TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [N] [T]

M^e Xavier DEMEUZOY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Fabien ESCAVABAJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11357 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SUN

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. ALLIANZ 13-15 [Adresse 6], dont le siège social est Sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien ESCAVABAJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1060

DÉFENDEURS

Madame [N] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1735

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11357 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SUN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 juillet 2023, à effet le 29 juillet 2023, la société civile immobilière ALLIANZ 13-15 LAMENNAIS, venant aux droits de la société ALLIANZ VIE, a donné à bail à [N] [T] et [W] [S], pour une durée de six années tacitement reconductible, un appartement à usage d’habitation, lot n°301, au 4ème étage, une cave n°25, lot n°2800, au 1er sous sol, dans un immeuble situé [Adresse 5], moyennant un loyer hors charges d’un montant initial de 3.256,20 euros par mois, outre une provision sur charges de 180 euros par mois.

Un dépôt de garantie de 3.256,20 euros a été versé.

A la suite d’incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 26 juin 2024 pour la somme de 17.401,79 euros, en ce compris le principal pour 17.181 euros et le coût de l’acte pour 202,07 euros.

L’acte a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 septembre 2024.

L’arriéré de loyers a été réglé.

La société bailleresse a constaté que les lieux étaient proposés à la location de courte durée sans son accord.

Par exploit en date des 26 novembre et 9 décembre 2024, la société civile immobilière ALLIANZ 13-15 LAMENNAIS a fait assigner [N] [T] et [W] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025 et renvoyée pour être mise en état.

Elle a été plaidée à l’audience du 5 mai 2025.

A l’audience du 5 mai 2025, en justifiant de la signification de ses écritures à [W] [S] et à [N] [T] par exploit du 30 avril 2025, la société civile immobilière ALLIANZ 13-15 LAMENNAIS a sollicité :

— le rejet des demandes reconventionnelles des défendeurs,

— le prononcé de la résolution judiciaire du bail du 25 juillet 2023,

— l’exulsion des défendeurs et de toute personne de leur chef des locaux, sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, outre la décision sur le sort des meubles,

— la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer courant, outre les charges et les taxes, jusqu’au départ effectif des lieux,

— la condamnation des défendeurs à diffuser l’intégralité des relevés de location depuis la date d’effet du bail, concernant la société AIRBNB, cela sous astreinte de 1.000 euros par jour calendaire de retard, à échéance d’un délai de 7 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, en se réservant la liquidation de l’astreinte,

— la condamnation solidaire des défendeurs à lui restituer le montant des sous loyers perçus, soit la somme de 39.132 euros,

— la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de son exécution, et la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation aux intérêts au taux légal à compter du commandement, pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus, et la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du code civil.

Au soutien de ses prétentions, la société bailleresse expose que ses demandes sont recevables, après la délivrance de l’assignation, en l’absence d’obligation de faire précéder l’introduction de l’instance d’une mise en demeure et ce, alors qu’elle a adressé aux locataires une mise en demeure de cesser la sous-location. Elle indique que sa demande de résiliation judiciaire est fondée sur l’interdiction de la sous-location et sollicite la restitution des fruits civils issus de la sous-location interdite.

[W] [S] était représenté, a justifié avoir signifié ses écritures à [N] [T] par exploit du 30 avril 2025, et a sollicité du juge qu’il :

avant dire-droit,

— le condamne à communiquer les décomptes AIRBNB des sous-locations,

à titre principal,

— déclare irrecevables les demandes de la bailleresse, en l’absence de mise en demeure préalable,

— déboute la société bailleresse de ses demandes de résiliation, d’expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation fixée au double du loyer courant, outre les charges et taxes, de restitution de la somme de 39.132 euros au titre des fruis civils,

à titre subsidiaire,

— en cas de condamnation à restitution de sommes, la déduction des loyers de sorte que la condamnation ne saurait excéder la somme de 1.296,048 euros, des délais pour quitter les lieux,

en tout état de cause,

— le rejet des demandes de séquestration des meubles, de condamnation au paiement des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens et la condamnation de la société bailleresse aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarte l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, [W] [S] a indiqué souhaiter dégager la responsabilité de [N] [T].

Il souligne l’irrecevabilité des demandes formulées au terme de l’assignation, en l’absence de mise en demeure préalable de la société.

[W] [S] expose avoir fait cesser les sous-locations dont il avait confié l’organisation à une société de conciergerie et qu’il y a lieu de contraindre AIRBNB à communiquer le listing des sous-locations.

Il expose que la résiliation judiciaire n’est pas justifiée, en l’absence de gravité suffisante et en considération de la cessation des sous-locations illicites. Il souligne que les sommes sollicitées au titre des sous-locations illicites ne sont pas justifiées par la preuve du quantum de sous locations.

[N] [T] n’a pas comparu. Elle a été citée par procès-verbal de recherches infructueuses.

La présente décision, en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2025 et mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

L’article 2 du code de procédure civile dispose que “Les parties conduisent l’instance sous les charges qui leur incombent. Il leur appartient d’accomplir les actes de la procédure dans les formes et délais requis.”

En l’espèce, l’assignation a été délivrée afin d’obtenir à titre principal la résiliation judiciaire du bail du 25 juillet 2023 pour sous-location illicite des lieux. Cette action n’étant soumise à aucune formalité préalable, telle que l’envoi d’une mise en demeure préalable, les demandes de la société civile immobilière ALLIANZ [Adresse 2] sont recevables.

Sur la demande de communication des relevés AIRBNB

Les articles 4 et 6 du code de procédure civile prévoient que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, qui ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

En l’espèce, les parties ont fait le choix de ne pas attraire la société AIRBNB dans la cause, alors qu’il s’agit de la plateforme sur laquelle était proposées les sous-locations illicites de l’appartement.

Le juge étant par ailleurs tenu d’observer et faire observer la contradiction dans toute procédure, en application des dispositions des articles 14 et suivants du code de procédure civile, les demandes, d’une part de la société demanderesse, de condamnation de la société AIRBNB à communiquer l’intégralité des relevés de location depuis la date d’effet du bail, concernant la société AIRBNB, cela sous astreinte de 1.000 euros par jour calendaire de retard, à échéance d’un délai de 7 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, en se réservant la liquidation de l’astreinte et, d’autre part de [W] [S], de condamnation de la société AIRBNB à communiquer le décompte des sous-locations seront rejetées.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, en application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En outre, l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Enfin, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit un usage exclusif des lieux comme habitation principale par les locataires et est soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions générales du contrat de location signé entre les parties stipule expressément que « Le preneur devra occuper continuellement et personnellement les locaux, […] ne pourra les sous-louer […] ».

Pour démontrer l’existence d’un manquement par les défendeurs à leurs obligations en raison de la sous-location non-autorisée du logement, la société ALLIANZ 13-15 LAMENNAIS produit deux procès-verbaux de constats en date des 23 et 24 avril 2024, du 18 février 2025 et constatant la proposition des lieux loués à [W] [S] et [N] [T] au prix de 499 euros ou 375 euros par nuit. Elle produit également des sommations interpellatives en date du 30 mai 2024 et 10 mars 2025 démontrant la présence de [Z] [Y] [V] et de [X] [P] sur place, présents dans les lieux pour les avoir loués sur la plateforme AIRBNB.

[W] [S] reconnait avoir sous-loué les lieux pour 12 nuitées en 2024, par l’intermédiaire d’une conciergerie, lui procurant la somme de 4.900,37 euros, nets de charges. A cet égard, le courriel adressé par [W] [S] à la société de conciergerie n’établit pas que la sous location des lieux a persisté à son insu, du fait de cette société.

Pris ensemble, ces éléments démontrent l’existence d’une activité de sous-location du logement par le défendeur sans l’autorisation de la bailleresse en violation de ses obligations contractuelles, et ce pendant plusieurs mois, y compris postérieurement à la délivrance de l’assignation, alors que le locataire avait connaissance de la demande de résiliation judiciaire du bail formulée sur ce fondement. Ce manquement apparait suffisamment grave et répété pour justifier seul le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs.

A cet égard, malgré l’absence de comparution de [N] [T] et la demande de [W] [S] de la dégager de toute responsabilité, aucune circonstance de droit, notamment un congé valablement donné par [N] [T], ne permet de faire droit à cette demande. Les demandes de la société ALLIANZ 13-15 LAMENNAIS sont donc fondées contre les titulaires du bail, [W] [S] et [N] [T].

En conséquence, la résiliation du bail conclu entre la société civile ALLIANZ 13-15 [Adresse 6] et [W] [S] et [N] [T] le 25 juillet 2023 sur le logement, appartement à usage d’habitation, lot n°301, au 4ème étage, une cave n°25, lot n°2800, au 1er sous sol, dans un immeuble situé [Adresse 5] sera prononcée, à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion des locataires

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

En l’espèce, dès lors que la résiliation du bail est prononcée, la société ALLIANZ 13-15 [Adresse 6] possède un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué en l’absence de libération volontaire des lieux.

En conséquence, la société 13-15 [Adresse 6] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de [W] [S] et [N] [T], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, de sorte que cette demande sera rejetée.

Aux termes des dispositions des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois, ni supérieure à un an.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’accorder des délais pour quitter les lieux à [W] [S] et [N] [T], de sorte que cette demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur le sort des meubles

Aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Il convient par ailleurs de rappeler que, conformément à l’article R. 442-1 du même code, les contestations relatives aux dispositions précitées relèvent de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de [W] [S] et [N] [T], malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard de la société 13-15 LAMENNAIS un préjudice non sérieusement contestable.

En conséquence, [W] [S] et [N] [T] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au double du montant du loyer courant, outre charges et taxes, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la demande de restitution des fruits civils

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique… ». La bonne foi requise pour l’acquisition des fruits doit revêtir un caractère permanent. Sitôt qu’elle cesse, cesse l’acquisition des fruits (Cass. 3eme civ. 2 décembre 2014, n°13-21.127).

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, (Cass 3ème civ 12 septembre 2019, n°18-20.727), étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient donc à la demanderesse de justifier de sa demande à hauteur de 39.132 euros, correspondant aux sous-locations illicites.

La société civile immobilière ALLIANZ 13-15 LAMENNAIS produit aux débats l’annonce de la mise en location des lieux loués sur le site AIR BNB, et recense les commentaires des voyageurs sur la qualité de la location en indiquant le nombre de nuits passées dans les lieux, arrondi à la baisse en cas d’incertitude.

Il convient de considérer que la méthode de calcul utilisée pour quantifier la demande de restitution des fruits civils est pertinente, malgré l’absence de relevés émanant de la plateforme permettant les locations.

En conséquence, [N] [T] et [W] [S] seront solidairement condamnés à payer à la société civile immobilière ALLIANZ 13-15 LAMENNAIS la somme de 39.132 euros à titre de restitution des fruits civils perçus pour la sous location des lieux pendant 76 nuitées entre octobre 2023 et février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de déduire le montant des loyers payés à la société bailleresse des fruits civils restitués, les sommes ayant une nature différente.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[N] [T] et [W] [S], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation et tous les frais d’exécution, mais pas celui du commandement de payer, non utile dans le cadre de la présente procédure.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière ALLIANZ 13-15 [Adresse 6] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de lui allouer la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant in solidum [N] [T] et [W] [S] à la lui payer.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la société civile immobilière 13-15 [Adresse 6],

REJETTE les demandes de condamnation de la société AIRBNB à communiquer le relevés de sous locations de l’appartement objet du bail du 25 juillet 2023,

PRONONCE la résiliation du bail consenti par la société civile immobilière 13-15 [Adresse 6] à [W] [S] et [N] [T] le 25 juillet 2023 sur l’appartement à usage d’habitation, lot n°301, au 4ème étage, la cave n°25, lot n°2800, au 1er sous sol, dans un immeuble situé [Adresse 4], à compter de la présente décision ;

AUTORISE la société civile immobilière 13-15 [Adresse 6] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [W] [S] et [N] [T], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux, à savoir l’appartement à usage d’habitation, lot n°301, au 4ème étage, la cave n°25, lot n°2800, au 1er sous sol, dans un immeuble situé [Adresse 5] ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement [W] [S] et [N] [T] à payer à la société civile immobilière 13-15 [Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement [W] [S] et [N] [T] à payer à la société civile immobilière 13-15 [Adresse 6] la somme de 39.132 euros (trente neuf mille cent trente deux euros) à titre de restitution des fruits civils perçus pour la sous location des lieux pendant 76 nuitées entre octobre 2023 et février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière;

DEBOUTE la société civile immobilière ALLIANZ 13-15 [Adresse 6] du surplus de ses demandes, notamment de fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au double du loyer courant, outre charges et taxes et de prononcé d’une astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard assortissant l’expulsion ;

DEBOUTE [W] [S] du surplus de ses demandes, notamment de mise hors de cause de [N] [T], d’imputation des loyers payés sur les sommes dues au titre de la restitution des fruits civils, de délais pour quitter les lieux et de condamnation de la société civile immobilière 13-15 LAMENNAIS au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [N] [T] et [W] [S] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation et tous les frais d’exécution, mais pas celui du commandement de payer;

CONDAMNE in solidum [N] [T] et [W] [S] à payer à la société civile immobilière ALLIANZ 13-15 LAMENNAIS la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE