T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/05521 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KKM7

MINUTE n° : 2025/ 233

DATE : 16 Avril 2025

PRÉSIDENT : M. Yoan HIBON

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. LES TORTUES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie BERTRAND, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires LA FLORIDA représenté par son syndic en exercice la société LAMY, dont le siège social est [Adresse 1],

représenté par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 15 Janvier 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 05 Mars 2025 et prorogée au 19 Mars 2025, au 26 Mars 2025 puis au 16 Avril 2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Nathalie BERTRAND

M^e Alain-david POTHET

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à

M^e Nathalie BERTRAND

M^e Alain-david POTHET

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation délivrée le 16 juillet 2024 par la SCI LES TORTUES au Syndicat des copropriétaires LA FLORIDA représenté par son syndic en exercice la société LAMY à laquelle il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs.

Vu les dernières conclusions de la demanderesse, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs, par lesquelles elle sollicite du juge des référés de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile

SE DECLARER compétent

DECLARER la SCI LES TORTUES recevable en ses demandes,

SUSPENDRE l’exécution de la résolution 15, votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2024,

DISPENSER la SCI LES TORTUES de toute participation aux frais de procédures engagés et supportés par le syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à verser à la SCI LES TORTUES une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le CONDAMNER aux entiers dépens,

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs, par lesquelles il sollicite du juge des référés de :

En l’absence de contestation sérieuse et en l’état de l’urgence,

VU les articles 789 et 834 du code de procédure civile,

VU les articles 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

VU les jurisprudences : Cass. Civ. 2°, 18 juin 1986, pourvoi n° 84-17.649 Bulletin Civil II n° 96, Cass. Civ. 3°, 15 juin 2017, pourvoi n° 16-12.817, Cass. Civ. 3°, 22 juin 2005, pourvoi n° 04-12.364, Cass. Criminelle, 18 mars 2020, pourvoi n° 19-82.646, CA [Localité 3] Ch. 1-8, 16 nov. 2022, arrêt 21/05.349.

SE DECLARER incompétent au profit du juge de la mise en état à titre principal.

A titre subsidiaire, DEBOUTER la SCI LES TORTUES de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause, la CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires LA FLORIDA pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 4.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

RESERVER les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

Il ressort des éléments produits aux débats que le 7 mai 2024, la SCI LES TORTUES a assigné le Syndicat des copropriétaires LA FLORIDA représenté par son syndic en exercice la société LAMY devant le Tribunal Judiciaire de Draguignan aux fins de nullité de la résolution 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2024

Le juge de la mise en état n’a été saisi que suite à l’audience d’orientation du 14 octobre 2024.

La saisine du juge des référés étant intervenue avant la désignation du juge de la mise en état, de sorte que le juge des référés est compétent pour statuer sur la demande.

Sur la demande de suspension de l’exécution de la résolution

L’article 835 du code de procédure judiciaire dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, la SCI LES TORTUES soutient que la résolution aurait été prise en violation manifeste du règlement de copropriété, en violation manifeste de la répartition des charges prévues par le règlement de copropriété et en méconnaissance des règles régissant l’affectation du fonds de travaux ALUR et la nécessité d’une résolution spécifique sur cette affectation.

Concernant la violation du règlement de copropriété, la demanderesse argue de ce que tous les emplacements de voiture dont ceux extérieurs sont considérés comme des parties privatives.

Le règlement de copropriété distinguerait les parties communes générales des parties communes spéciales, ces dernières comprenant notamment :

« 17°) pour le bâtiment à usage d’emplacements de voitures, outre les éléments ci-dessus, la rampe d’accès et de sortie depuis la voirie principale de l’ensemble immobilier et s’il y a lieu tous les systèmes de fermeture, appareils et accessoires, les aires de circulations intérieures, le matériel et équipement contre l’incendie, les réseaux d’assainissement avec leurs accessoires (avaloirs, siphons, fosses de décantation, etc…)

et, en général, les éléments, installations, appareils de toute nature et leurs accessoires, affectés spécialement à l’usage ou à l’utilité des propriétaires des locaux situés dans chacun des bâtiments considérés, y compris leurs emplacements, sauf ceux situés à l’intérieur d’un local privatif et destinés à son service exclusif ».

S’agissant des charges spéciales aux parkings extérieurs, la SCI LES TORTUES indique que tous les travaux concernant les parkings extérieurs comme les charges spéciales relatives à ces parkings extérieurs sont décidés par les seuls propriétaires de ces derniers à l’exclusion de tous les autres copropriétaires.

Dans ces conditions, la résolution n°15, votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2024 relative à la « réfection des parkings extérieurs et accès garages extérieur » et votée selon une clé de répartition de charges communes générales et à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 méconnaîtrait manifestement le règlement de copropriété qui réservait le vote de cette décision aux seuls propriétaires des parkings.

Le syndicat des copropriétaires soutient quant à lui que le devis de l’entreprise COLAS établi le 15 janvier 2024 fait bien état de la réfection de la réfection de la voierie et des parkings extérieurs, de sorte que cela ne concernerait pas les parties communes spéciales.

Ce débat, qui implique une interprétation du règlement de copropriété et une analyse de la nature et de l’assiette des travaux à réaliser, relève du juge du fond. Il en est de même de la prétendue violation de la répartition des charges prévues par le règlement de la copropriété et de la prétendue violation de l’article 65 de la loi du 10 juillet 1965 qui relèvent d’un débat similaire.

Le juge des référés, ne saurait être compétent pour statuer sur cette demande de suspension, le caractère manifeste des violations invoquées n’étant pas rapporté.

— Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas laisser au défendeur la charge de ses frais irrépétibles de sorte que la SCI LES TORTUES sera condamnée à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

DEBOUTONS la SCI LES TORTUES de toutes ses demandes ;

CONDAMNONS la SCI LES TORTUES à payer au Syndicat des copropriétaires LA FLORIDA représenté par son syndic en exercice la société LAMY la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI LES TORTUES aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT