T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 23/08644 – N° Portalis DB3D-W-B7H-KBVK

MINUTE n° : 2024/ 132

DATE : 11 Septembre 2024

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CITYA FREJUS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Angélique FERNANDES-THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [J] [O] épouse [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Angélique FERNANDES-THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 26 Juin 2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 04 Septembre 2024 puis a été prorogée au 11 Septembre 2024. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Angélique FERNANDES-THOMANN

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

M^e Angélique FERNANDES-THOMANN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O] sont propriétaires des lots 27 et 214 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 3], située lieudit [Adresse 4].

Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 20 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] a mis en demeure Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O] d’avoir à régler les charges impayées.

Par actes de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA FREJUS, a fait assigner Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins principales de paiement des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 novembre 2023 à hauteur de 6860,19 euros et de 2000 euros à titre de dommage et intérêts, outre les dépens et la somme de 2400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant ses dernières conclusions notifiées RPVA le 3 avril 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA FREJUS, sollicite de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée, et en conséquence, condamner solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O] épouse [E] à payer la somme de 7817,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2021, date de la première sommation et application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154 du code civil) au titre des charges arrêtées au 26 Mars 2024 ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O] épouse [E] à payer la somme 2000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O] épouse [E] à payer la somme de 2400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation.

Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O] ont constitué avocat le 20 décembre 2023.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 mai 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O] demandent au juge des référés de déduire les frais de contentieux et de mise en demeure au titre des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], soit la somme de 1464 euros selon décompte arrêté au 26 mars 2024, de leur accorder les plus larges délais de paiement, de voir débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts, de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles, outre de voir statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2024 et mise en délibéré au 4 septembre 2024, date prorogée au 11 septembre 2024.

MOTIFS

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … ».

Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O] ont été mis en demeure en dernier lieu les 3 septembre 2023 et 4 octobre 2023 de régler les charges de copropriété. Cette dernière mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 30 septembre 2024, et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

— les décomptes des sommes dues au 7 novembre 2023 et au 26 mars 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 février 2020, 24 mars 2021, 30 janvier 2023 et 27 mars 2023, approuvant les comptes 2018/2019, 2019/2020, 2021/2022 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— les lettres de mise en demeure du 20 décembre 2021, 11 août 2022, 3 septembre 2023 et 4 octobre 2023 au titre des charges impayées,

— la sommation de payer les charges de copropriété du 16 mai 2022.

Le syndicat demandeur invoque une créance à hauteur de 7817,59 euros aux termes du dernier relevé de compte, mais il convient d’ôter la somme totale de 2279,18 euros, correspondant aux frais de mise en demeure et de relance (192 euros) en date des 17 juin 2021, 20 décembre 2021, 18 mars 2022, 14 avril 2022 qui apparaissent non nécessaires, dans la mesure où elles n’ont pas été suivies d’effet, ainsi que les frais de sommation de payer (141,86 euros) du 17 mai 2022, outre les frais de contentieux (1848 euros) des 12 mai 2022, 8 juin 2022, 16 septembre 2022, 20 janvier 2023, 8 novembre 2023, 4 décembre 2023 et 12 mars 2024 relevant le cas échéant des frais irrépétibles, outre les frais d’assignation de 97,32 euros constituant des dépens, et ramenant la créance à la somme de 5538,41 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 5538,41 euros. Cette somme ne peut porter intérêts au taux légal dans sa totalité à compter de la première mise en demeure et il convient de faire partir les intérêts de la dernière mise en demeure du 4 octobre 2023. Il ne peut ainsi être fait application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil dans la mesure où les intérêts échus ne sont pas dus depuis au moins une année entière.

Concernant la solidarité, le règlement de copropriété stipule en page 67 la solidarité des propriétaires en indivision au titre du paiement des charges de copropriété de sorte que les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5538,41 euros.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi des défendeurs dans leur carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O] sollicitent de plus larges délais de paiements. Ils indiquent avoir de nouvelles situations professionnelles, après avoir arrêté leur activité d’agents immobilier en décembre 2023.

Les défendeurs produisent aux débats leurs contrats de travail à durée indéterminée signés le 15 janvier 2024 pour Madame [J] [O] et le 1er mars 2024 pour Monsieur [M] [E], assortis de leurs bulletins de paies à hauteur de 1134,23 euros et 1468,63 euros.

Par ailleurs, ils versent aux débats leur attestation de paiement de la caisse d’allocation familiale déclarant qu’ils ont perçu les prestations d’allocation de base, allocation familiales et prime d’activité, pour un total de 541,19 euros en février 2024, avec trois enfants à charges.

Il peut être déduit que les difficultés personnelles des défendeurs les ont conduits à une période d’impayés de charges.

Dès lors, compte tenu de la situation financière et des éléments produits aux débats, il sera fait droit à la demande d’octroi de délais de paiement au bénéfice de Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O], selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les défendeurs, partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA FREJUS, la somme de 5538,41 euros (CINQ MILLE CINQ CENT TRENTE-HUIT EUROS ET QUARANTE-ET-UN CENTS) au titre des charges arrêtées au 1er avril 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 ;

ACCORDE à Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O] un délai de paiement d’une durée de vingt-quatre (24) mois pour s’acquitter des sommes dues ;

AUTORISE Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O], à s’en libérer en vingt-quatre paiements mensuels égaux et successifs, soit la somme mensuelle de 230 euros (DEUX CENT TRENTE EUROS), à régler avant le 10 de chaque mois, le premier paiement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et le dernier paiement comprenant le solde du principal et des intérêts ;

DIT que, faute de respect de cet échéancier et de règlement d’un terme à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA FREJUS, du surplus de ses demandes principales ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O], aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [J] [O], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA FREJUS, la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT