TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09136

N° Portalis DB3S-W-B7I-2AIX

Minute : 107/25

OPH DE L’HABITAT DE [Localité 8]

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [U] [E]

Monsieur [T] [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e FEUGNET

Copie délivrée à :

[E] [U]

[E] [T]

Le 27 Janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Janvier 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8], établissement public dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 8],

Représenté par Maître Nathalie FEUGNET, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [E], demeurant [Adresse 12] – [Localité 9]

Non comparant

Monsieur [T] [E], demeurant chez M. [U] [E], [Adresse 12] – [Localité 9]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 mars 2016, l’établissement public Office public de l’habitat de [Localité 8] a donné à bail à M. [U] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 12] à [Localité 9] ([Adresse 12]), pour un loyer mensuel de 392,05 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 392 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 19 juin 2023, l’établissement public Office public de l’habitat de [Localité 8] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 335,14 euros visant la clause résolutoire.

Le bailleur a ensuite fait assigner M. [U] [E] et M. [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par actes en date du 26 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024.

A cette date, l’établissement public Office public de l’habitat de [Localité 8], représenté, se réfère à son assignation. Il demande :

— à titre principal, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et, à titre subsidiaire, la constatation de sa résiliation à compter du 20 août 2023 ;

— l’expulsion de M. [U] [E] et M. [T] [E] ;

— la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux à l’issue de la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— et la condamnation in solidum de M. [U] [E] et de M. [T] [E] :

— au paiement de la somme de 3 235,04 euros, échéance du mois de février 2024 incluse,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail,

— au paiement d’une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens.

Il expose, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, 2, 7, 8 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 10-2,10-3, 10,9 et 78 de la loi du 1er septembre 1948, L441-1, L441-2, L442-6, L442-8, R441-3 et R641-1 du code de la construction et de l’habitation, L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et 514, 514-1, 699 et 700 du code de procédure civile, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus, qu’il ne réside plus au sein de l’appartement loué et qu’il a installé son frère dans les lieux. Il ajoute que ce dernier règle le loyer et que des manœuvres ont donc été entreprises pour la cession illicite du droit au logement.

Cités à l’étude du commissaire de justice, M. [U] [E] et M. [T] [E] ne comparaissent pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

L’article 8 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur. Il résulte en outre des dispositions de l’article R353-37 du code de la construction et de l’habitation que les logements conventionnés sont loués à nu à des personnes physiques à titre de résidence principale et occupés au moins 8 mois par an. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle.

En l’espèce, par courrier daté du 18 avril 2024, la société ATER a indiqué au bailleur que M. [U] [E] n’a pas d’adresse personnelle et qu’il recherche un logement dans l’Oise. Par mail reçu par le bailleur le 29 avril 2024, le commissaire de justice mandaté a relaté avoir rencontré M. [T] [E] qui lui a indiqué demeurer dans le logement loué en lieu et place de son frère depuis plusieurs mois, régler les loyers et tout entreprendre pour diminuer la dette. Suite à sommation interpellative du 2 mai 2024, M. [U] [E] a cependant déclaré au commissaire de justice habiter les lieux loués avec son frère depuis environ deux ans et se rendre régulièrement chez la mère de sa fille à [Localité 10] dans l’Oise. M. [U] [E] précise envisager de restituer le logement mais déclare qu’il ne peut pas mettre son frère à la rue et s’interroge sur la possibilité d’un transfert de bail. L’assignation du 26 juillet 2024 a été délivrée à MM. [U] et [T] [E] à l’étude du commissaire de justice, ce dernier notant que leurs noms figurent sur la boîte aux lettres et sont inscrits sur l’interphone, que leurs adresses sont confirmées par le voisinage mais que personne n’est présent au domicile lors de son passage. La même assignation a été signifiée une seconde fois à M. [U] [E] à l’adresse de sa compagne à [Localité 10]. Le commissaire de justice dresse cette fois un procès-verbal de difficultés aux termes duquel il note que le destinataire n’est pas ou plus domicilié à cette adresse et que son nom ne figure ni sur la boîte aux lettres, ni sur le tableau des occupants, ni sur l’interphone et que deux voisins déclarent ne pas le connaître. Enfin, le bailleur produit aux débats un courrier daté du 7 septembre 2024 par lequel M. [U] [E] indique souhaiter prendre congé du logement loué. Il précise que son frère désire conserver le logement loué, qu’il s’engage à régler la dette et qu’il restera solidaire de son frère.

De l’ensemble de ces éléments et plus précisément du courrier du 7 septembre 2024 et de l’absence de comparution à l’audience du locataire, il résulte que M. [U] [E] n’occupe plus les lieux loués. Son frère ne fait par ailleurs pas partie des possibles bénéficiaires d’un transfert du contrat de bail prévu par l’article 14 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail à la date du présent jugement.

L’expulsion de M. [U] [E] et de tout occupant de son chef, et notamment de M. [T] [E], sera en conséquence ordonnée.

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Le délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’apparaît pas suffisamment démontré par les pièces produites aux débats que M. [T] [E] est entré dans les lieux à l’aide de manœuvres puisqu’il ressort notamment de la sommation interpellative du 2 mai 2024 que M. [U] [E] a souhaité accueillir son frère chez lui.

Ainsi, la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux sera rejetée.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [U] [E] reste lui devoir la somme de 3 235,04 euros à la date du 11 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte. Le bailleur ne produit aucun décompte actualisé de la dette.

M. [U] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

M. [U] [E] sera donc condamné au paiement de cette somme de 3 235,04 euros. Il n’y a pas lieu de condamner M. [T] [E], qui n’est pas locataire, au paiement du loyer et cette demande sera rejetée.

En revanche, M. [U] [E] et M. [T] [E] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 janvier 2025, soit la date de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil. Il convient de préciser que le point de départ de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est fixé conformément aux demandes.

III – Sur les mesures de fin de jugement

M. [U] [E] et M. [T] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public Office public de l’habitat de [Localité 8] les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 16 mars 2016 entre l’établissement public Office public de l’habitat de [Localité 8] et M. [U] [E] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 12] à [Localité 9] ([Adresse 12]) à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’établissement public Office public de l’habitat de [Localité 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, notamment M. [T] [E], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [U] [E] à payer à l’établissement public Office public de l’habitat de [Localité 8] la somme de 3 235,04 euros (décompte arrêté au 11 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse) ;

REJETTE la demande de condamnation de M. [T] [E] au paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [E] et M. [T] [E] à verser à l’établissement public Office public de l’habitat de [Localité 8] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 27 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE l’établissement public Office public de l’habitat de [Localité 8] de sa demande de suppression du délai de deux mois à l’issue de la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

REJETTE la demande présentée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [U] [E] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE