TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [I] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08408 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZUB

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [I] [D], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08408 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZUB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 26 juin 2015, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [D] et M. [W] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 623,95 euros hors charges.

M. [W] [S] a donné congé le 28 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5678,99 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [D] le 27 mars 2024.

Par assignation du 2 septembre 2024, l’établissement PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, à titre subsidiaire, prononcer sa résiliation judiciaire, en tout état de cause être autorisé à faire procéder à l’expulsion de la locataire ainsi qu’au transport et à la sequestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7535,79 euros au titre de son arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2025, à laquelle l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 février 2025, s’élève à 13 623,54 euros.

L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH s’oppose aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par Mme [I] [D], considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [I] [D], comparante en personne, demande, à titre principal, son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement en plus du loyer courant, et, à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, à la date de la délivrance du commandement de payer, le contrat de bail avait pour la dernière fois été reconduit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le délai de six semaines n’était pas applicable.

Ainsi, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 26 mars 2024 et que la somme de 5678,99 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera cependant relevé que la locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

Le bailleur est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2024.

2. Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 février 2025, Mme [I] [D] lui devait la somme de 12 706,75 euros, soustraction faite des frais de recouvrement suivants:

153,20 euros portés au débit de son compte le 21 août 2021352,93 euros portés au débit de son compte le 25 février 2022,410,66 euros portés au débit de son compte le 23 mars 2022,180,55 euros portés au débit de son compte le 4 mai 2024,108,38 euros portés au débit de son compte le 26 juillet 2024,130,79 euros portés au débit de son compte le 13 septembre 2024.

Mme [I] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5678,99 euros, sur la somme de 1856,80 à compter du 2 septembre 2024, et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [I] [D] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Mme [I] [D] n’a en outre pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, de rejeter sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

4. Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut, depuis la modification de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier que Mme [I] [D] a à sa charge trois enfants mineurs, et qu’elle ne perçoit aucune ressource, ce qu’elle explique à l’audience par le fait qu’elle n’est pas en mesure de travailler en raison du processus de régularisation en cours de son titre de séjour.

Il convient, dans ces circonstances, de lui accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux, ceci aux fins de lui permettre de procéder à la régularisation de sa situation administrative et de lui accorder le temps nécessaire à la reprise de son activité professionnelle.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois applicable en l’espèce,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juin 2015 entre l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [I] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 27 mai 2024,

ACCORDE à Mme [I] [D] un délai supplémentaire de douze mois pour quitter les lieux,

ORDONNE à Mme [I] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans les douze mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [I] [D] à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 12 706,75 euros (douze mille sept cent six euros et soixante-quinze centimes) au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5678,99 euros, sur la somme de 1856,80 euros à compter du 2 septembre 2024, et du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Mme [I] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 13 février 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [I] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2024 et celui de l’assignation du 2 septembre 2024.

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la communication de la présente décision à M. le Préfet de [Localité 4],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge