T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 26/01292 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LBDS

MINUTE n° : 2026/260

DATE : 22 Avril 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 1] ESTEREL, dont le siège social est sis Chez UNITI – [Adresse 1]

représentée par M^e Charles-pierre BRUN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Mathilde KOUJI-DECOURT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [D] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [G] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la société JULIE VALLAGNOSC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Mathilde KOUJI-DECOURT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [B] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparante

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À [Adresse 8] pris en la personne de son Syndic en exercice la SOCIETE d’EXPLOITATION DE L’AGENCE FERRAN, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À [Adresse 10] pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA GRAND BLEU pris en son établissement secondaire, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À [Adresse 12] pris en la personne de son Syndic en exercice la Société FONCIA GRAND BLEU pris en son établissement secondaire, dont le siège social est sis [Adresse 11]

non comparant

Madame [F] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [Z] [S] es qualité de représentant légal de Mademoiselle [L] [S] [K] et Monsieur [H] [S] [K], demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 18 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Charles-pierre BRUN

M^e Grégory KERKERIAN

M^e Mathilde KOUJI-DECOURT

M^e Jean-christophe MICHEL

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Charles-pierre BRUN

M^e Grégory KERKERIAN

M^e Mathilde KOUJI-DECOURT

M^e Jean-christophe MICHEL

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées les 11, 16 et 18 février 2026 à l’encontre des propriétaires des parcelles suivantes sur la commune de [Localité 1] :

— Monsieur [P] [S] (parcelle cadastrée section AV numéro [Cadastre 1]),

— Madame [D] [W] et Monsieur [G] [W] (parcelles AV numéro [Cadastre 2]),

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU (copropriété sur la parcelle AV numéro [Cadastre 3]),

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DE L’AGENCE FERRAN ayant pour nom commercial LES AGENCES FERRAN (copropriété sur la parcelle AV numéro [Cadastre 4]),

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL JULIE VALLAGNOSC IMMOBILIER (copropriété sur la parcelle AV numéro [Cadastre 5]),

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU (copropriété sur la parcelle AV numéro [Cadastre 6]),

— Madame [F] [S] (parcelle AV numéro [Cadastre 7]),

— Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] (parcelle AV numéro [Cadastre 8]),

— Monsieur [O] [E] (parcelle AV numéro [Cadastre 9]),

auxquelles elle se réfère à l’audience du 18 mars 2026 et par lesquelles la SAS [Localité 1] ESTEREL a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins, au visa des articles 145, 249 à 255 du code de procédure civile, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

La DECLARER recevable et bien fondée en son action,

ORDONNER la désignation d’un constatant,

COMMETTRE à cet effet tel expert judiciaire qu’il plaira au tribunal avec la mission suivante :

— se rendre sur les lieux, à [Adresse 4], en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et au besoin compte tenu de l’urgence par télécopie ou par courriel avec accusé de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties après avoir pris les convenances de ceux-ci,

— recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— entendre toutes parties et tous éventuels sachants en leurs explications,

— indiquer 1'état d’avancement des travaux lors du premier rendez-vous,

— visiter et examiner uniquement l’intégralité des parties extérieures du bâtiment à savoir notamment les façades, les toitures, les revêtements de sol, les murs et murets éventuels, les clôtures et portails, tout équipement technique et les limites de propriété et ce, avant le commencement des travaux envisagés par la requérante, des parcelles, propriétés des défendeurs, cadastrées :

o Section AV n° [Cadastre 1], sise à [Adresse 14]

o Section AV n° [Cadastre 2], sise à [Adresse 14]

o Section AV n° [Cadastre 3], sise à [Adresse 10] "

o Section AV n° [Cadastre 4], sise à [Adresse 8]

o Section AV n° [Cadastre 5], sise à [Adresse 6]

o Section AV n° [Cadastre 6], sise à [Adresse 15] "

o Section AV n° [Cadastre 7], sise à [Adresse 14]

o Section AV n° [Cadastre 8], sise à [Adresse 16] ››,

— visiter et examiner avant le commencement des travaux envisagés par la requérante la totalité des immeubles, propriété d’un des défendeurs, de la parcelle cadastrée Section AV n° [Cadastre 9] sise à [Adresse 4], et en dresser tous états descriptifs et qualitatifs, selon les modalités de visite et d’examen précités

— rechercher et établir si ces immeubles présentent ou non des désordres ou dégradations inhérents à leur structure, à leur mode de construction ou à leur état de vétusté ; dans l’affirmative, décrire précisément lesdits désordres avec établissement, si nécessaire, de constat photographique, afin que puisse être mesurée ultérieurement l’incidence de la construction projetée sur les immeubles avoisinants

— prendre toutes photographies nécessaires au soutien de ses descriptions, plus généralement faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles, du tout établir un procès-verbal de constat et le déposer dans les quatre mois de la saisine,

JUGER que, dans l’hypothèse où le constatant aurait recueilli l’accord des parties à l’uti1isation de la plateforme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le Ministère de la Justice et le Conseil National des Compagnies d’Experts de Justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 10 du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’artic1e 748-1 du code de procédure civile,

JUGER que pour l’exécution de sa mission, le constatant commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’a11iance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’i1 pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne,

JUGER que le constatant commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations,

JUGER qu’en cas de refus ou d’empêchement du constatant, il sera pourvu à son remplacement d’office par ce juge,

FIXER la consignation d’usage et ses modalités de versement en prévoyant la possibilité d’une prorogation de délai ou d’être relevé de caducité en cas de désignation devenue caduque,

JUGER que le constatant devra remettre copie de son procès-verbal de constat à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original,

JUGER que sur accord des parties, le procès-verbal de constat et les clichés pourront être adressés par voie numérique,

RESERVER les dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2026, complétant leurs précédentes écritures et auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 18 mars 2026, par lesquelles Monsieur [P] [S], Madame [F] [S], Monsieur [Z] [S], intervenant volontaire tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant légal de Madame [L] [S] [K] et de Monsieur [H] [S] [K], sollicitent, au visa des articles 328, 329 et 145 du code de procédure civile, de :

DECLARER recevables Monsieur [Z] [S] ès-qualités de nu-propriétaire de la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 14] et en qualité de représentant légal de Mademoiselle [L] [S] [K] et Monsieur [H] [S] [K] également nus-propriétaires, en leur intervention volontaire,

Leur DONNER ACTE de leurs plus expresses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire formée par la SASU [Localité 1] ESTEREL,

CONDAMNER la SASU [Localité 1] ESTEREL aux entiers dépens de l’instance ;

Vu l’absence de constitution d’avocat de Madame [D] [W] et Monsieur [G] [W], cités tous deux à étude de commissaire de justice à la présente instance ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2026, auxquelles il se réfère à l’audience du 18 mars 2026 et par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, sollicite de :

Prendre acte de ses protestations et réserves,

Condamner [Localité 1] ESTEREL aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2025, auxquelles il se réfère à l’audience du 18 mars 2026 et par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DE L’AGENCE FERRAN ayant pour nom commercial LES AGENCES FERRAN, sollicite, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

Lui DONNER ACTE de ses plus expresses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire formée par la SASU [Localité 1] ESTEREL,

CONDAMNER la SASU [Localité 1] ESTEREL aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, auxquelles il se réfère à l’audience du 18 mars 2026 et par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL JULIE VALLAGNOSC IMMOBILIER, sollicite, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

Lui DONNER ACTE de ses plus expresses protestations et réserves sur la demande de la SASU [Localité 1] ESTEREL,

ORDONNER que la mission de l’expert soit complétée du chef suivant : visiter et examiner la servitude de passage dont bénéficie le fonds AV [Cadastre 5] et qui grève le fonds AV [Cadastre 10], en nature de cheminement piétonnier,

CONDAMNER la SASU [Localité 1] ESTEREL aux entiers dépens ;

Vu l’absence de constitution d’avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, cité à domicile à la présente instance ;

Vu l’absence de constitution d’avocat de Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N], cités tous deux à étude de commissaire de justice à la présente instance ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, auxquelles il se réfère à l’audience du 18 mars 2026 et par lesquelles Monsieur [O] [E] sollicite, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

Lui DONNER ACTE de ses plus expresses protestations et réserves sur la demande de la SASU [Localité 1] ESTEREL,

CONDAMNER la SASU [Localité 1] ESTEREL aux entiers dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile, applicable en référé lorsque le défendeur ne comparaît pas, impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

Par application de l’article 329 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [S] justifie de son droit d’agir par la production de l’acte de donation du 28 juin 2025 établissant sa qualité de nu-propriétaire de la parcelle AV numéro [Cadastre 11] et de représentant légal de ses enfants mineurs, également nus-propriétaires de cette parcelle dont l’usufruit est conservé par Monsieur [P] [S]. Monsieur [Z] [S] sera en conséquence reçu en son intervention volontaire à la présente instance en sa double qualité aux côtés des autres consorts [S].

Par ailleurs, la requérante se désiste à l’audience de ses demandes à l’égard des consorts [N], lesquels devront en conséquence être mis hors de cause.

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er septembre 2025, " s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. "

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

La requérante justifie être propriétaire de la parcelle AV [Cadastre 10] et avoir obtenu le transfert à son bénéfice de l’arrêté autorisant notamment la construction de 53 logements collectifs sur trois bâtiments sur cette parcelle.

Il est justifié des propriétés des défendeurs attraits et ainsi de la nécessité de réaliser un état de lieux avant travaux.

Le motif légitime est caractérisé.

Par ailleurs, le juge dispose en la matière d’une appréciation souveraine pour déterminer le choix de la mesure d’instruction adaptée. (Cass.Civ.3ème, 27 novembre 2025, numéro 23-20.727)

Il apparaît que la mesure de constatations sollicitée est conforme aux articles 249 et 263 du code de procédure civile si bien qu’elle sera ordonnée.

Il sera donné acte aux consorts [S], aux syndicats des copropriétaires [Adresse 17], [Adresse 18], [Adresse 19] et à Monsieur [E] de leurs protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

La mission de constatations sera fixée au dispositif et simplifiée par rapport à celle proposée. Il est rappelé à cet effet que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour déterminer la mission confiée au technicien. A cet égard, il sera ajouté l’examen du chemin de servitude invoqué par le syndicat des copropriétaires [Adresse 19], demande à laquelle ne s’oppose pas la requérante. Par ailleurs, il sera prévu un délai de six mois, plus réaliste, pour rendre le rapport du technicien.

Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Les dépens seront laissés à la requérante, ayant intérêt à la mesure ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort :

DECLARONS Monsieur [Z] [S] recevable en son intervention volontaire à la présente instance tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant légal de Madame [L] [S] [K] et de Monsieur [H] [S] [K].

CONSTATONS le désistement des demandes à l’égard de Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N], lesquels seront en conséquence mis hors de cause.

ORDONNONS une mesure de constatations au contradictoire des autres parties à l’instance, étant ici rappelé au besoin que les pouvoirs donnés au technicien dans ce cadre sont les mêmes que ceux dont il est investi dans le cadre plus habituel de l’expertise.

DESIGNONS à cette fin :

Monsieur [M] [Q]

[Adresse 20]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux sur la commune de [Localité 1] comprenant :

* la parcelle AV [Cadastre 10]

* les parcelles avoisinantes des parties mises en cause, comprenant également la servitude de passage dont bénéficie le fonds AV [Cadastre 5] et qui grève le fonds AV [Cadastre 10] en nature de cheminement piétonnier

* le cas échéant, les parcelles de toutes mises en cause ultérieures s’avérant nécessaires pour les besoins de l’opération de construction projetée,

— indiquer 1'état d’avancement des travaux lors du premier rendez-vous,

— visiter et examiner l’intégralité des parties extérieures du bâtiment à savoir notamment les façades, les toitures, les revêtements de sol, les murs et murets éventuels, les clôtures et portails, tout équipement technique et les limites de propriété et ce, avant le commencement des travaux envisagés par la requérante, des parcelles précitées,

— visiter et examiner avant le commencement des travaux envisagés par la requérante la totalité des immeubles précités et en dresser tous états descriptifs et qualitatifs, selon les modalités de visite et d’examen précités,

— rechercher et établir si ces immeubles présentent ou non des désordres ou dégradations inhérents à leur structure, à leur mode de construction ou à leur état de vétusté ; dans l’affirmative, décrire précisément lesdits désordres avec établissement, si nécessaire, de constat photographique, afin que puisse être mesurée ultérieurement l’incidence de la construction projetée sur les immeubles avoisinants,

— prendre toutes photographies nécessaires au soutien de ses descriptions, plus généralement faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles,

— établir le tout sous forme de rapport écrit.

DISONS que pour procéder à sa mission, le technicien devra :

— fixer, dès la première réunion, la date de la seconde réunion éventuelle ;

— dire, le plus rapidement possible, s’il est envisageable de poursuivre ses opérations sans que des mises en cause soient nécessaires ;

— informer les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— fixer, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties ;

— mettre, en temps utile, au terme de ses opérations, et par une note de synthèse, les parties en mesure de faire valoir leurs dernières observations, qui seront annexées au rapport ;

— rappeler aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS dès à présent, après concertation avec le technicien, la première réunion sur les lieux le mardi 5 mai 2026 à 10 heures 30, la présente décision valant convocation et dispensant le technicien de convoquer les intéressés par voie de courrier recommandé.

FIXONS à la somme de TROIS MILLE EUROS (3000 euros) la provision concernant les frais de constatations, qui devra être consignée par la SAS [Localité 1] ESTEREL directement entre les mains du technicien et au plus tard le 22 mai 2026.

DISONS que, faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation du technicien sera caduque et de nul effet.

DISONS que, si elles décident expressément avant cette date de ne pas mettre en œuvre la présente décision, les parties devront en avertir le technicien.

DISONS que les opérations de constatations seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan.

DISONS que le constatant déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Draguignan avant le 22 NOVEMBRE 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile et de manière motivée auprès du juge désigné pour contrôler les opérations.

CONDAMNONS la SAS [Localité 1] ESTEREL aux dépens de l’instance,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,