TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07058 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OZH

N° MINUTE : 4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 février 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH, [Adresse 2], représenté par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque J114

DÉFENDEURS

Madame [H] [P], demeurant [Adresse 4], non comparante, représentée par Monsieur [C] [V], en qualité de tuteur de Madame [H] [P], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07058 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OZH

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 11/ 08/ 2009 à effet au 11/08/2009, l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [P] [H], un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 5], avec cave, pour un loyer de 322,17 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Par décision du juge des tutelles de [Localité 7] du 05 mars 2021, Mme [P] [H] a été placée sous tutelle des biens et de la personne pour 10 ans, la mesure étant confiée à son neveu, Monsieur [V] [C].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [V] [C], en qualité de tuteur de Mme [P] [H], le 5/ 01/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de

9 351,02 euros en principal.

Par actes de commissaire de justice des 11/06/2024 et12/ 06/ 2024, l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH a fait assigner en référé Mme [P] [H] et M. [V] [C], en qualité de tuteur de Mme [P] [H], aux fins de :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, cette résiliation étant effective six semaines après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— voir ordonner la libération des lieux par Mme [P] [H], représentée par son tuteur M. [V] [C], et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— voir ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 et R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— voir condamner Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], au paiement à titre provisionnel :

— D’une somme de 11 173,13 euros au titre de l’arriéré au 19/ 04/ 2024, terme de mars 2024 inclus, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— D’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 7] le 20/ 06/ 2024.

A l’audience du 21/11/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 11 739,87 euros, au 14/ 11/ 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus et maintient ses autres demandes.

Il précise qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.

L’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH indique que les ressources de la locataire sont très modestes et qu’elle est lourdement handicapée. Le paiement du loyer courant a été repris et d’importants versements ont été effectués en octobre 2024 par M. [V] [C].

Mme [P] [H], représentée par son tuteur, Monsieur [V] [C], sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [V] [C], tuteur aux biens et à la personne de Mme [P] [H], précise qu’un dossier FSL a été déposé. Il indique que Mme [P] [H] perçoit le minimum vieillesse à hauteur de 360 euros par mois. Il propose de payer 10 euros par mois en plus du loyer courant. Il précise qu’une procédure de changement de tuteur est en cours et qu’ils sont à la recherche d’un nouveau logement.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX le 09/01/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 5/ 01/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 11/08/2009 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans.

Il a été reconduit tacitement le 11/08/2021 et le 11/08/2024, soit d’une part antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023 et d’autre part postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 5/ 01/ 2024, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion et le délai prévu était de deux mois.

La locataire n’a pas fait d’observation sur la loi applicable au contrat pour le commandement de payer et n’a pas soulevé avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer.

Mme [P] [H], représentée par son tuteur, Monsieur [V] [C] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 05/03/2024 à minuit soit à compter du 06/03/2024.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois d’octobre 2024, avec d’importants versements effectués.

Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], dispose de revenus de 360 euros par mois. Un dossier FSL a été déposé et une recherche d’un nouveau logement, mieux adapté à la situation de la locataire est en cours.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C],, à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Par ailleurs, les dispositions de l’article 3-3 de la loi du 06/07/89 sur l’état des lieux de sortie sont applicables au bail objet du litige.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], reste devoir une somme de 11 357,56 euros, au titre des loyers et charges dus à la date du 14/ 11/ 2024, terme d’octobre 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 5/ 01/ 2024 sur la somme de 9 351,02 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 10 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité, il convient de débouter l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 6/ 03/ 2024, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 6], avec cave,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], à payer à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 11 357,56 euros au titre des loyers et charges dus au 14/ 11/ 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 5/ 01/ 2024 sur la somme de 9 351,02 euros et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 10 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

RAPPELLE que les dispositions de l’article 3-3 de la loi du 06/07/89 sont applicables au bail objet du litige

CONDAMNE, en ce cas, Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], à payer à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [P] [H], représentée par son tuteur, M. [V] [C], aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion

DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT