REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/01566 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KTE7

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 04 Juin 2025

[L] c/ Organisme OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [W] [T] [L] veuve [J]

née le 24 Novembre 1969 à [Localité 6] (ALPES DE HAUTE-PROVENCE)

Profession : Agent hospitalier

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Simon AZOULAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Organisme OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON, substituée par M^e Joëlle MICHEL

COPIES DÉLIVRÉES LE 04 Juin 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Simon AZOULAY, M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 avril 2007 prenant effet le 1er mai 2007, l’OPH du Var – VAR HABITAT, a consenti à Monsieur [O] [J] et Madame [W] [J] née [L] un bail d’habitation non meublé portant sur un bien situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 365,96 euros.

Depuis le mois d’octobre 2023, Madame [W] [L] veuve [J] subit des infiltrations d’eau dans l’une des chambres de son logement.

Constatant la persistance des infiltrations malgré les travaux de remise en état entrepris par la société PROXISERVE le 25 juin 2024 et les constatations effectuées par la même entreprise le 16 septembre 2024, Madame [W] [L] veuve [J] a mis en demeure son bailleur, par courriers en date du 24 septembre 2024 et du 4 novembre 2024, de remédier aux infiltrations d’eau.

Un procès-verbal de constat de l’état du logement a été dressé en date du 17 décembre 2024.

Suivant exploit de Commissaire de Justice signifié en date du 18 février 2025, à personne morale, Madame [W] [L] veuve [J] a fait assigner l’OPH du Var – VAR HABITAT, en référé devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Draguignan au visa de la loi du 6 juillet 1989 afin de voir :

— Ordonner à son contradictoire une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira au Juge des référés de nommer à l’effet d’accomplir la mission suivante :

Se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 2] connaissance préalablement prise des pièces communiquées par les parties ;Rechercher et dire si les désordres allégués par la requérante (infiltrations d’eau dans son logement), et notamment ceux visés dans le rapport du cabinet EUREXO FREJUS du 10 octobre 2024 et le procès-verbal de constat de Maitre [B] [S] du 17 décembre 2024 et par ailleurs repris dans la présente assignation, existent ;Dans l’affirmative, les décrire et en préciser l’étendue et la nature ;Rechercher et déterminer la cause et l’origine desdits désordres ;Décrire et chiffrer les travaux propres à remédier aux désordres relevés, leur coûts et délais d’exécution ;Chiffrer les préjudices subis par la requérante, et notamment son préjudice de jouissance en fournissant au Tribunal tout élément concernant sa durée et son intensité ;Fournir plus généralement tous les éléments permettant au Tribunal de statuer ultérieurement sur les responsabilités encourues, ainsi que sur les préjudices subis ;Dresser un rapport, en veillant à communiquer aux parties un pré-rapport de sorte à permettre à celle-ci de faire valoir leurs observations et à l’expert d’y répondre ;- Statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 2 avril 2025 a été renvoyée à la demande des parties et retenue à l’audience du 7 mai 2025.

À l’audience, Madame [W] [L] veuve [J], représentée par son conseil, a déposé son dossier de plaidoirie. Au terme de ses dernières conclusions responsives et récapitulatives, elle confirme les prétentions exposées dans son acte introductif d’instance, y ajoutant de voir débouter l’OPH du Var – VAR HABITAT de l’ensemble de ses moyens de contestation et de ses demandes.

L’OPH du Var – VAR HABITAT, représenté par son avocat, sollicite de voir aux termes de ses conclusions visées :

Débouter Madame [W] [L] veuve [J] de l’intégralité de ses demandes ;Condamner Madame [W] [L] veuve [J] à payer à VAR HABITAT la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la demande d’expertise judiciaire

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée

En l’espèce, Madame [W] [L] veuve [J] soutient que l’appartement loué a subi des désordres liés à des infiltrations d’eau qui persistent malgré les nombreuses interventions diligentées par l’OPH du Var – VAR HABITAT.

A l’appui de ses demandes elle verse aux débats :

Un rapport d’expertise amiable en date du 10 octobre 2024 effectué par le cabinet EUREXO FREJUS qui indique que « la cause est toujours active »Un procès-verbal de constat en date du 17 décembre 2024 indiquant que la chambre sud-ouest attenante au séjour est inhabitable en raison de plusieurs désordres tels que des infiltrations d’eau, la présence de moisissures (sous forme de taches noires), la dégradation du revêtement et une structure exposée. Il est également constaté que le logement est habité par Madame [W] [L] veuve [J], ses filles et sa petite-fille.Un second procès-verbal établi le 10 février 2025 constatant que la chambre est toujours inhabitable en raison des désordres (infiltrations d’eau, moisissures, dégradation du revêtement et structure exposée) et constatant que de l’eau perle du plafond de manière continue, rendant nécessaire l’usage continuel d’un seau de récupération.

L’OPH du Var- VAR HABITAT s’oppose à la mesure d’expertise. Elle explique ne pas contester les désordres mais rappelle que la dernière cause des infiltrations aurait été identifiée le 10 avril 2025 et que les réparations ont été commandées.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur produit :

L’ensemble des certificats d’intervention de la société PROXISERVE depuis le mois de novembre 2023 ;Une attestation de travaux établit par la SAS AXE BTP concernant les travaux suivants : rallongement du chapeau sur la tuile à douille, remise en place des tuiles déplacées, test avec eau (RAS) et révision des combles (RAS isolation sèche)Le bon de travaux de recherche de fuite sur la période du 27/03/2025 au 04/04/2025, le certificat d’intervention de recherche de fuite de la société PROXISERVE du 10/04/2025 et le bon de travaux de réparation.

Le bailleur justifie avoir fait intervenir à plusieurs reprise une entreprise pour rechercher et corriger les fuites d’eau subis par Madame [W] [L] veuve [J], traduisant ainsi sa diligence à prendre en charge le désordre.

S’il apparaît que les désordres persistent malgré ces interventions, l’expertise in futurum doit revêtir un caractère pertinent et utile.

Or, en l’espèce, il appert des éléments versés aux débats par le bailleur que la recherche de fuite opérée au mois d’avril 2025 a révélé l’origine des infiltrations subies par la demanderesse et qu’elle a permis d’identifier les travaux de reprise des alimentations et joints de baignoire dans l’appartement de madame [D] [Z] situé au 1er étage, soit au-dessus de celui de madame [J], situé au rez-de-chaussée.

La SA VAR HABITAT ayant commandé les travaux correspondants, l’expertise in futurum n’aurait en l’espèce pour effet que d’appuyer la thèse de la demanderesse de l’existence d’une fuite, qui n’est pas contestée, sans que l’utilité d’une telle expertise soit à ce stade établie, en l’état d’une réparation en cours dont le résultat n’a pas encore été éprouvé.

Par conséquent, il convient, au regard des circonstances de la cause, de débouter la demanderesse de sa demande d’expertise, en l’état de la réparation commandée par la SA VAR HABITAT, l’utilité d’une telle expertise étant conditionnée au résultat des réparations commandées par le bailleur et non encore éprouvées.

Eu égard aux circonstances de l’espèce, chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés et la SA VAR HABITAT sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS madame [W] [L] veuve [J] de sa demande d’expertise judiciaire ;

DEBOUTONS la SA VAR HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT