TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/01955 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2AS

Minute : 25/00009

Monsieur [E] [B]

Représentant : M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : G0380

Madame [W] [I] [T] épouse [B]

Représentant : M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : G0380

C/

Monsieur [L] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [B]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [W] [I] [T] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentés par Maître Chloé CHOUMER, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 3] et [Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 septembre 2023 et à effet au 5 septembre 2023, M. [E] [B] et Mme [W] [I] [T] épouse [B], par l’intermédiaire de la société BARM IMMOBILIER, ont donné à bail à M. [L] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] et [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 1040 euros outre 90 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] ont fait signifier à M. [L] [Z] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de six semaines la somme de 3 390 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 août 2024, M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] ont fait assigner M. [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 décembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Constater l’acquisition au profit de M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [L] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

Dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner par provision M. [L] [Z] au paiement de la somme de 5 650 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que 176,83 euros de frais d’huissier arrêtées au mois de juillet 2024 inclus et augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 mai 2024 pour la somme de 3 541,98, et à compter du présent exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement,

Condamner par provision M. [L] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et indexée comme ce dernier, augmentée des charges et accessoires, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

Condamner par provision M. [L] [Z] au paiement au profit de M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner par provision M. [L] [Z] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 22 août 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

M. [L] [Z], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [L] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 22 mai 2024 et du décompte de la créance arrêté au 1er novembre 2024, échéance novembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 10 170 euros.

La somme de 176,83 euros également réclamée est mentionnée au décompte comme constituant le coût du commandement de payer pour un montant de 151,98 et de la notification de l’arriéré locatif à la CCAPEX pour un montant de 24, 85 euros. Ces sommes sont justifiées par la production de la facture du commissaire de justice. Cependant, le coût du commandement de payer fait partie des dépens et son remboursement est d’ailleurs demandé dans le cadre de la condamnation aux dépens. M. [L] [Z] ne peut être condamné à payer deux fois cette somme.

En conséquence, il convient de condamner M. [L] [Z] à payer à M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] la somme provisionnelle de 10 170 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêtée au 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024, date de l’assignation, à hauteur de 5 650 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Il sera également condamné à payer la somme provisionnelle de 24,85 au titre des frais de procédure non prévus dans les dépens, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article VIII de ses conditions générales, une clause résolutoire qui prévoit que « le présent contrat de location sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ».

Cette clause est conforme aux dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à l’espèce.

M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] ont fait signifier à M. [L] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 3390 euros en principal dans un délai de six semaines, le 22 mai 2024.

Ce commandement de payer du 22 mai 2024 est resté infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 4 juillet 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [L] [Z], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [L] [Z] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 4 juillet 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 4 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution et déduction faite des sommes déjà versées.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [Z], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront le coût du commandement de payer du 22 mai 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 9 septembre 2023, entre M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] d’une part et M. [L] [Z] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] et [Adresse 6], sont réunies à la date du 4 juillet 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [L] [Z] à payer à M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] la somme provisionnelle de 10 170 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, arrêtée au 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024, date de l’assignation, à hauteur de 5 650 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Condamne M. [L] [Z] à payer à M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] la somme provisionnelle de 24,85 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 3] et [Adresse 6] de M. [L] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [L] [Z] à compter du 4 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [L] [Z] à payer à M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 juillet 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versés, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne M. [L] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 22 mai 2024,

Condamne M. [L] [Z] payer à M. [E] [B] et Mme [W] [I] [B] née [T] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge