T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 25/01109 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KRDB

MINUTE n° : 2025/ 304

DATE : 09 Juillet 2025

PRESIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. KARMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA CABANA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 07/05/2025, les parties comparantes ou leurs conseils, ont été avisées que la décision serait rendue le 11/06/2025, puis prorogée au 09/07/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Laurence JOUSSELME

M^e Florent LADOUCE

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Laurence JOUSSELME

M^e Florent LADOUCE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 octobre 2009 à effet le 1er novembre 2009, la SCI KARMA, venant aux droits de Madame [N] [F] a donné à bail commercial à la SARL CABANA, anciennement dénommée société LE PETIT OLIVIER puis société MIDEN BAR, venant aux droits de la société PETRUS un local situé [Adresse 1], moyennant paiement d’un loyer annuel de 32.400 euros HT, payable mensuellement par termes de 2.700 euros et d’avance le 1er de chaque mois, outre les provisions sur charges.

La SARL CABANA ayant laissé certains loyers impayés, la SCI KARMA lui a fait délivrer le 6 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 32.626,68 euros au principal, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 28 janvier 2025, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI KARMA a fait assigner la SARL CABANA en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de l’occupant, sous astreinte et de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur de 3.786,08 euros par mois à compter du 6 janvier 2025. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 mai 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience, la SCI KARMA a réitéré ses demandes et sollicité la condamnation de la SARL CABANA au paiement de la somme de 32.392,69 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 mai 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 mai 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience, la SARL CABANA a sollicité à titre principal, le rejet des demandes et à titre subsidiaire sollicité des délais de paiement sur 3 mois et la suspension de la clause résolutoire. Elle a sollicité en tout état de cause, la condamnation de la SARL CABANA au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir l’existence d’une contestation sérieuse relative à la validité du commandement de payer ainsi que la mauvaise foi du bailleur. S’agissant des délais de paiement, elle fait valoir que des paiement sont intervenus et que l’exploitation de son activité durant la période estivale, permettrait de générer suffisamment de trésorerie pour s’acquitter de sa dette.

SUR QUOI

A titre liminaire, il convient de préciser que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse notamment sur la validité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés, de sorte qu’il n’a pas à être présenté avant toute défense au fond.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il est admis que l’article L.145-41 du code de commerce n’exige nullement la reproduction du texte légal dans le corps du commandement de payer, sous réserve de la mention du délai d’un mois pour régulariser la situation. Or tel est le cas en cas en l’espèce.

Toutefois, il convient de relever que l’acte de commissaire de justice reproduit in extenso l’article L.145-17 du code de commerce relatif au refus de renouvellement du bail commercial sans l’octroi d’une indemnité d’éviction en cas de motif grave et légitime.

S’il est acquis qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et la mise en demeure exigée à l’article L.145-17 du code de commerce peuvent figurer dans le même acte, il convient néanmoins que la rédaction de l’acte soit suffisamment claire pour que les deux procédures distinctes soient identifiées sans confusion possible par le lecteur. Or tel n’est pas le cas en l’espèce, à défaut de la mention de l’article 145.41 du code de commerce dans l’acte, relative à l’acquisition de la clause résolutoire en cas de non paiement, de sorte que la locataire ignore, à la lecture du document les intentions du bailleur.

Dès lors, ces irrégularités et ces imprécisions qui ne permettent pas à la SARL CABANA de prendre la mesure exacte des injonctions et d’y apporter une réponse dans les délais requis, rendent la validité de l’acte sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes tendant à l’acquisition de la clause et celles qui en découlent.

Sur la demande de provision, il est constant que la SARL CABANA s’est acquitté du paiement de la somme de 9.265,10 euros, suite au décaissement de la caution bancaire et a procédé le 11 mars 2025 au paiement de la somme de 12.000 euros.

Outre le commandement de payer délivré le 6 décembre 2024, il n’est produit qu’un tableau d’amortissement (pièce 12), qui ne permet pas de justifier du montant de la créance.

Cependant, en l’état du décompte établi dans les conclusions n° 3 notifiées le 6 mai 2025, déduisant la somme de 12.000 euros au titre du paiement intervenu le 11 mars 2025 opposé par la SARL CABANA et de la somme de 9.265,10 euros suite au décaissement autorisé par cette dernière, le montant des sommes dues n’étant pas contesté et la part demandée au titre des indemnités d’occupation devant être requalifiée en loyers impayés, en l’absence de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la créance n’est pas sérieusement contestable, de sorte qu’il sera fait droit à la demande à hauteur de 32.392,69 euros, somme à laquelle la SARL CABANA sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtée au 31 mai 2025.

En l’état des paiements intervenus en cours de procédure, justifiant de la bonne foi de la SARL CABANA, il convient de lui octroyer des délais de paiement pour se libérer de sa dette, dans une limite compatible avec les besoins de la SCI KARMA, à hauteur de 3 mois en l’espèce.

La SARL CABANA sera condamnée aux dépens et devra, en outre à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS la SARL CABANA à payer à la SCI KARMA une provision de 32.392,69 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 31 mai 2025 ;

AUTORISONS la CABANA à s’en libérer en 3 versements mensuels égaux et successifs en sus du terme courant, le premier versement devant intervenir dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, le second un mois plus tard et ainsi de suite jusqu’à complet paiement;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS la SARL CABANA aux dépens ;

CONDAMNONS la SARL CABANA à payer à la SCI KARMA une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE