REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 29 DECEMBRE 2025

__________________________

N° RG 25/00926 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KR64

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 15 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2025, délibéré prorogé au 29 Décembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [T] [I]

né le 01 Octobre 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Catherine GAUTHIER

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er novembre 2023 prenant effet le même jour, la SCI LERATOC, a donné à bail, à Monsieur [T] [I] un logement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 280 euros et une provision sur charges d’un montant de 45 euros.

La Société par actions simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire pour le paiement des charges et des loyers, aux termes d’un contrat de cautionnement VISALE n°A10315566496 convenu le 23 octobre 2023 entre la caution et le bailleur.

Suite à divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, qui lui a réglé la somme de 817 euros due par le locataire.

La caution a par suite fait délivrer, en date du 11 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 817 euros à Monsieur [T] [I].

Le propriétaire a de nouveau actionné la caution pour un montant de 1116,04 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [T] [I] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir :

— Dire et juger recevable et bien fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [T] [I] ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [I] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

En toute hypothèse,

— condamner Monsieur [T] [I] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1421,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11/09/2024 sur la somme de 817 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [T] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [T] [I] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit ;

— condamner Monsieur [T] [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par jugement avant dire droit en date du 23 avril 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de produire la dénonce de l’assignation à la Préfecture du Var.

A l’audience du 15 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a confirmé les termes de son assignation et indique s’en tenir à son dernier décompte arrêté au mois de mai 2025. Elle produit aux débats la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Monsieur [T] [I], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [T] [I], assigné à l’étude de l’huissier, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ Sur le droit d’agir de la société ALS et la subrogation liée au dispositif VISALE

L’article 2305 du code civil dispose que : « La caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur.

Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.»

L’article 2306 du code civil dispose pour sa part que : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »

L’article 1346-4 alinéa 1er du code civil dispose en outre que : « La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. »

En l’espèce, le VISALE ou VISA pour l’Emploi et le Logement, qui constitue un mécanisme de sécurisation des loyers dans le parc locatif privé, est principalement régi par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement (UESL), dont l’article 7.1 dispose notamment que : « en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution mettront en œuvre les actions de recouvrements amiables et contentieuses à l’encontre du Locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail. »

A la suite de l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, de l’arrêt du 28 octobre 2016 et du décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016, la société ALS, immatriculée au RCS de [Localité 8] le 22 décembre 2016 (n° 824 541 148), est venue aux droits des CIL, s’agissant de la qualité de caution dans le dispositif VISALE.

Pour justifier de sa qualité de créancier subrogé dans les droits du bailleur à l’égard du locataire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats notamment le contrat de cautionnement Visale n°A10315566496 signé avec la SCI LERATOC et les quittances subrogatives, ce qui établit que la caution a été actionnée pour l’ensemble des loyers et charges, soit la somme totale de 2392,28 euros, décompte arrêté au 26 mai 2025.

A défaut de justifier d’autres règlements par le locataire, soit au bailleur, soit à la caution s’agissant des sommes déjà acquittées par cette dernière, il doit être considéré que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur pour la somme de 2392,28 euros au mois de mai 2025.

En application des dispositions légales relatives au cautionnement et à la subrogation telles que rappelées ci-dessus, ainsi que des stipulations conventionnelles, la société ACTION LOGEMENT SERVICES peut exercer, en qualité de créancier subrogé et dans les limites de la subrogation, l’ensemble des droits du bailleur, y compris une action en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers et des charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir en l’espèce.

II/ Sur la résiliation

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 3 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Le bail litigieux a été conclu le 1er novembre 2023 et la clause résolutoire prévue par ledit bail stipule qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur. Si la clause résolutoire ne précise pas le délai dans lequel le locataire doit régler sa dette, il n’en demeure pas moins que le bail liant les parties est postérieur à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et que le commandement de payer vise le délai de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 817 euros.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 octobre 2024 à minuit.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 331,91 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III/ Sur les demandes en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er novembre 2023, du commandement de payer délivré le 11 septembre 2024 et du décompte de la créance au mois de mai 2025 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date, créance indemnitaire qu’il convient de liquider.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit également des quittances subrogatives établissant que la caution a réglé, au lieu et place du locataire une somme totale de 2 392,28 euros au mois de mai 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [T] [I] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 2 392,28 euros, selon décompte arrêté au mois de mai 2025 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 septembre 2024 sur la somme de 817 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V/ Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il convient également de le condamner à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2023 entre Monsieur [T] [I] et la SCI LERATOC concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 octobre 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [I] de libérer les lieux situés [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 5] et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [I] à la somme de 331,91 euros par mois, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2392,28 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 septembre 2024 sur la somme de 817 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance du mois de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, sur présentation des quittances subrogatives correspondantes,

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE