TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AZ

N° RG 24/04382 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TQ2G

JUGEMENT

N° B

DU : 10 Mars 2026

,

[H], [B],

[D], [J]

C/

S.A.R.L. AERO IMMOBILIER

S.C.I. JORDELS, domiciliée chez son gérant, Monsieur, [U], [Y], [Adresse 4], [Localité 2]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Me, [Localité 3]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 10 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme, [H], [B], demeurant, [Adresse 5]

M., [D], [J], demeurant, [Adresse 5]

représentés par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. AERO IMMOBILIER, dont le siège social est sis, [Adresse 6]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

S.C.I. JORDELS, domiciliée chez son gérant, Monsieur, [U], [Y], [Adresse 7], dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JORDELS, représentée par la SAS AERO IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur, [D], [J] et à Madame, [H], [B] une maison à usage d’habitation avec jardin privatif située, [Adresse 8] à CORNEBARRIEU (31700), par contrat signé électroniquement prenant effet au 21 mars 2022, moyennant un loyer de 966,69 euros outre 21 euros de provision pour charges.

En raison de désordres affectant le logement, et après mises en demeure et démarches amiables infructueuses, Monsieur, [D], [J] et Madame, [H], [B] ont fait assigner la SCI JORDELS par acte du 18 novembre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent,

— constater que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible aux locataires,

— condamner la SCI JORDELS à procéder aux réparations des désordres et à remettre le logement aux normes légales et réglementaires afin d’assurer l’habitabilité et la sécurité du logement loué.

En conséquence, ils ont sollicité de :

— condamner la SCI JORDELS à procéder aux réparations des désordres suivants :

remplacement des dalles de la terrasse ;fixation des dalles de la terrasse ;suppression des infiltrations d’eau ;réfection de l’habillage autour du velux situé au niveau de l’escalier :réfection du placoplâtre autour du luminaire objet des infiltrations au plafond de la véranda ;réfection de la baie vitrée visant à assurer son imperméabilité ;réparation du lave-vaisselle :réparation de la VMC ;réfection des portes de la douche visant à assurer leur imperméabilité ;réfection de la vitre de la porte du cellier- d’ordonner que la condamnation de procéder aux réparations s’accompagne d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la SCI JORDELS à un préjudice de jouissance de 246,75 euros par mois ; En conséquence, condamner la SCI JORDELS à leur payer la somme de 7.402,50 euros arrêtée au 16 septembre 2024, à parfaire à la date du prononcé de la décision, en réparation du préjudice de jouissance,

— la condamner à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le RG 24/04382.

Par acte du 21 juillet 2025, la SCI JORDELS a fait assigner la Société AERO IMMOBILIER devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— ordonner la jonction de la présente instance avec l’affaire principale enrôlée sous le NºRG 24/04382,

— la déclarer recevable et bien fondée en sa demande d’appel en cause de la SAS AERO-IMMOBILIER dans la procédure actuellement pendante devant le Juge de ce siège, enrôlée sous le N°RG 24/04382,

— déclarer opposable à l’égard de la SAS AERO-IMMOBILIER le jugement à intervenir en sa qualité de mandataire du bien litigieux aux demandeurs,

— condamner la SAS AERO-IMMOBILIER à la relever et garantir contre toute condamnation qui serait prononcée à son encontre à la demande des demandeurs,

— la condamner à lui payer la somme de 4.500 euros en réparation de son entier préjudice financier,

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— la condamner à payer à la SCI JORDELS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le RG 25/02927.

A l’audience du 07 octobre 2025, la jonction des deux affaires a été ordonnée et le dossier renvoyé à l’audience du 12 janvier 2026.

À l’audience du 12 janvier 2026, Monsieur, [D], [J] et Madame, [H], [B] représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur assignation et ont actualisé à la somme de 9.870 euros arrêtée au 16 juillet 2025, à parfaire à la date du prononcé de la présente décision, leur demande en réparation du préjudice de jouissance.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur, [D], [J] et Madame, [H], [B] ont fait valoir que plusieurs désordres avaient été relevés lors de l’état des lieux d’entrée et que le bailleur devait procéder aux réparations du logement.

Ils ont soutenu n’avoir eu de cesse de dénoncer l’état du logement et demander les réparations prévues.

Ils ont soutenu que d’autres désordres dénoncés dès le mois d’avril 2022 avaient été constatés et reconnus par le bailleur.

Ils ont par ailleurs fait valoir que le bailleur ne contestait pas les désordres, mettant uniquement en cause la responsabilité de l’agence immobilière qui ne l’aurait pas informé des désordres.

Concernant leur demande de condamnation du bailleur à faire réaliser des travaux sous astreinte, ils ont fait valoir l’importance des désordres et la résistance du bailleur à effectuer les travaux de reprise.

Ils ont enfin fait valoir un préjudice de jouissance en raison de l’insalubrité du logement.

La SCI JORDELS a comparu représentée par son conseil et a sollicité à titre principal, de débouter Madame, [H], [B] et Monsieur, [D], [J] de l’ensemble de leurs demandes.

A titre subsidiaire, elle a sollicité de :

— condamner la SAS AERO IMMOBILIER à la relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

— la condamner à lui payer la somme de 4.500 euros en réparation de son entier préjudice financier,

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.

En tout état de cause, elle a sollicité de :

— condamner Madame, [H], [B] et Monsieur, [D], [J] à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens,

— débouter la SAS AERO IMMOBILIER de toutes demandes contraires.

La SCI JORDELS a soutenu qu’elle n’avait eu écho d’aucune difficulté touchant le bien objet de la location avant la réunion devant la commission de conciliation du 29 février 2024 en dépit des obligations contractuelles liant le mandataire au mandant.

Elle a soutenu que les travaux n’ont pu être exécutés qu’en raison de la défaillance de la SAS AERO IMMOBILIER.

Concernant sa demande subsidiaire d’être relevée et garantie par la SAS AERO IMMOBILIER, elle a soutenu que cette dernière avait failli à ses obligations contractuelles dans le cadre de l’exécution du contrat de mandant et que ces manquements lui ont causé des préjudices.

La SAS AERO IMMOBILIER a comparu représentée par son conseil et a sollicité de :

— débouter la SCI JORDELS de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre,

— la condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions la SAS AERO IMMOBILIER a fait valoir l’absence de faute dans le cadre de l’exercice de son mandat de gestion locative.

Elle a soutenu que seule la SCI JORDELS était responsable des préjudices subis par les preneurs.

Elle a également soutenu que le préjudice allégué de la SCI JORDELS n’était aucunement justifié tant en son principe qu’en son quantum.

Elle a aussi fait valoir la mauvaise foi du bailleur précisant qu’il avait été tenu informé de l’ensemble des désordres et solutions proposées pour y remédier.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes de travaux

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

En application de l’article 1720 du code civil, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. ».

En l’espèce, Madame, [H], [B] et Monsieur, [D], [J] versent aux débats un constat de commissaire de justice en date du 30 août 2024 (pièce 25 Demandeurs) duquel il ressort que les panneaux composant la terrasse sont affaissés, que le lave-vaisselle SIEMENS branché ne fonctionne pas, qu’au niveau du couloir, un carreau est manquant sur une porte en bois, que le plafond peint en blanc présente des marques d’infiltration, notamment près d’un spot lumineux au niveau de la véranda.

Il est également relevé au niveau de l’escalier que la fenêtre de toit située au-dessus est en mauvais état, l’huisserie bois présentant des points noirs d’humidité, et le placoplâtre autour de la fenêtre des marques d’infiltrations, des points noirs d’humidité, et la peinture qui s’écaille.

Il est en outre relevé que la cabine de douche ne se ferme pas restant en position ouverte et que les joints d’étanchéité sont noircis concernant la chambre 1 sur rue et que celle de la chambre 2 sur rue nécessite de soulever la porte pour la manœuvrer.

Par ailleurs, le commissaire de justice a relevé concernant la chambre sur jardin que sa fenêtre de toit était en mauvais état, que son huisserie présentait des points noirs d’humidité, et que le placoplâtre autour de la fenêtre présentait des marques d’infiltration.

Le tribunal relève par ailleurs que l’état des lieux d’entrée réalisé le 21 mars 2022 faisait déjà état de plusieurs désordres affectant le logement notamment au niveau de la véranda dont la porte vitrée ne fermait pas et comportait un éclat sur l’encadrement et une grille rouillée, la cage d’escalier en très mauvais état y compris au niveau du velux dont le plâtre se décolle, les fenêtres oscillo-battante type velux en état d’usage comportant un store en mauvais état, un élément endommagé ainsi que des marques d’infiltrations.

Il était également relevé concernant la chambre face escalier que le plafond plâtre couleur blanc en mauvais état avec des infiltrations par le velux, des cloques et traces.

Concernant, la terrasse de l’extérieur-jardin, il était relevé outre un nettoyage incomplet et un état d’usage concernant la dalle, que les lattes en bois étaient pourries, bougeaient, n’étaient pas stables et étaient mal fixés nécessitant une intervention du propriétaire. (Pièce 2 Demandeurs)

Il est par ailleurs constant que par courriel du 1er avril 2022 adressé à l’agence immobilière, les locataires faisaient état de nombreuses dégradations notamment de la résistance de l’interrupteur du salon, du carreau de la porte du salon vers la véranda cassé, de la mauvaise étanchéité des portes de la douche, l’absence de fermeture du velux de l’escalier, d’une fuite au niveau de la porte de la véranda, le dysfonctionnement du lave-vaisselle, la dangerosité des dalles de la terrasse (pièce 3 Demandeurs).

Il est en conséquence établi que les désordres relevés existaient déjà au sein du logement lors de l’entrée des locataires dans le logement ce qui n’est pas contesté par le bailleur.

Il est par ailleurs relevé au titre d’un rapport d’intervention de recherche de fuite de l’assureur des locataires que les désordres de la cage d’escalier provenaient d’un défaut d’étanchéité de la périphérie de la fenêtre de toit et que les désordres de la véranda provenaient d’une mauvaise mise en œuvre de la baie vitrée, d’une tuile cassée au niveau du faitage, de la porosité des tuiles, du débordement des tuiles de plus d'1/3 sur la gouttière (pièce 14 Demandeurs).

L’assureur a conclu à un refus de prise en charge indiquant que la prise en charge des désordres incombait au bailleur.

Si les demandeurs justifient de plusieurs courriers et courriels de relance au titre des travaux auprès de l’agence AERO IMMOBILIER (pièces 3 à 11 et 15 à 21 Demandeurs), il est relevé que lesdits travaux n’ont pas été réalisés par le bailleur tel que constaté par le procès-verbal de constat postérieurement à la procédure de conciliation initiée par les locataires demeurée infructueuse du 29 février 2024 (pièce 23 Demandeurs).

La SCI JORDELS qui ne conteste pas l’existence des désordres au sein du logement soutient uniquement ne pas avoir eu connaissance des désordres relevés avant la procédure de conciliation du 29 février 2024.

Elle a également soutenu ne pas avoir été destinataire de l’état des lieux d’entrée dans le logement.

Le tribunal relève cependant, que même postérieurement à la procédure de conciliation infructueuse du 29 février 2024 auquel le bailleur a pris part, aucun des travaux n’a été réalisé de sorte qu’il convient de faire droit aux demandes de travaux de Madame, [H], [B] et Monsieur, [D], [J].

La SCI JORDELS sera en conséquence condamnée en sa qualité de bailleur-propriétaire à faire réaliser les travaux de remplacement des dalles de la terrasse, de fixation des dalles de la terrasse, de suppression des infiltrations d’eau, de réfection de l’habillage autour du velux situé au niveau de l’escalier, de réfection du placoplâtre autour du luminaire objet des infiltrations au plafond de la véranda, de réfection de la baie vitrée visant à assurer son imperméabilité, de réparation du lave-vaisselle, de réparation de la VMC, de réfection des portes de la douche visant à assurer leur imperméabilité, de réfection de la vitre de la porte du cellier dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois.

II – Sur le préjudice de jouissance

Suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui dispose que le logement doit satisfaire notamment aux conditions suivantes :

« Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…)

Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes…(…)

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. (…)

Le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des

dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. »

Il appartient par ailleurs au locataire d’établir la réalité du manquement du propriétaire à son obligation de délivrer un logement décent.

L’article 1719 du code civil précise par ailleurs que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été loué ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1721 du même code dispose :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en

empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que les désordres affectant le logement préexistaient à l’entrée dans les lieux par les locataires.

Ces derniers justifient par ailleurs avoir réalisé plusieurs signalements desdits désordres et sollicité auprès du mandataire de bien la SAS AERO IMMOBILIER que des travaux soient réalisés mais vainement.

Il est également constant que les locataires n’ont eu cesse de relancer le mandataire de bien.

Par courriel du 1er avril 2022 les locataires évoquaient d’autres désordres que ceux repris sur l’état des lieux d’entrée et relançaient à cet effet le mandataire de bien par courriel du 1er juin 2022.

Ils justifient également d’un signalement au 9 juin 2022 du dysfonctionnement et d’une fuite de la chaudière avec absence d’eau chaude, réitéré par courriel du 14 juin 2022, du 22 juin 2022, du 5 juillet 2022 (Pièce 5 à 8 Demandeurs).

Si le gestionnaire de bien a répondu qu’il mandatait une entreprise par courriel du même jour et indiquait que le propriétaire entendait réaliser lui-même les travaux sur la terrasse (Pièce 9Demandeurs), il apparaît que la chaudière n’a été remplacée qu’après six semaines.

Les locataires ont également relancé le gestionnaire de bien concernant la terrasse le

18 juillet 2022 ,le 21 juillet 2022, le 07 septembre 2022, le 09 septembre 2022 puis le

22 septembre 2022 (pièce 11 Demandeurs).

Par courriel du 29 novembre 2022, les locataires ont indiqué au gestionnaire de bien lui avoir signalé 3 fuites au niveau du velux dans les escaliers, au niveau de la véranda, au-dessus de la porte de sortie, une autre au niveau d’un luminaire au plafond. (Pièce 12 Demandeurs).

Il ressort du rapport d’intervention de l’assureur des locataires en date du 18 janvier 2023 que la prise en charge des infiltrations incombait au bailleur conformément aux dispositions de la convention IRSI (pièce 14 Demandeurs).

Il est également constant que par courrier du 11 juillet 2023 réitéré le 30 août 2023 (pièces 16 et 17 Demandeurs) l’assureur des locataires a relancé le gestionniaire de bien sur les suites à donner concernant le différend l’opposant aux locataires.

Par courriel du 3 mai 2023, les locataires indiquaient au mandataire de bien être sans nouvelle du propriétaire concernant la terrasse et le velux.

Une nouvelle relance était réalisée par les locataires le 7 décembre 2023 concernant le vélux. (Pièce 21 Demandeurs)

Le gérant de la SCI JORDELS, propriétaire du bien litigieux a adressé un courriel au mandataire gestionnaire de bien en date du 29 février 2024 indiquant être passé voir la maison et relevant les problèmes des locataires.

Le bailleur indiquait aussi que certains problèmes subsistaient depuis le départ de l’ancien locataire notamment le lave-vaisselle hors service, le vitrage porte cellier manquant, la VMC qui ne fonctionne pas et les nombreux trous de chevilles sur les murs du séjour (pièce 22 Demandeurs).

Il est par ailleurs constant que dans le cadre de la tentative de conciliation infructueuse du 29 février 2024, il avait été demandé au bailleur d’effectuer les travaux de remise état de la terrasse en bois et de prendre les mesures conservatoires immédiatement et de réaliser les travaux pour remédier aux infiltrations (pièce 23 Demandeurs).

L’assureur des locataires a par ailleurs adressé une nouvelle mise en demeure au mandataire de bien par courrier du 17 avril 2024 (pièce 24 Demandeurs).

Le procès-verbal de constat versé aux débats par les demandeurs (pièce 25 Demandeurs) permet de constater en tout état de cause qu’à la date du 30 août 2024, aucun des travaux n’avait été effectué.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir l’existence d’un important trouble de jouissance subi par Madame, [H], [B] et Monsieur, [D], [J] depuis leur entrée dans le logement litigieux qui sera évalué à la somme de 10.000 euros.

La SCI JORDELS sera en conséquence condamnée à verser à Madame, [H], [B] et Monsieur, [D], [J] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

III – Sur la demande reconventionnelle de garantie de la SCI JORDELS

La SCI JORDELS soutient n’avoir jamais été mise au courant des désordres affectant le logement jusqu’au 29 février 2024, mettant en cause son mandataire de bien la SAS AERO

IMMOBILIER en lui reprochant une faute de gestion.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison

du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

En application de l’article 1992 du code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol,

mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui

dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. ».

En l’espèce, les parties versent aux débats la convention de gérance qu’elles ont conclu le 19 février 2018 par laquelle la SCI JORDELS donnait à la SAS AERO IMMOBILIER mandat

pour assurer la gestion locative de son bien.

Il ressort de ladite convention que le mandataire est tenu de « faire exécuter toutes réparations incombant au mandant dont le montant ne dépasse pas cent cinquante euros TTC (150 € TTC) et celles plus importantes mais urgentes, en aviser le rapidement le mandant ; prendre toute mesure conservatoire, pour tous les autres travaux hors travaux de construction, de reconstruction et ceux de l’article 606 du code civil les faire exécuter après accord écrit du mandant (…).

La SAS AERO IMMOBILIER verse aux débats les courriels échangés avec Monsieur, [E] gérant de la SCI JORDELS pour la période courant du mois d’avril 2022 à août

2025.

Il ressort de ces courriels que le mandataire de bien a indiqué au bailleur par courriel du

12 avril 2022 avoir été contacté par son locataire concernant un dégât des eaux provenant de la salle de bain lui indiquant une situation urgente et qu’un plombier était immédiatement

mandaté pour une recherche de fuite et réparation en urgence.

Il lui demandait également de lui communiquer les coordonnées de son assurance afin qu’une déclaration de sinistre soit faite et que la remise en état soit prise en charge (pièce 2

SAS AERO).

Par courriel du 22 avril 2022, la SAS AERO IMMOBILIER informait le bailleur de la nécessité de prévoir des interventions à la charge du locataire sortant pour lesquelles elle avait mandaté des entreprises compétentes, mais l’informait également de la dégradation de la terrasse, du problème d’étanchéité des portes de douche des salles de bain et d’un dysfonctionnement électrique avec nécessité de remplacer un élément.

La SAS AERO IMMOBILIER lui indiquait par ailleurs que les locataires proposaient de refaire la terrasse en contrepartie d’une gratuité d’un mois et demi de loyer. (Pièce 3 SAS AERO)

Par courriel du 19 mai 2022, la SAS AERO IMMOBILIER alertait le bailleur sur la nécessité de remplacer la chaudière en raison de sa vétusté lui adressant un devis de remplacement

(pièce 4 SAS AERO). Elle alertait de même le bailleur sur l’urgence de l’intervention en raison d’un risque d’arrêt de fonctionnement.

Par courriel du 13 juin 2022, la SAS AERO IMMOBILIER indiquait au bailleur qu’après entretien avec la société SMECSSO au titre de l’entretien de la chaudière que celle-ci n’avait jamais effectué ledit entretien et que la facture étant à la charge du locataire, il était en conséquence difficile de lui imposer une entreprise.

Par courriel du 14 juin 2022, elle a signalé au bailleur avoir reçu un courriel de Madame, [B] lui faisant part de l’absence d’eau chaude et d’une fuite de la chaudière et qu’il était urgent d’agir. (Pièce 5 SAS AERO).

La SCI JORDELS lui demandait de lui adresser à nouveau le devis de remplacement de la chaudière et lui indiquait que la société SMECSSO réalisera un devis également. (Pièce 6 SAS AERO).

Par deux courriels du 27 juin 2022, la SAS AERO IMMOBILIER indiquait au bailleur ne pas avoir reçu le devis de l’entreprise SMECSSO pour le remplacement de la chaudière et lui a rappelé la dégradation de l’état de la terrasse que les locataires se proposaient de remettre en état contrat un geste financier de sa part (pièce 8 SAS AERO).

Monsieur, [Y], gérant de la SCI JORDELS, lui répondait par courriel du même jour qu’il passerait à l’occasion, voir l’état et procéder lui-même aux réparations qui s’imposaient. (Pièce 9 SAS AERO).

La SCI JORDELS a donné son accord pour le remplacement de la chaudière par courriel du 6 juillet 2022. (Pièce 10 SAS AERO)

Par courriel du 22 juillet 2022, le mandataire de bien relançait à nouveau le bailleur concernant l’état de la terrasse. (Pièce 11 SAS AERO)

Selon courrier en date du 23 novembre 2022, la SAS AERO IMMOBILIER a mandaté la société REPAR’STORES aux fins de réaliser une recherche de fuite au niveau de la véranda et du velux des escaliers. (Pièce 12 SAS AERO).

La SAS AERO IMMOBILIER justifie de même avoir adressé un courriel le 25 février 2023 au bailleur lui indiquant faire un point avec sa locataire concernant plusieurs désordres dans le logement notamment concernant le velux et la véranda et lui transmettant le devis réalisé par la société ACESSPRO.

Monsieur, [Y] lui répondait être en déplacement à l’étranger jusqu’au 25 mars 2023

et qu’il effectuerait une déclaration de sinistre en dégâts des eaux pour la prise en charge de la recherche de fuite. (Pièce 13 SAS AERO)

La SAS AERO IMMOBILIER relançait à nouveau le bailleur lui demandant s’il avait pu faire le nécessaire pour la déclaration du dégât des eaux auprès de son assurance par courriel du 3 avril 2023 (pièce 14 SAS AERO).

Le bailleur lui répondait avoir effectué le nécessaire auprès de son assureur et qu’il envisageait de passer courant du mois d’avril 2023 pour effectuer une visite et les travaux qui s’imposent demandant les coordonnées des locataires afin de convenir d’un rendez-vous (pièce 15 SAS AERO).

Le 19 mai 2023, la SAS AERO IMMOBILIER indiquait par courriel au bailleur être régulièrement sollicité par les locataires concernant le souci de la terrasse et qu’il avait indiqué passer courant avril, le relançant à nouveau (pièce 16 SAS AERO).

Le 14 novembre 2023, la SAS AERO IMMOBILIER adressait un nouveau courriel au bailleur lui indiquant que le devis qui lui avait été adressé pour la recherche de fuite et la réalisation du devis de réparation était resté sans suite, et que les locataires se plaignaient encore des fuites.

Monsieur, [E] lui indiquait par courriel en réponse du 17 novembre 2023 être sans nouvelle de son assurance qu’il venait de relancer et qu’il n’avait pu régler le désordre affectant la terrasse pour des soucis familiaux, indiquant essayer « début d’année 2024 de descendre pour solutionner » ce problème définitivement avant l’utilisation de la terrasse l’été. (Pièce 18 SAS AERO)

Il est relevé que ce n’est que le 29 février 2024, que Monsieur, [Y] s’est rendu dans

les locaux litigieux afin de réaliser le constat des divers désordres affectant le logement alors que ce dernier en avait été informé et régulièrement relancé par son mandataire de bien et de l’urgence d’agir.

Par ailleurs, il est constant que Monsieur, [Y] a été relancé plusieurs fois par la suite notamment au mois de juillet 2024, d’avril et de mai 2025 (Pièce 22,23 et 27 SAS AERO).

Une expertise diligentée par la propriétaire du logement mitoyen au logement litigieux a permis de déterminr que la configuration de la gouttière du toit principal de la SCI JORDELS favorisait systématiquement les dégâts des eaux sur le bas du toit et que l’angle du chéneau n’était pas fait pour recevoir autant d’eau, et qu’elle s’engageait à prendre à sa charge 50% du coût des travaux. (Pièce 23 SAS AERO).

La SAS AERO IMMOBILIER justifie en avoir informé la SCI JORDELS par courriel du

24 avril 2025, puis par relance du 5 mai 2025 (pièces 22 et 23 SAS AERO).

La SCI JORDELS y répondait le 12 mai 2025 indiquait avoir transmis les devis à sa compagnie d’assurance pour déclaration du sinistre dégât des eaux et donnait son accord pour la participation à hauteur de 50% pour le devis établi par la propriétaire voisine. Il indiquait par ailleurs avoir été informé que la recherche de fuite du velux était à la charge des locataires.

(Pièce 24 SAS AERO)

La SCI JORDELS répondait de même par courriel du 13 juin 2025 après une nouvelle relance intervenue par courriel du 2 juin 2025, qu’il venait d’avoir le retour de son assureur qui lui indiquait toujours que la recherche de fuite devait être réalisée par le locataire donnant par ailleurs son accord pour les travaux résultant.

La SAS AERO IMMOBILIER lui rappelait que la recherche de fuite avait déjà été réalisée en

2023 par les locataires et lui renvoyait le rapport par courriel du 2 juillet 2025 (pièce 25 SAS

AERO).

Un énième courriel en date du 28 août 2025 a été adressé à la SCI JORDELS lui indiquant que les désordres subsistaient et que l’état de la terrasse se dégradait quotidiennement (pièce 26 SAS AERO).

Il ressort par conséquent de l’ensemble de la correspondance entre la SCI JORDELS et SAS AERO IMMOBILIER sur une période de plus de trois années que les désordres affectant le logement ont été constamment signalés à la SCI JORDELS, que plusieurs devis lui ont été communiqués, de sorte qu’elle ne peut sans mauvaise foi soutenir n’avoir eu connaissance des désordres qu’à la date du 29 février 2024.

Il en découle en conséquence qu’aucune faute de gestion ne peut être imputée à la SAS AERO IMMOBILIER qui n’avait pas à se substituer à son mandant dès lors que ce dernier était informé des désordres, s’était engagé pour certains à les résoudre lui-même et n’ayant jamais autorisé son mandataire à agir pour son compte au titre des devis présentés.

La SCI JORDELS sera en conséquence déboutée de sa demande d’être relevée et garantie par la SAS AERO IMMOBILIER de toutes condamnations prononcées à son encontre.

En l’absence de faute de gestion imputable à la SAS AERO IMMOBILIER, la SCI JORDELS

sera également déboutée de ses demandes de condamnation au titre de son préjudice financier et au titre de son préjudice moral.

IV- Sur les demandes accessoires

La SCI JORDELS, partie perdante, supportera en conséquence la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur, [D], [J] et Madame, [H], [B], la SCI JORDELS sera condamnée à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI JORDELS sera également condamnée à verser la somme de 1.500 euros à la SAS

AERO IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa propre demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au

greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI JORDELS à effectuer dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision les travaux de réparation suivants, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois  :

remplacement des dalles de la terrasse ;fixation des dalles de la terrasse ;suppression des infiltrations d’eau ;réfection de l’habillage autour du velux situé au niveau de l’escalier :réfection du placoplâtre autour du luminaire objet des infiltrations au plafond de la véranda ;réfection de la baie vitrée visant à assurer son imperméabilité ;réparation du lave-vaisselle :réparation de la VMC ;réfection des portes de la douche visant à assurer leur imperméabilité ;réfection de la vitre de la porte du cellier ;CONDAMNE la SCI JORDELS à verser à Monsieur, [D], [J] et Madame, [H], [B] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE la SCI JORDELS de sa demande d’être relevée et garantie par la SAS AERO IMMOBILIER ;

DEBOUTE la SCI JORDELS de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier ;

DEBOUTE la SCI JORDELS de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI JORDELS à payer à Monsieur, [D], [J] et Madame, [H], [B] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JORDELS à payer à la SAS AERO IMMOBILIER la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JORDELS aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente