T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/05800 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KX7A

MINUTE n° : 2025/ 124

DATE : 22 Octobre 2025

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires LES RESIDENCES DE [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [R] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 10 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Madame [R] [H] est propriétaire du lot 91 au sein de la copropriété dénommée LES RÉSIDENCES DE [Localité 4], située [Adresse 3].

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES RÉSIDENCES DE [Localité 4] a mis en demeure Madame [R] [H] d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, auquel il se réfère à l’audience du 10 septembre 2025 et auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LES RÉSIDENCES DE [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, a fait assigner Madame [R] [H], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 5124,06 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 avril 2025, au titre des charges de copropriété impayées, (décomposé comme suit : 4329,11 euros au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents au titre des charges arrêtées au 21 mai 2025, 77,95 euros au titre des provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux au titre des charges arrêtées au 21 mai 2025, 1717 euros au titre des autres provisions non encore échues), de 2000 euros à titre de dommage et intérêts et de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien qu’assignée selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Madame [R] [H] n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 10 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 473 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (…) »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, énonce : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…) »

Madame [R] [H] a été mise en demeure le 17 juin 2025 de régler la somme de 4341,06 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2026 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le décompte des sommes dues au 21 mai 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juillet 2024, 25 juillet 2023, 21 juillet 2022, approuvant les comptes 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— le commandement de payer les charges de copropriété du 3 mai 2023,

— les appels de fonds,

— les lettres de mise en demeure des 16 novembre 2022, 12 décembre 2022, 16 mars 2023, 7 avril 2025 et 17 juin 2025 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 4407,06 euros (décomposée comme suit : 4329,11 euros au titre des sommes restant dues au titre des exercices précédents, 77,95 euros au titre des provision résultant du budget provisionnel et du vote des travaux au titre des charges arrêtée au 21 mai 2025).

Il convient toutefois d’ôter la somme de 314,34 euros correspondant aux frais de mise en demeure et de relance en date des 16 novembre 2022, 9 décembre 2022, 16 décembre 2022, 17 février 2023, 14 mars 2023,17 mars 2023 dans la mesure où elles n’ont pas été suivies d’effet et qui apparaissent incomplètes en ne visant pas explicitement la distinction entre les montants des arriérés de charges devenus exigibles et des provisions-travaux non échus mais devenus exigibles.

Il convient également d’ôter la somme de 54 euros, correspondant aux frais de commandement de payer du 21 avril 2023, ainsi que la somme de 841,20 euros au titre des frais de constitution, transmission de dossier et suivi de contentieux en date des 27 septembre 2023, 11 décembre 2023, 17 juin 2024, 10 décembre 2024 et 20 mars 2025, pouvant être pris en compte des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme totale de 3197,52 euros, au titre des charges impayées au 21 mai 2025

En revanche, il n’est pas justifié de la somme de 717 euros qui serait dus au titre des autres provisions non encore échues, de sorte que le surplus de la demande sera rejeté.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 3197,52 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. Les intérêts dus n’étant pas échus au moins sur une année entière, il n’y a pas lieu de faire application de la capitalisation des intérêts prévus à l’article 1343-2 du code civil et le syndicat requérant sera débouté de sa demande de ce chef.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LES RÉSIDENCES DE [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, la somme de 3197,52 euros (TROIS MILLE CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTS), outre intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

CONDAMNE Madame [R] [H] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LES RÉSIDENCES DE [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes.

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES RÉSIDENCES DE [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT