TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 17 AVRIL 2026

N° RG 26/00055 – N° Portalis DBWV-W-B7K-FNTV

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

17 avril 2026

Monsieur [A] [O]

Madame [G] [O]

c/

Monsieur [X] [T]

DEMANDEURS

Monsieur [A] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

Madame [G] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [T]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2026 tenue par Madame Catherine VERON, Juge du tribunal judiciaire de Troyes statuant en qualité de juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes par ordonnance en date du 16 février 2026 et statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et Madame Julie DOMITILE, Greffier de la mise à disposition.

En présence de Madame [S] [E], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 17 avril 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2018, M. [A] [O] et Mme [G] [O] ont consenti un bail d’habitation à M. [X] [T] portant sur des locaux situés au [Adresse 2], [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2017,31 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [T] le 6 septembre 2024.

Par assignation du 9 janvier 2025, M. [A] [O] et Mme [G] [O] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [T], ordonner l’exécution provsoire au seul vu de la minute et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9477,16 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Par ordonnance du 9 janvier 2026, la caducité de la citation a été prononcée.

Par ordonnance du 23 janvier 2026, la décision de caduité a été rapportée et l’affaire renvoyée à l’audience du 20 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 mars 2026, M. [A] [O] et Mme [G] [O] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 16 mars 2026, s’élève désormais à 13447,17 euros. M. [A] [O] et Mme [G] [O] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’opposent à d’éventuels délais de paiement suspensifs.

M. [X] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement.

Il explique avoir connu des difficultés financières en raison de charges d’énergie élevées et en raison de problèmes médicaux. Il indique être à la retraite et sa conjointe sans emploi.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [A] [O] et Mme [G] [O] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2017,31 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 novembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte que M. [X] [T] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement ainsi que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [A] [O] et Mme [G] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [A] [O] et Mme [G] [O] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 mars 2026, M. [X] [T] leur devait la somme de 13447,17 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois mars 2026 inclus,soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 sur la somme de 2017,31 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7459,85 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [A] [O] et Mme [G] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Par ailleurs, l’article 489 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de nécessité le juge peut ordonner que l’éxécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute.

Or, M. [A] [O] et Mme [G] [O] ne justifient d’aucune nécessité de sorte que leur demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 septembre 2018 entre M. [A] [O] et Mme [G] [O], d’une part, et M. [X] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], [Adresse 3] est résilié depuis le 4 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [X] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [X] [T] à payer aux demandeurs la somme de 13447,17 euros (treize mille quatre cent quarante-sept euros et dix-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 mars 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 sur la somme de 2017,31 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7459,85 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DIT n’y avoir lieu à prononcer l’exécution au seul vu de la minute,

CONDAMNE M. [X] [T] à payer aux demandeurs la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 septembre 2024 et celui de l’assignation du 9 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge