TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00589 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZYH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Juillet 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SA HLM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[H] [Z]

[U] [P] [L] épouse [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Juillet 2025

à SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 16 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SA HLM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [H] [Z], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

Mme [U] [P] [L] épouse [Z], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 12 octobre 2023, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 472,84 euros outre 161,34 euros de provisions sur charges.

Par contrats du même jour, elle leur a par ailleurs loué deux places de parking n°0025 et 0026 situées au [Adresse 1], également à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 21,54 euros par place outre 1,70 euros de provisions sur charges également par place.

Le 11 octobre 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, leur condamnation sous astreinte de 16 euros par jour de retard à quitter les lieux dès signification de la présente ordonnance, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1.100 euros représentant les arriérés de charges et de loyers, avec les intérêts de droit, somme à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation.

A l’audience du 27 mai 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE déclare que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et ont commencé à rembourser les impayés accumulés à hauteur de 100 euros par mois, de sorte que la créance ne s’élève désormais qu’à 550 euros. Elle se prononce en faveur de l’octroi de délais de paiement à raison de 100 euros par mois et de la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [H] [Z], comparant, reconnaît la dette et sollicite de pouvoir rester dans les lieux ainsi que des délais de paiement à raison de 100 euros par mois pour apurer la dette. Il fait valoir au soutien de ses demandes qu’il a été en arrêt maladie pendant un an puis au chômage et qu’il est aujourd’hui à la retraite et perçoit une pension mensuelle de 1350€ environ. Il explique que son épouse est au chômage et perçoit environ 950€. Il mentionne une autre dette liée à un enterrement à hauteur de 1500€.

Madame [U] [L] épouse [Z], convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude, n’est ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 16 septembre 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z], et avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Le bail du 12 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 6.2) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Le commandement de payer en date du 11 octobre 2024 visant cette clause mentionne également un délai de deux mois pour payer la somme en principal de 1.001,13 euros.

Les contrats de location des places de parking prévoient qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, ces baux étant conclus le même jour entre les mêmes parties que le contrat de bail d’habitation, ils doivent être considérés comme l’accessoire du contrat principal de bail d’habitation de sorte qu’ils en suivent le régime. C’est donc le délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer pour la clause résolutoire.

Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (500€ le 14/11/24). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 12 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 12 mai 2025 démontrant que Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] restent devoir la somme de 550 euros mensualité de mai 2025 incluse.

Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette que Monsieur [H] [Z] reconnait à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 550 euros avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation et ce solidairement compte tenu de la clause figurant au contrat.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au moment de la signature du contrat de bail, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, de leurs ressources stables liées notamment à la pension de retraite de Monsieur [H] [Z], des propositions d’apurement de la dette faites par les locataires et acceptées par le bailleur, ces derniers apparaissent en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et ils seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande des locataires à laquelle ne s’oppose par le bailleur et ces derniers ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, en effectuant en outre des versements conséquents qui ont permis d’apurer la moitié de la dette, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la Force Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sans qu’une astreinte apparaisse cependant justifiée.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante au procès supporte les dépens.

Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z], qui succombent, seront condamnés aux dépens in solidum, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de leur dénonce à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sans qu’il y ait lieu d’assortir cette somme des intérêts au taux légal.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 12 octobre 2023 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] et les deux places de parking n°0025 et 0026 situées au [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 12 décembre 2024,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 550 euros (décompte arrêté au 12 mai 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise) avec intérêts à taux légal à compter du 10 janvier 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 100 euros jusqu’à solder la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] soit condamnés solidairement à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [L] épouse [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de leur dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier, La Vice-Présidente,