T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/02346 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KTSR

MINUTE n° : 2025/ 65

DATE : 28 Mai 2025

PRESIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE BENOIST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Réprésentée par Maître Alain-David POTHET, avocat au Barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [S] [T], domiciliée chez M. et Mme [E], [Adresse 3]

Non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 09 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Alain-David POTHET

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à

M^e Alain-David POTHET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Madame [S] [T] est propriétaire des lots n° 44 et 162 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 4], située [Adresse 2] à [Localité 5].

Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE BENOIST a mis en demeure Madame [S] [T] d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE BENOIST, a assigné Madame [S] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 3.817,25 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 6 septembre 2023 au 2 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2024, de 1.200 euros à titre de dommage et intérêts, de 500 euros au titre des frais de mise en contentieux du syndic, de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Bien qu’assignée selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Madame [S] [T] n’a constitué avocat ou comparu à l’audience du 9 avril 2025.

A l’audience du 09 avril 2025, le syndicat a été autorisée à déposer en cours de délibéré le recommandé AR envoyé à Madame [S] [T], qui a été communiqué par RPVA le 17 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de ladite loi dispose que I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … ».

Madame [S] [T] a été mis en demeure le 10 décembre 2024 de régler la somme de 3.817,25 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

— le décompte des sommes dues au 1er septembre 2024, s’élevant à hauteur de 3.817,25 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 août 2023 et 31 juillet 2024, approuvant les comptes 2022/2023, 2023/2024 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les provisions appelées pour la période du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2024,

— la lettre de mise en demeure du 10 décembre 2024 d’avoir à payer la somme de 3.817,25 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er septembre 2024,

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 3.817,25 euros à laquelle il convient d’ôter la somme totale de 144,06 euros, correspondant aux frais du commandement de payer non prévues par le contrat de syndic, sans qu’il n’ait été suivi d’effet, d’autant plus qu’une mise en demeure est intervenue le 15 février 2024, sans compter la mise en demeure du 10 décembre 2024 sur la base de laquelle la demande est fondée, ce qui ramène par conséquent, la créance à la somme de 3.673,69 euros.

Ainsi il sera fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 3.673,69 euros, au titre des charges échues impayées au 1er septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires.

La demande en dommages et intérêts sera rejetée.

S’agissant de la demande au titre des frais, outre les frais de mise en demeure, de mise en contentieux et de gestion dossier huissier, pris en compte dans la créance, le syndicat ne justifie pas de frais supplémentaires déboursés à ce titre, de sorte que la demande de ce chef sera rejetée.

Madame [S] [T] sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alexandra MATTIOLI, Première vice-présidente déléguée par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Madame [S] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE BENOIST, la somme 3.673,69 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 1er septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts ;

REJETONS la demande au titre des frais de mise en contentieux ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE BENOIST, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE