TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 04 Septembre 2025

Dossier N° RG 24/03477 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KGHF

Minute n° : 2025/246

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME LE BELLEVUE représenté par la SCP EZAVIN-[U], administrateur provisoire C/ LE SERVICE DES DOMAINES, pris en la personne de M. Le Directeur départemental des Alpes Maritimes, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [V] [P] décédé le 09 avril 1995 et Madame [W] [P] née [J], décédée le 24 mai 1993,

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [F] [O] de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE

DDFP des Alpes Maritimes

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME LE BELLEVUE représenté par la SCP EZAVIN-[U], administrateur provisoire, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

LE SERVICE DES DOMAINES, pris en la personne de M. Le Directeur départemental des Alpes Maritimes, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [V] [P] décédé le 09 avril 1995 et Madame [W] [P] née [J], décédée le 24 mai 1993,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représenté

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La résidence [4] est une résidence services, située à [Localité 7], qui a vocation à héberger des personnes âgées avec des services intégrés directement gérés par le syndicat des copropriétaires.

Elle a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété en date du 20 janvier 1976.

M. [V] [P] était propriétaire du lot numéro 23, il est décédé le 9 avril 1995 et son épouse [W] [P] née [J], le 24 mai 1993.

Par ordonnance sur requête en date du 1er mars 2023, Me [N] [U] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du [Adresse 8] [Adresse 5].

Monsieur le Directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes chargé du service des domaines a été nommé par ordonnance sur requête curateur des successions de M. [V] [P], et de Mme [W] [J] épouse [P].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par la SCP Ezavin-[U], administrateur provisoire, a fait assigner, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, devant le tribunal judiciaire de Draguignan, le Service des Domaines pris en la personne de M. le Directeur départemental de Alpes Maritimes agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M. [V] [P] et de Mme [W] [P] née [J], afin de voir :

Déclarer la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] recevable et bien fondée et conséquence :

Condamner le Service des Domaines, pris en la personne de M. Le Directeur départemental des Alpes Maritimes, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M. [V] [P] et Mme [W] [P] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 60 202,78 € arrêtée au 26 février 2024, à parfaire au jour du jugement à intervenir,

Dire et juger que cette somme portera intérêts avec anatocisme à compter du jour de la première mise en demeure de payer,

Condamner le Service des Domaines, pris en la personne de M. Le Directeur départemental des Alpes Maritimes, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M. [V] [P] et Mme [W] [P] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le Service des Domaines a été assigné à étude.

Par courrier reçu le 19 juillet 2024, la direction générale des finances publiques, dispensée du ministère d’avocat en application de l’article R 2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques, indique avoir été nommée curateur de la succession de M. [V] [P], le 18 février 2005, soit dix ans après son décès et de Mme [J] [W] épouse [P] le 6 octobre 2016, soit 23 ans après le décès. Elle expose qu’après des années d’errements dans le suivi des successions, elle a dû reprendre les dossiers avec retard, qu’elle attendait dans la présente affaire la signification d’une saisie vente du lot de M. [P] comme l’avait annoncé le syndic aux copropriétaires le 25 juin 2020 mais qu’aucune suite n’a été donnée.

Elle souligne que des anomalies ont été constatées dans la gestion du syndicat des copropriétaires par jugement du 23 mai 2023.

Elle précise que le paiement du passif ne peut l’être qu’à concurrence de l’actif de la succession vacante et que le service des domaines de [Localité 6] s’en rapporte à justice.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024 avec fixation du dossier à l’audience du 18 février 2025 et après un renvoi, l’examen de l’affaire a eu lieu à l’audience du 3 juillet 2025, avec une mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative aux charges

Selon l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] produit à l’appui de sa demande :

— un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [V] [P] ;

— le règlement de propriété du 20 janvier 1976,

— le mail du service des domaines en date du 8 octobre 2020 indiquant qu’il a été désigné curateur des successions de M. [V] [P] et Mme [W] [J] épouse [P],

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de la résidence [3] du 23 juillet 2020, du 5 janvier 2021, du 4 septembre 2023 après désignation de l’administrateur provisoire comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours ; Etant également précisé que le jugement du 23 mai 2023 communiqué par le Service des Domaines a annulé des résolutions uniquement de l’assemblée générale du 14 décembre 2017

— le grand livre du syndic du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2022

— les appels de fonds de 2023 et de janvier à mars 2024,

— un décompte des charges réclamées faisant état d’un solde débiteur de 60 202,78 euros au 26 février 2024, correspondant aux charges dues et frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme totale de 59 486,98 euros au titre des charges impayées, les frais de relance contentieux et les frais divers (contentieux et autres) ne sont pas détaillés et ne peuvent comprendre les frais d’avocat qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme arrêtée au 26 février 2024.

En conséquence, le Service des Domaines, pris en la personne de M. Le Directeur départemental des Alpes Maritimes, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M. [V] [P] et Mme [W] [P] née [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 59 486,98 € arrêtée au 26 février 2024, au titre des charges impayées et frais.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 9 avril 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. En l’espèce, il conviendra de faire droit à la demande d’anatocisme permettant la capitalisation des intérêts échus ayant plus d’un an d’ancienneté.

Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Le Service des Domaines, pris en la personne de M. Le Directeur départemental des Alpes Maritimes, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M. [V] [P] et Mme [W] [P] née [J], sera alors condamné aux dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Le défendeur sera ainsi condamné au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au Greffe et en premier ressort :

CONDAMNE le Service des Domaines, pris en la personne de M. Le Directeur départemental des Alpes Maritimes, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M. [V] [P] et Mme [W] [P] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 59 486,98 € arrêtée au 26 février 2024, au titre des charges impayées et frais.

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024.

DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

CONDAMNE le Service des Domaines, pris en la personne de M. Le Directeur départemental des Alpes Maritimes, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M. [V] [P] et Mme [W] [P] née [J] aux dépens de la présente instance.

CONDAMNE le Service des Domaines, pris en la personne de M. Le Directeur départemental des Alpes Maritimes, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M. [V] [P] et Mme [W] [P] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,