T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 25/03443 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KV2F

MINUTE n° : 2025/414

DATE : 17 Septembre 2025

PRESIDENT : Madame Laëtitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.A.S. CUBA 666, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane DELENTA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Romain FLOUTIER, avocat au barreau de NIMES (avocat plaidant)

DEFENDEURS

Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Audrey MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [F] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 18/06/2025, les parties comparantes ou leurs conseils, ont été avisées que la décision serait rendue le 23/07/2025, puis prorogée au 20/08/2025 et 17/09/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Stéphane DELENTA

M^e Audrey MICHEL

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Stéphane DELENTA

M^e Audrey MICHEL

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 avril 2023, Monsieur [J] [S] et Madame [F] [B] ont donné à bail commercial à la SAS CUBA 666 venant aux droits de la SARL CANTINE BAMBOU, un local situé [Adresse 4] à [Adresse 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.800 euros.

La SAS CUBA 666 a constaté un affaissement important du sol du local loué, au niveau des salles de restauration, de la cuisine et la remise et une situation litigieuse est née entre bailleur et preneur concernant l’origine des désordres affectant les lieux.

Une expertise amiable a été diligentée au cours du mois de novembre 2024 par l’assureur de Monsieur [J] [S] et Madame [F] [B], suite à leur déclaration de sinistre pour dégâts des eaux.

Arguant être empêchée d’exploiter son activité commerciale en raison de la dangerosité des désordres affectant le local, dans l’attente de la réalisation des travaux de remise en état, la SAS CUBA 666 a par actes séparés du 25 avril 2025, auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, fait assigner Monsieur [J] [S] et Madame [F] [B], en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins d’ordonner la suspension de ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges ainsi que l’obligation de garnir et d’exploiter les locaux, jusqu’à l’obtention d’une décision définitive sur la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties, d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de 10.800 euros à titre de provision à valoir sur la restitution des loyers de novembre 2024 à avril 2025, de 210.000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts en raison de la perte d’exploitation, de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2025, la SAS CUBA 666 a réitéré ses demandes de suspension de ses obligations et de provision à valoir sur les dommages et intérêts, actualisé sa demande de provision à valoir sur la restitution des loyers et charges qu’elle estime indument payés à hauteur de 12.600 euros arrêtés au mois de mai 2025 et sollicité le rejet des demandes adverses ainsi que la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir l’exception d’inexécution de ses obligations contractuelles, aux motifs que les bailleurs ont manqué à leur obligation, leur incombant, de faire procéder aux travaux de réparation liée à l’affaissement des sols, estimant qu’il s’agit de grosses réparations.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2025, Monsieur [J] [S] et Madame [F] [B] ont sollicité le rejet des demandes formulées à leur encontre et ont sollicité à titre reconventionnel d’ordonner à la SAS CUBA 666 de procéder à la remise en état des lieux au jour de son entrée dans les lieux ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils font valoir que les travaux de remise en état incombent au preneur, arguant que l’affaissement constaté serait lié à une extension non autorisée par ce dernier de la salle de restauration et à l’installation de meubles et éléments de cuisine trop lourd au niveau du bar et soutiennent par ailleurs que la perte d’exploitation alléguée par le preneur ne provient pas de l’apparition des désordres mais résulte des transformations apportées à la salle de restauration en une salle de repos en période estivale, qui s’apparente à un local à usage d’habitation.

SUR QUOI,

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1719 du code civil prévoit : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

En outre, l’article 1720 du même code prévoit « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Il est constant que l’obligation continue d’entretien de l’article 1719 du code civil et distinct de l’obligation de réparer de l’article 1720 du même code, lequel ne vise que la réparation des accidents survenus en dehors de l’usure normal et que le bailleur peut connaître s’il n’en a pas été prévenu, de sorte qu’il appartient en conséquence au propriétaire de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble, c’est-à-dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l’usure normale due à l’action des éléments.

L’article 1219 du code civil prévoit par ailleurs : « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’exception d’inexécution soulevée par un preneur à bail commercial n’est admise que lorsque l’impossibilité complète d’user les lieux conformément à la destination prévue au bail est constatée ou bien que le bailleur manque gravement à l’exécution de ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 24 novembre 2024, qu’au niveau de bar du local, le plancher présente un défaut de planéité et une inclinaison du sol, dans l’entrée de la cuisine, le sol présente une différence de niveau entre le carrelage de la cuisine et le bar. Les désordres de même nature ont été constatés dans les toilettes du local et la cuisine, qui présente en outre au niveau du plafond, des fissures. Il a par ailleurs, été constaté au niveau du vide sanitaire située sous la cuisine, que le plancher de celle-ci est soutenu par des morceaux de bois et un cric de lavage.

Au vu du courriel du 23 septembre 2024, la SAS CUBA 666 a informé les bailleurs de l’affaissement important du sol affectant le local, qui aurait été constaté le 16 septembre 2024, vu des échanges de mails.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de la déclaration de sinistre du 25 octobre 2024 que Monsieur [J] [S] a déclaré un dégât des eaux survenu le 16 septembre 2024.

Par courriel du 4 novembre 2024, la SAS CUBA 666 a fait savoir à ses bailleurs que le sinistre lié à l’affaissement affectant la cuisine et le bar est distinct du dégât des eaux déclaré, bien que survenus successivement, sans qu’aucun élément technique versé aux débats ne permette d’établir de manière claire et évidente la chronologie de survenance des sinistres respectifs.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’une expertise amiable a été organisée le 9 décembre 2024, sur la base de laquelle, par courrier de mise en demeure du 12 février 2025, Monsieur [J] [S] et Madame [F] [B] oppose au preneur la réalisation de travaux d’extension du local et lui reproche d’avoir installé une cuisine pas adaptée à la structure de la construction du bar donnée à bail.

Concernant les désordres relatifs à l’affaissement des sols de la cuisine et du bar, l’expert a estimé « qu’il s’agit de dégradations avec le temps et d’absence de contrôle/entretien ». Or, si le bailleur est tenu à une obligation d’entretien et des réparations liées à l’usure normal du bien loué, autres que locatives, les parties ont convenu à l’article 11 inséré au contrat de bail (pièce 2 – page 10) qu’il incombe au preneur une obligation de maintenir les lieux loués en bon état d’entretien et prévoit de mettre à sa charge les réparations auxquelles le bailleur est normalement tenu, en raison du défaut d’exécution des réparations incombant au preneur ou de dégradations résultant de son fait.

L’interprétation des clauses du contrat de bail ne relevant pas des pouvoirs du juge de référés et en l’état des conclusions de l’expert dans son rapport, sur le défaut d’entretien des matériaux du vide sanitaire étant selon lui à l’origine de l’affaissement du plancher partiel de la cuisine, il appartiendra au juge du fond, à l’appui de pièces complémentaires, d’apprécier si les bailleurs ont manqué ou non leur obligation de réparation ou d’entretien de la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ou s’il s’agit au contraire de dégradations résultant du fait du preneur.

Ainsi, les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir de manière claire et évidente que la remise en état des sols incombe aux bailleurs, n’étant par ailleurs pas exclu que la cuisine installée au niveau du bar n’est pas adaptée à l’infrastructure ni que l’arrêt de l’exploitation du fonds de commerce soit lié à une modification de l’utilisation du local à titre d’habitation, en l’état des constatations relatés dans le procès-verbal de constat du 14 janvier 2025 (pièce adverse 24).

Dans ces conditions, le manquement contractuel incombant au bailleur n’étant pas caractérisé, la suspension des obligations du preneur ainsi que l’obligation de restitution des loyers et l’obligation d’indemnisation de Monsieur [J] [S] et Madame [F] [B] se heurtent à une contestation sérieuse, de même que l’obligation de remise en état par la SAS CUBA 666, demandée à titre reconventionnel.

Par conséquent, il n’y a eu lieu à référé sur l’intégralité des demandes.

La SAS CUBA 666 conservera la charge des dépens et celle-ci succombant à ses demandes, sera condamnée à verser à Monsieur [J] [S] et Madame [F] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS la SAS CUBA 666 aux dépens ;

CONDAMNONS la SAS CUBA 666 à payer à Monsieur [J] [S] et Madame [F] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE