes de l’offre, confirme sans équivoque la volonté de la société PARTNER BERATUNGS AG d’accepter l’offre aux conditions déterminées. Il n’est d’ailleurs pas contesté que les époux [R] ont versé le 11 février 2022 la somme de 59 600 € entre les mains de Maître [X] mandaté par les deux parties pour procéder à la rédaction du compromis, ce qui démontre encore que l’offre avait bien été acceptée.

Il ne résulte enfin nullement de la rédaction de l’offre acceptée, que les parties ont entendu soumettre la rencontre des volontés à la réalisation de ce compromis, étant au contraire mentionné que la rédaction du compromis n’a pour but que de « reprendre » un échange de consentement déjà acté par les parties le jour de la signature de l’offre par chacune d’entre elles. Il n’est pas indiqué au terme de l’offre que le compromis devait avoir pour objet de préciser les modalités de la vente, par ailleurs clairement indiquées dans le cadre de l’offre, soit sans condition suspensive de prêt et avec un prix proposé, puis accepté, détaillé dans le cadre d’une ventilation entre le prix du bien, celui du mobilier et celui des honoraires.

La lecture de l’acte ne laisse subsister contrairement à ce qui est soutenu en défense aucune ambiguïté ni imprécision sur le montant de l’offre et les modalités de paiement du prix.

Il s’en déduit que la rencontre des volontés de vendre et d’acquérir aux conditions précises détaillées dans l’offre d’achat acceptée du 24 janvier 2022 est caractérisée, et que la vente était réputée parfaite à cette date.

L’ensemble des échanges postérieurs attestent de la volonté des époux [R] d’acquérir aux conditions fixées, ceux-ci n’ayant jamais renoncé à cette acquisition, puisqu’ils indiquent le 26 février 2022 simplement prendre acte de la décision de la société de ne plus poursuivre la vente, et qu’il relance la venderesse en lui proposant à nouveau de signer la promesse de vente aux mêmes conditions, mais éventuellement avec une autre date de signature définitive.

Il est donc ainsi acquis qu’en refusant de poursuivre les opérations de vente, la société PARTNER BERATUNGS AG a donc commis une faute contractuelle au préjudice des époux [R], fondés à solliciter réparation.

Sur les préjudices :

Les requérants ne sollicitent pas la vente forcée du bien, mais la condamnation de la société PARTNER BERATUNGS AG au versement de dommage-intérêts.

Sur la perte de chance d’acquérir les ayant contraints à louer un logement pendant 10 mois jusqu’à ce qu’ils acquièrent un autre bien, il sera rappelé qu’il leur appartient de démontrer l’existence du préjudice dont il demande indemnisation. Or, ils ne fournissent en l’occurrence que deux quittances de loyers pour les mois de juin et avril 2023, et ne justifient aucunement de la réalité de la location pour les autres mois, notamment par la production d’un contrat de bail, de relevés bancaires ou tout simplement par la production des autres quittances qui leur aurait été remises.

En conséquence, il sera fait droit à leur demande d’indemnisation à hauteur de 2 mois, soit la somme de 3800 €. Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur le préjudice moral, ils exposent avoir fait de nombreuses recherches, avoir formulé des offres non acceptées, et avoir dû changer leurs plans, en achetant à [Localité 4].

Il résulte des échanges communiqués par les parties, que les vendeurs ont communiqué au mois de février, puis au mois de mars aux acquéreurs leur volonté de ne pas poursuivre la vente. Ceux-ci se sont cependant nécessairement projeté sur l’achat envisagé, en versant notamment une somme de 59000 euros pour le finaliser. L’échec de la vente est donc de nature à leur causer un préjudice moral et ceux-ci justifient avoir réalisé des démarches vaines pendant plusieurs mois pour trouver un bien équivalent dans le secteur. Rien ne permet en revanche de considérer que leur établissement final à [Localité 4] est en lien direct avec le refus de vente et correspond à un renoncement attestant de la réalité d’un préjudice moral.

En conséquence, il convient de retenir l’existence d’un préjudice moral lié à l’échec de de la vente et aux nouvelles recherches entreprises, pouvant être estimé à la somme de 5000 €. Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

En l’espèce, la société PARTNER BERATUNGS AG, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, la société PARTNER BERATUNGS AG, condamnée aux dépens de l’instance, sera condamnée à verser la somme de 5000 euros à Madame [L] [U] épouse [R] et Monsieur [G] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes sur ce fondement seront rejetées.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la société PARTNER BERATUNGS AG à verser à Madame [L] [U] épouse [R] et Monsieur [G] [R] la somme de 3800 euros en indemnisation de leur préjudice économique avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la société PARTNER BERATUNGS AG à verser à Madame [L] [U] épouse [R] et Monsieur [G] [R] la somme de 5000 euros en indemnisation de leur préjudice moral avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la société PARTNER BERATUNGS AG à verser à Madame [L] [U] épouse [R] et Monsieur [G] [R] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société PARTNER BERATUNGS AG de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société PARTNER BERATUNGS AG aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 06 juin 2025.

Le greffier, Le président,