TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Minute N°

DOSSIER : N° RG 22/03004 – N° Portalis DBWS-W-B7G-D3F7

copie exécutoire

la SELAFA AVOCAJURIS

la SARL D’AVOCATS BERAUD LECAT BONSERGENT SENA

M^e Olivier MARTEL

M^e Frédéric VIGNAL

DEMANDEURS

Monsieur [D] [W]

né le 15 Octobre 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [P] épouse [W]

née le 12 Septembre 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Olivier MARTEL, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Sébastien PLUNIAN, avocat au barreau de la DROME, plaidant.

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [L]

né le 20 Mai 1974 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric VIGNAL, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par la SELARL ROBICHON ET ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE, plaidant.

Madame [F] [V]

née le 08 Mai 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric VIGNAL, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par la SELARL ROBICHON ET ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE, plaidant.

Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SARL D’AVOCATS BERAUD LECAT BONSERGENT SENA, avocats au barreau d’ARDECHE

Monsieur [G] [E] Entreprise de Travaux Publics, demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELAFA AVOCAJURIS, avocats au barreau d’ARDECHE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Guillaume RENOULT-DJAZIRI

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats et du prononcé de la décision : Audrey GUILLOT

Débats tenus à l’audience du 13 Janvier 2026

Jugement prononcé le 17 Février 2026, par mise à disposition au greffe ;

Par acte authentique en date du 29 décembre 2017, Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [P] épouse [W] (époux [W]) ont acquis de Monsieur [H] [L] et Madame [F] [V] une maison d’habitation, sur des parcelles cadastrées section AZ n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], située [Adresse 5] à [Localité 4] (07).

Après l’acquisition, les époux [W] se sont plaint de nombreux désordres, et par acte d’huissier de justice en date du 12 avril 2018, ont assigné Monsieur [H] [L] et Madame [F] [V] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Privas.

Par ordonnance en date du 14 juin 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Privas a ordonné une expertise au contradictoire de Monsieur [H] [L], Madame [F] [V], Monsieur [N] [O], la Sarl Ares et la société Codi-Greg, intervenus pour des travaux et désigné Monsieur [Q] [B] pour y procéder, remplacé par Monsieur [M] [X].

L’expertise a été rendue commune à Monsieur [G] [E], également intervenus dans la maison pour des travaux, par ordonnance en date du 25 avril 2019, et la mission a été complétée et étendue par ordonnance en date du 24 septembre 2020.

L’expert a déposé son rapport définitif le 10 septembre 2022.

Par actes de commissaires de justice délivrés le 31 octobre, 2 novembre et 4 novembre 2022, Monsieur [D] [W] et [Z] [P] épouse [W] ont assigné Monsieur [G] [E], Monsieur [N] [O], Monsieur [H] [L] et Madame [F] [V] devant le tribunal judiciaire de Privas sur le fondement des articles 1641, 1604 et 1792 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024.

Par jugement du 31 juillet 2025, il a été ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture et le renvoi de l’affaire à l’audience du 18 novembre 2025.

Par conclusions n°4 notifiées électroniquement le 1er septembre 2025, Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [P] épouse [W] sollicitent :

A titre principal,

Condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [V] à leur restituer la somme de 48 664,32 euros TTC au titre de la garantie des vices cachés, Condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [V] et Monsieur [E] à leur restituer la somme de 68 750 euros TTC au titre de la garantie des vices cachés, Condamner solidairement Monsieur [L], Madame [V] et Monsieur [O] à leur restituer la somme de 6 928,04 euros TTC, à parfaire au jour du jugement, au titre de la garantie des vices cachés, A titre subsidiaire,

Condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [V] à leur restituer la somme de 48 664,32 euros TTC au titre de l’obligation de délivrance conforme, Condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [V] et Monsieur [E] à leur restituer la somme de 68 750 euros TTC au titre de l’obligation de délivrance conforme,

Condamner solidairement Monsieur [L], Madame [V] et Monsieur [O] à leur restituer la somme de 6 928,04 euros TTC, à parfaire au jour du jugement, au titre de l’obligation de délivrance conforme, A titre très subsidiaire,

Condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [V] à leur payer la somme de 48 664,32 euros TTC au titre de la garantie décennale, Condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [V] et Monsieur [E] à leur payer la somme de 68 750 euros TTC au titre de la garantie décennale, Condamner solidairement Monsieur [L], Madame [V] et Monsieur [O] à leur payer la somme de 6 928,04 euros TTC, à parfaire au jour du jugement, au titre de la garantie décennale,A titre infiniment subsidiaire,

Condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [V] à leur payer la somme de 48 664,32 euros TTC au titre de l’obligation d’information, Condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [V] et Monsieur [E] à leur payer la somme de 68 750 euros TTC au titre de l’obligation d’information, Condamner solidairement Monsieur [L], Madame [V] et Monsieur [O] à leur payer la somme de 6 928,04 euros TTC, à parfaire au jour du jugement, au titre de l’obligation d’information, En toute hypothèse,

Condamner solidairement Monsieur [L], Madame [V], Monsieur [E] et Monsieur [O] aux intérêts moratoires de droit à compter de l’assignation,Prononcer la capitalisation des intérêts, Condamner solidairement Monsieur [L], Madame [V], Monsieur [E] et Monsieur [O] à payer 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, Condamner solidairement Monsieur [L], Madame [V], Monsieur [E] et Monsieur [O] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 17 626,76 euros TTC, dont distraction au profit de la Selarl Plunian avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, Condamner solidairement Monsieur [L], Madame [V], Monsieur [E] et Monsieur [O] à payer les sommes suivantes : 2 350 euros de frais d’expertise privée, 360 euros de frais de géomètre, 504,09 euros de frais de constat d’huissier,975,12 euros de frais de recherche de fuite, Condamner solidairement Monsieur [L], Madame [V], Monsieur [E] et Monsieur [O] à leur payer la somme de 26 768 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Ils soutiennent à titre principal, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, que la maison est affectée de plusieurs désordres non apparents au moment de l’achat, antérieurs à la vente et qui compromettent l’utilisation du bien concernant les sanitaires, les volets roulants, les escaliers, la VMC, les toitures terrasses, les couvertines, le portail, les réseaux d’eau, le mur séparatif et les branchements électriques.

Il considère qu’à titre subsidiaire, ces désordres relèvent de l’obligation de délivrance conforme du bien fondée sur l’article 1604 du code civil, et affirment que les malfaçons sont apparues quelques mois après l’acquisition d’une maison vendue neuve.

A titre infiniment subsidiaire, ils se prévalent de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil à l’encontre des époux [L] dans la mesure où ils ont construit et réalisés personnellement la quasi-totalité des travaux à l’origine des malfaçons relevées. Ils exposent que les désordres liés aux sanitaires, aux volets roulants, aux escaliers, à la VMC, aux toitures terrasses aux couvertines, au portail aux réseaux d’eau et aux branchements électriques rendent chacun le bien impropre à sa destination.

A titre très infiniment subsidiaire, ils considèrent que les vendeurs étaient tenus d’une obligation d’information conformément à l’article 1112-1 du code civil qu’ils n’ont pas mise en œuvre en omettant de les informer sur les différents désordres relevés dont ils avaient nécessairement connaissance ayant directement participé à l’opération de construction du bien. Ils précisent que la maison a été vendue avec la garantie de respect de la norme RT 2012 et que s’ils avaient eu connaissance des défauts, ils n’auraient pas acquis la maison.

Concernant Monsieur [E] et Monsieur [O], intervenus dans la réalisation des travaux ayant donné lieu à des désordres, ils retiennent à titre principal leur responsabilité délictuelle, à titre subsidiaire leur responsabilité contractuelle, et à titre infiniment subsidiaire la garantie décennale dont ils sont redevables en qualité de constructeur. Ils ajoutent qu’ils sont responsables in solidum des travaux pour lesquels ils ont été respectivement mandatés.

Ils invoquent un préjudice moral en ce qu’ils pensaient acquérir une maison neuve et ont été confronté à un grand stress à la découverte des vices de construction, des nombreuses interventions d’entreprises et des travaux de remise en état du bien.

Par conclusions n°6 notifiées électroniquement le 6 novembre 2025, Monsieur [H] [L] et Madame [F] [V] épouse [L] sollicitent :

Rejeter les demandes des époux [W] sauf, Le WC (6 928,04 euros)

Subsidiairement, la fixation des couvertines (2 435,40 euros)L’empiètement du mur de clôture (800 euros)Condamner les époux [W] à leur payer la somme de 1 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, Condamner les époux [W] à 90% des dépens, Rejeter la demande des époux [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [O] à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre concernant les WC, Condamner Monsieur [E] à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre concernant les réseaux d’eau, Subsidiairement, condamner Monsieur [E] à les garantir à concurrence de 20 750 euros concernant les réseaux d’eau, Rejeter les demandes de Monsieur [O] et de Monsieur [E] à leur encontre,

Condamner in solidum Monsieur [O] et Monsieur [E] aux dépens qui ne seraient pas à la charge des époux [W], dont distraction au profit de Maître Frédéric Vignal. Ils reconnaissent leur responsabilité au titre de la garantie décennale concernant les désordres relevés sur les sanitaires et admettent l’empiètement du mur séparatif sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement, au titre de la garantie décennale.

En revanche, ils considèrent que leur responsabilité au titre des vices cachés, du défaut de conformité et de la garantie décennale ne peut être engagée puisque que les désordres relevés sur les volets roulants, les escaliers, la VMC le portail et les terrasses étaient apparents au jour de la vente et que, concernant les couvertines, aucune garantie de permet d’engager leur responsabilité. Quant aux évacuations d’eau, ils estiment qu’il n’y a pas de désordre mais un simple défaut ponctuel. S’agissant des branchements électriques, ils soutiennent que l’intervention de reprise n’est pas démontrée.

Ils ajoutent qu’ils ont rempli leur obligation d’information à l’égard des acquéreurs qui n’étaient pas vulnérables au moment de la vente, visitant le bien à plusieurs reprises et négociant le prix au regard des travaux à réaliser.

Ils soutiennent qu’ils bénéficient d’une action récursoire à l’encontre de Monsieur [O] quant aux désordres concernant les sanitaires, et de Monsieur [E] concernant les désordres liés aux réseaux d’eau, sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Par conclusion n°2 notifiées électroniquement le 18 mars 2024, Monsieur [G] [E] sollicite :

A titre principal,

Rejeter les demandes de Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [W], Rejeter la demande subsidiaire des époux [L] d’être relevés et garantis,

A titre subsidiaire,

Limiter sa condamnation au paiement de la somme de 20 750 euros, Condamner Monsieur [H] [L] et Madame [F] [V] à le relever et garantir à hauteur de 95% des condamnations mises à sa charge au titre du préjudice moral et des dépens, En tout état de cause,

Condamner Monsieur [H] [L] et Madame [F] [V] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [H] [L] et Madame [F] [V] aux dépens. Il expose être intervenu sur le bien de Monsieur [L] et Madame [V] au titre de la main d’œuvre mais que les supports ont été fournis par ces derniers et non pas l’entreprise. Il estime que les désordres relèvent d’un vice de construction qui est la conséquence d’un défaut de pose du placoplâtre réalisé par Monsieur [L]. Il en déduit que sa responsabilité n’est engagée sur aucun des fondements soulevés, contrairement à celle de Monsieur [L] qui est engagée sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs.

Par conclusions n°3 notifiées le 13 mai 2024, Monsieur [N] [O] sollicite :

A titre principal,

Rejeter les demandes des époux [I] les demandes de Monsieur [L] et Madame [V], Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, A titre subsidiaire,

Limiter sa condamnation à la somme de 4 229 euros, Rejeter la demande de condamnation solidaire des époux [W] au titre du préjudice moral, Rejeter la demande de condamnation solidaire des époux [W] au paiement de : 17 626,76 euros au titre des frais d’expertise judiciaire, 2 350 euros au titre des frais d’expertise privée, 360 euros au titre des frais de géomètre, 975,12 euros au titre des frais de constat d’huissier, 11 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Limiter sa condamnation à la somme de 705 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, Condamner Monsieur [L] et Madame [V] à le garanti des condamnations prononcées à son encontre. Il explique que le désordre des WC résulte d’un défaut de pose du placoplâtre, réalisé par le vendeur.

Il conteste encore toute intervention au titre de la pose du carrelage, réalisée par le vendeur.

Il ne s’estime pas responsable d’un éventuel préjudice moral subi par les acquéreurs.

Bien qu’un bordereau de pièces ait été notifié électroniquement le 13 mai 2024, aucune pièce n’a été produite par Monsieur [O].

MOTIFS

A titre préliminaire

Il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif de cette ordonnance, ni à motivation particulière ;

De même, il convient de rappeler que l’expertise judiciaire est un avis technique, débattu contradictoirement par les parties. A ce titre, il n’appartient pas au juge d’homologuer ou d’annuler tout ou partie de l’expertise judiciaire ;

SUR LES DESORDRES ET LES RESPONSABILITES

SUR LES FONDEMENTS APPLICABLESSur le principe de la garantie des vices cachés : En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. La garantie suppose la démonstration d’un vice inhérent à la chose et compromettant son usage, nécessairement caché, c’est-à-dire non apparent et dont la cause est antérieure à la vente.

L’article 1643 dispose qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Pour l’application de ce texte, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (notamment rappelé par Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 octobre 2023, 22-15.536, Publié au bulletin)

En l’espèce, l’acte authentique de vente du bien immobilier stipule en page 4 concernant l’état du bien « Il prendra [l’ACQUEREUR] les biens dans l’état où ils se trouvent actuellement, tel qu’il les a vus et visités, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit. La présente clause ne s’appliquera pas si le VENDEUR est un professionnel de l’immobilier. »

Ainsi, les demandeurs doivent-ils prouver, outre que les conditions nécessaires à l’application de la garantie des vices cachés sont réunies, que les vendeurs avaient connaissance des vices invoqués, sauf à démontrer qu’il a lui-même réalisé les travaux.

Sur le principe de la garantie de délivrance conforme :En application de l’article 1604 du code civil, la chose vendue doit être délivrée à l’acheteur et doit être conforme aux stipulations contractuelles.

En l’espèce, les époux [W] soutiennent que la maison a été vendue comme neuve alors qu’ils ont relevé de nombreuses malfaçons dès les premiers mois d’occupation du bien.

Or, l’acte de vente stipule « Il prendra [l’ACQUEREUR] les biens dans l’état où ils se trouvent actuellement, tel qu’il les a vus et visités, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit. La présente clause ne s’appliquera pas si le VENDEUR est un professionnel de l’immobilier. »

Il en résulte qu’aucun manquement contractuel des époux [L] à leur obligation de délivrance conforme ne peut être retenue. En conséquence, les demandes formées subsidiairement sur ce fondement seront rejetées.

Sur le principe de la garantie décennale du constructeurL’article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

L’article 1792-2 du même code ajoute : « La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. »

L’article 1792-1 du même code dispose : « Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage »

Sur le principe de l’obligation d’informationL’article 1112-1 du code civil dispose : « [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

SUR LES DEMANDES FORMEESLes demandeurs sollicitent réparation de plusieurs désordres.

Sur les sanitaires :

Dès le 18 janvier 2018, le procès-verbal de constat d’huissier de justice sollicité par les époux [W] mentionne que « le joint situé à la zone de jonction du WC suspendu et de son support mural a cédé et le WC menace de se désolidariser entièrement du support ».

Ce désordre est confirmé par le cabinet Vivarais expertise le 20 janvier 2018 qui relève que « les cuvettes des toilettes suspendues écrasent les plaques plâtres, et enfoncent celles-ci (…) risque à tout moment de s’effondrer (…) le bac à douche (…) n’est pas stable sur le support (…) présence d’une fissure », ainsi que par le cabinet Eurexo, mandaté par l’assureur des acquéreurs dans un rapport du 9 mars 2018.

Le rapport de l’expert judiciaire précise que les cuvettes suspendues des WC du rez-de-chaussée et de l’étage se décrochent de l’habillage de l’encoffrement du « bâti support », que l’habillage est enfoncé et les carreaux cassés. Il ajoute que le bac à douche du rez-de-chaussée présente une fissure, de même que celui à l’étage qui présente également une souplesse anormale. Les bacs présentent également des défauts d’étanchéité. Il estime qu’il s’agit d’un vice de construction par insuffisance de support rigide.

L’expert considère que les désordres concernant les sanitaires existaient au moment de la vente, qu’ils n’étaient pas apparents pour les acquéreurs, ni décelables pour un acheteur profane et que ces désordres n’étaient pas connus du vendeur. Les désordres ont rendu inutilisables les sanitaires de la maison diminuant significativement l’usage pouvant être fait du bien acquis.

Il n’est toutefois pas démontré que les époux [L] avaient connaissance des vices de construction du bien, ayant fait appel à un professionnel, Monsieur [O], pour réaliser une partie des travaux, notamment la pose du bâti support.

Aussi, l’action sur le fondement de la garantie des vice cachés sera rejetée.

Toutefois, en tant que vendeur ayant réalisé l’ouvrage, leur responsabilité est encourue au titre de la responsabilité décennale. Il ressort des factures de remise en état que les demandeurs ont payé la somme de 6.928,04 euros à ce titre.

En conséquence, les époux [L] seront condamnés à payer aux acquéreurs la somme de 6.928,04 euros TTC au titre de la réparation des sanitaires.

Les époux [L] ne contestent pas avoir fourni le bâti support, manquant de rigidité, mais ont fait appel à l’entreprise [N] [O] pour poser les sanitaires sur ce bâti-support.

Par mail en date du 5 janvier 2018, Monsieur [O] confirme qu’il a posé le bâti support fourni par le client, et que le client a poursuivi en posant le placo-plâtre.

S’il dit avoir informé Monsieur [L] de la nécessité de plaquer le placo-plâtre contre le bâti-support, l’expert relève que le désordre provient principalement du bâti-support trop souple.

En s’abstenant d’informer les époux [L] de l’insuffisance de rigidité de ce support, Monsieur [O] a manqué à son obligation de conseil et engage à ce titre sa responsabilité à l’égard des acquéreurs ainsi que des vendeurs.

En conséquence, Monsieur [O] sera condamné in solidum avec les époux [L] à payer aux demandeurs la somme de 6.928,04 euros TTC au titre de la réparation des sanitaires. Il sera également condamné à relever et garantir les époux [L] de cette condamnation.

Sur les volets roulants :

Par constat d’huissier de justice, il a été constaté que les volets ne s’arrêtent pas lorsqu’ils arrivent à ouverture complète, qu’ils ne sont pas pourvus de taquets aux extrémités permettant le blocage, ni de plaques de fermeture de caisson.

Cette constatation est faite aussi par le cabinet Vivarais expertise puis par le cabinet Eurexo.

L’expertise judiciaire précise que les « habillages en sous face des coffres de volet sont absents car non posés ou enlevés », « manque de butées pour fin de course des volets », « problèmes de réglages de certains volets et ouverture incomplète », mauvaise fixation et problème de longueur de certaines coulisses. Il considère qu’il s’agit d’un vice de construction. Il estime que les désordres existaient au moment de la vente, qu’ils n’étaient pas apparents mais décelables pour un acquéreur profane et connus du vendeur.

L’expert judiciaire a pu constater par lui-même la réalité des désordres évoqués dans son rapport lors du premier accédit qui s’est déroulé le 26 octobre 2018, les travaux n’ayant été réalisés que postérieurement au premier accédit comme en témoigne la facture de l’EURL [Y] en date du 19 septembre 2019.

L’absence de sous-faces des volets roulants qui, selon l’expert judiciaire, était déjà présente au moment de la vente, était nécessairement apparente pour les acquéreurs qui ne peuvent donc s’en prévaloir au titre de la garantie des vices cachés.

Au titre de la garantie décennale, les volets roulants sont considérés comme un équipement dissociable de l’ouvrage dont une fonction est défectueuse. En conséquence, le dysfonctionnement des volets roulants ne relève pas de la garantie décennale du constructeur.

Les demandes sur ce fondement seront rejetées.

Au titre de l’obligation d’information, les acquéreurs ont effectué plusieurs visites du bien, pour un défaut apparent, le vendeur n’était donc pas tenu de les informer d’un défaut visible. En conséquence, les demandes relatives aux volets roulants seront rejetées.

Sur les escaliers :

Ce n’est qu’à compter du rapport du cabinet Vivarais expertise du 20 janvier 2018 qu’apparaissent les désordres concernant la dimension des escaliers, précisant que les girons ainsi que les hauteurs des marches ne sont pas identiques et que la largeur du giron dans la ligne de foulée est différente.

L’expert judiciaire constate une certaine raideur et inconfort de l’escalier, confirmés par la mesure de la largeur de marche au droit de la ligne de foulée mesuré à 20cm. Il considère que le giron de l’escalier n’est pas conforme aux normes applicables pour une construction neuve d’habitation. Il ajoute en réponse aux dires des parties que l’escalier a été réalisé par les époux [L] pour leur usage propre, déduisant qu’il n’est donc pas soumis aux normes et concluant à une absence de préjudice. L’expert judiciaire note que ce désordre existait au moment de la vente, n’était pas apparent mais décelable par un acheteur profane et connu du vendeur.

Il ressort de ces éléments que si le dimensionnement exact du giron de l’escalier n’était pas apparent, la raideur et l’inconfort l’était au moment de la vente.

Ensuite, les époux [L] produisent la facture établie par la SAS JBM qui a réalisé la structure de la maison et notamment les escaliers apparaissant au poste « coffrage de la montée escalier, ferraillage et coulage brut avec béton c25/30 dosé à 350kg ». Ainsi, les époux [W] ne peuvent se prévaloir de la présomption de connaissance du désordre affectant les escaliers des époux [L] en ce qu’ils n’ont pas eux-mêmes réalisé l’escalier.

Enfin, les acquéreurs ne démontrent pas que la non-conformité des escaliers rend le bien impropre à son usage, l’expert judiciaire concluant à l’absence de préjudice et seulement à une « certaine raideur et inconfort ».

En conséquence, bien que l’escalier soit affecté d’un désordre antérieur à la vente, il n’est pas démontré que le vendeur en ait eu connaissance ayant fait appel à des professionnel pour sa construction, ni que ce désordre rend le bien impropre à son usage. Les demandes sur le fondement des vices cachés seront rejetées.

Sur le fondement de la garantie décennale, la non-conformité de la dimension du giron de l’escalier, élément indissociable de l’ouvrage, ne peut être considérée comme un dommage compromettant la solidité de l’ouvrage ni le rendant impropre à sa destination, l’expert judiciaire ayant uniquement relevé une raideur et un inconfort. En conséquence, la non-conformité de l’escalier ne relève pas de la garantie décennale du constructeur et les demandes seront rejetées sur ce fondement.

Sur le fondement de l’obligation d’information, il a été vu que les époux [L] ont fait réaliser l’escalier et ne pouvaient en connaître la spécificité quant au non-respect des normes récentes. Les demandes relatives aux escaliers seront rejetées.

Sur la VMC :

Le cabinet Vivarais expertise ainsi que le cabinet Eurexo constatent l’absence de trappe d’accès pour l’entretien ou la réparation du groupe VMC.

L’expertise judiciaire confirme ce point et considère qu’il s’agit d’un vice de construction, l’accès étant nécessaire pour l’entretien de la VMC. L’expert relève que l’absence de trappe d’accès au groupe VMC était décelable pour un acheteur profane.

Ce défaut étant visible avant la vente par tout non professionnel normalement diligent, les demandes seront rejetées.

Sur les toitures-terrasses de la maison d’habitation :

Dès le constat d’huissier de justice il est relevé concernant la toiture terrasse Sud « pose irrégulière et grossière par endroit des lattes de bois. Un grand nombre de vis de fixation des lattes sont profondément enfoncées alors que d’autres dépassent. La latte située devant la baie vitrée est mal fixée et bouge lorsqu’on marche dessus » et concernant celle à l’Ouest « Surface recouverte d’un revêtement plastifié aspect « gazon », lorsqu’on marche dessus de l’eau remonte en surface », ce qui est confirmé par le cabinet Eurexo.

L’expert judiciaire note que « les lames présentent une souplesse anormale, les bois support présentent aussi une souplesse anormale. Le nombre de plots, ainsi que le nombre de supportages est insuffisant. Les fixations des lames inégalement réparties, certaines vis dépassent (…) certains abouts de lames sont éclatés. »

Il précise que les dispositifs de protection d’étanchéité ne sont pas conformes aux règles de l’art et au cahier des charges du produit. Il note par ailleurs que la terrasse Ouest recouverte de gazon est étanchée à l’aide d’un dispositif provisoire et partiel, connu des vendeurs.

Il ressort de ces différents éléments que plusieurs désordres sont invoqués par les acquéreurs, avec un traitement différent à mener.

En effet, s’agissant de la pose des lattes et de leur souplesse, les désordres sont constatés dès le 18 janvier 2018 par l’huissier, soit à peine 20 jours après la signature de l’acte de vente. Les photographies produites permettent de démontrer la visibilité de ces désordres qui ne sont pas apparus entre l’acte de vente et le constat par l’huissier de justice, de sorte qu’il ne peuvent être considérés comme cachés. L’action sur les différents fondements invoqués ne peut qu’être rejetée.

S’agissant du système d’évacuation des eaux pluviales de la terrasse avec une étanchéité provisoire partielle, les acquéreurs avaient connaissance de ce défaut, considéré comme un inachèvement par les parties. Ce défaut ne peut être considéré comme caché et l’action doit aussi être rejetée sur les différents fondements.

Sur l’insuffisance du nombre de plots supportant la terrasse, laquelle n’était pas apparente :

Les époux [W] produisent un rapport d’après visite de la société Ares en date du 6 janvier 2018 qui explique, concernant la toiture terrasse Sud, que la pose des lattes de bois a été réalisée par les époux [L] et constate que « il doit manquer à des parties de la terrasse des supports (tous les 50 cm) ce qui crée,

— des lattes très souple avec possibilités de cassés,

— les fixations ne doivent pas non plus dépasser des lattes de bois,

Ce qui crée deux points néfastes :

— blesse la personne sur la terrasse (fixation et lattes cassable)

— perforée l’étanchéité et crée des dégâts sur les pièces de dessous ».

Ainsi, les demandeurs démontrent que le vendeur a construit lui-même la partie de la terrasse non-conforme et est donc réputé avoir connaissance de ce vice, qui fragilise la terrasse et la rend impropre à son usage. Ainsi, l’action doit être accueillie sur le fondement des vices cachés. Toutefois, sur l’évaluation de leur préjudice, les demandeurs ne versent que le rapport d’expertise qui fait un lot comprenant tant la reprise totale de la terrasse que de son étanchéité, sans permettre au tribunal de distinguer les différents postes et notamment ceux exclus ci-dessus. En l’absence d’élément permettant au tribunal de répartir la charge financière des travaux, la demande sera rejetée.

Sur les acrotères des toitures terrasses du local piscine et de l’abri voiture :

Le rapport d’expertise judiciaire fait état de l’absence des couvertines d’acrotères de la toiture terrasse du local piscine et de l’abri voiture. Il précise qu’elles sont absentes car non achevées ou mal fixées. Il rappelle qu’elles sont nécessaires afin de réaliser une protection de l’arrêt d’enduit en tête des murs. Il estime qu’il s’agit d’une non-conformité aux règles de l’art. Il ajoute, lors de l’analyse des préjudices, que celles du local piscine ont été arrachées par le vent alors qu’il convient d’achever la pose de celles au droit de l’abri voiture. Il qualifie ces désordres de « connus du vendeur ».

Il apparait donc que lors de la vente, les couvertines d’acrotères de l’abri voiture étaient en partie absentes ce qui était apparent pour un acheteur profane, de sorte que l’action sur les différents fondements invoqués doit être rejetée.

Sur les couvertines du local piscine, comme précédemment, aucun élément ne permet de distinguer entre l’évaluation des travaux de l’abri voiture et ceux du local piscine. En l’absence d’élément permettant au tribunal de répartir la charge financière des travaux, la demande sera rejetée.

Sur le portail :

Le procès-verbal de constat d’huissier et le rapport du cabinet Eurexo constatent que le portail d’entrée ne fonctionne pas, se manœuvre seulement à la main et qu’un enchevêtrement de fourreaux et de câbles est présent à proximité, avec la précision que cela laisse entrevoir un défaut d’alimentation de l’ensemble.

L’expert judiciaire mentionne le portail comme non-fonctionnel, nécessitant une intervention, mais qualifie ce défaut de décelable par un acheteur non professionnel normalement attentif et compétent.

Il ressort tant du procès-verbal d’huissier que de l’expertise que le défaut affectant le portail était décelable par tout acquéreur non professionnel normalement diligent.

En conséquence, les demandes seront rejetées sur les différents fondements invoqués.

Sur les abords et les réseaux d’eaux

Plusieurs désordres sont invoqués : l’étanchéité des soubassements et de drainage et les rejets des eaux pluviales et des eaux usées.

Il convient de relever que lors de l’expertise, les époux [L] ont formulé un dire de trois pages (pages 77 à 79 du rapport), interrogeant l’expert sur plusieurs points :

l’ampleur des désordres invoqués en demande et la réalité de l’impropriété à destination des réseaux. Les possibilités de réparer autrement l’impropriété pour un coût nettement inférieur en reprenant le réseau sur 2 ou 3 mètres. L’absence d’obligation de convergence des réseaux EP vers la cuve de 18m3A ce dire, l’expert répond en 6 lignes pour confirmer ses précédentes observations, sans répondre aux questions posées par les défendeurs. Pourtant, ses précédentes observations (page 63), ne définissent pas l’impropriété à destination, rappelant uniquement que les travaux sont non conformes aux règles de l’art. Or, la garantie des vices cachés et la garantie décennale ne peuvent intervenir pour une simple non-conformité aux règles de l’art si aucune impropriété à destination n’est démontrée.

Ainsi, sur les soubassements, si Monsieur [W] a réalisé des sondages qui ont permis à l’expert de tirer la conclusion que le système de protection des soubassements / drainage est non conforme aux règles de l’art, et bien que l’expert considère de manière générale que le poste « [Localité 6] EP et Drainage » est de nature à rendre le bien impropre à un usage normal d’habitation ou à diminuer la valeur du bien, aucun élément n’est fourni afin de démontrer que la non-conformité aux règles de l’art du système de protection des soubassements est d’une telle gravité qu’il rend le bien impropre à sa destination. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les réseaux d’eaux, l’expertise judiciaire relève que les eaux usées de la piscine sont rejetées dans une cuve située à l’Ouest de la maison, destinée à recueillir les eaux pluviales mais qui n’est pas raccordée au réseau d’eaux pluviales. Il note ensuite que dans le regard destiné aux eaux usées situé en façade Nord-Est de la maison, les eaux usées et les eaux pluviales ne sont pas séparées. Toutefois, l’expert ne répond pas à la possibilité d’une solution technique largement moins onéreuse évoquée par les époux [L] : « le piquage sur un réseau existant pour les EP en partie arrière de la maison, réseau qui s’évacuent ensuite vers la propriété voisine (et non pas « sur » la propriété voisine) » et « un regard, au droit de l’entrée, concentre EP et [Localité 6]. Sur ce point, nous rejoignons votre avis en ce sens qu’il s’agit d’une non-conformité ». Ils ajoutent « j’avoue avoir du mal à y trouver un motif sérieux de reprise de la totalité d’un réseau par ailleurs parfaitement fonctionnel (en dehors, donc, de la partie non séparative du réseau [Localité 6] EP sur 2 ou 3 mètres au droit du regard situé devant l’entrée qui pose un réel problème de conformité au plan règlementaire) ». Faute pour l’expert d’avoir envisagé les solutions pourtant proposées par le défendeur dans son dire, la demande des époux [W] en reprise totale du réseau d’eau sera rejetée.

Sur les branchements électriques :

L’expertise judiciaire mentionne « branchements électriques, câblage et regard : une intervention de reprise est nécessaire. »

Ce désordre est étudié dans une rubrique intitulée « abords et travaux de réseaux » (page 63-64) dans laquelle l’expert étudie de manière simultanée les désordres concernant les réseaux d’eaux, les désordres concernant l’étanchéité des soubassements et les désordres concernant les branchements électriques. Au regard des photographies jointes au rapport d’expertise, la qualité des branchements électriques est visible, de sorte que les acquéreurs ont pu en avoir connaissance au jour de la vente.

De plus, l’expert judiciaire n’explique pas en quoi les branchements électriques constituent un désordre rendant le bien impropre à sa destination.

En conséquence, les demandes à ce titre seront rejetées sur les différents fondements invoqués.

Sur les murs de clôture :

L’expert judiciaire constate que le mur de la propriété des époux [W] empiète sur la propriété en aval de 0,3 m2 au droit des portails d’entrée.

Il note aussi que le mur au droit de l’amont est en retrait d’une distance de comprise entre 55 et 80 cm de la limite séparative considérant que la surface cumulée entre le mur et la limite séparative de 27m2 est « perdue ».

S’agissant de l’empiètement du mur de propriété au droit des portails d’entrée : cet empiètement constitue un désordre antérieur à la vente, non apparent, connu du vendeur qui l’a lui-même édifié et d’une gravité qui diminue l’usage du bien de sorte que s’ils en avaient eu connaissance, les époux [W] en aurait proposé un moindre prix. L’empiètement du mur de propriété relève donc de la garantie des vices cachés. Les époux [L] ne contestent pas ce point. En conséquence, les époux [L] seront condamnés à verser aux époux [W] la somme de 800 euros, permettant la démolition et remise en état du mur. Les époux [L] ayant construit seuls ce mur, les demandes de solidarité et de garantie seront rejetées.

S’agissant du mur en retrait de la limite de propriété, les époux [W] ne reprennent pas les demandes à ce titre et n’évoque pas cette difficulté dans leurs conclusions.

Sur la porte du dressing

Si un titre des demandes évoque une prétention à ce titre, les conclusions des époux [W] ne l’évoque pas.

Cette demande sera rejetée.

Ainsi :

Les époux [L] et Monsieur [O] seront condamnés in solidum à payer aux demandeurs la somme de 6.928,04 euros TTC au titre de la réparation des sanitaires. Monsieur [O] sera condamné à relever et garantir les époux [L] de cette condamnation au titre des sanitairesles époux [L] seront condamnés à verser aux époux [W] la somme de 800 euros, permettant la démolition et remise en état du mur.Compte tenu des sommes rejetées précédemment, les défendeurs pouvaient légitimement s’opposer au paiement de la plupart des sommes réclamées. En conséquence, les sommes qu’ils devront payer ne porteront intérêt au taux légal qu’à compter de la signification de la présente décision.

SUR LE PREJUDICE MORAL DES PARTIESCompte tenu des sommes rejetées précédemment, la demande en préjudice moral des époux [W] sera rejetée.

Concernant la demande des époux [L], les rejets des demandes résultent en partie d’imprécisions de l’expertise, lesquelles ne sont pas du fait des époux [W]. En conséquence, cette demande sera rejetée.

SUR LES FRAIS D’EXPERTISE PRIVEE, DE GEOMETRE, D’HUISSIER ET DE RECHERCHE DE FUITECompte tenu du rejet des demandes, les époux [W] conserveront ces frais et leurs demandes seront rejetées.

SUR LES FRAIS IRREPETIBLES ET LES DEPENSL’article 696 dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Selon l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, les demandeurs sollicitaient 124.342,36 euros au titre des désordres. Leur est octroyée la somme de 7.728,04 euros, soit 6,21%

Ainsi, les demandeurs conserveront 94 % de la charge des dépens. Les 6% restants seront à la charge des époux [W] dont 90% seront garantis par Monsieur [O].

Les époux [L] ne formulent pas de demande au titre des frais irrépétibles

Monsieur [E] formule une demande au titre des frais irrépétibles uniquement contre les époux [L], qui ne sont pas partie succombante. Cette demande sera rejetée.

Monsieur [O] succombe sur certaines demandes, il conservera la charge de ses frais irrépétibles et sa demande sera rejetée.

Les époux [W] succombent sur la plupart de leurs demandes, ils conserveront la charge de leurs frais irrépétibles et leur demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe rendu en premier ressort après débats public,

REJETTE la demande en nullité partielle du rapport d’expertise

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [L], Madame [F] [V] et Monsieur [N] [O] à payer à Monsieur [D] [W] et Madame [A] [P] épouse [W] la somme de 6.928,04 euros TTC au titre de la réparation des sanitaires

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à relever et garantir Monsieur [H] [L] et Madame [F] [V] de cette condamnation au titre des sanitaires

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [L] et Madame [F] [V] à payer à Monsieur [D] [W] et Madame [A] [P] épouse [W] la somme de 800 euros TTC au titre de la remise en état du mur de clôture

DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision

REJETTE les autres demandes

REJETTE les demandes au titre du préjudice moral formée par Monsieur [D] [W] et Madame [A] [P] épouse [W]

REJETTE les demandes au titre du préjudice moral formée par Monsieur [H] [L] et Madame [F] [V]

REJETTE les demandes au titre des frais d’expertise privée, géomètre, constat, recherche de fuite

CONDAMNE Monsieur [D] [W] et Madame [A] [P] épouse [W] à supporter 94% des dépens

CONDAMNE Monsieur [H] [L] et Madame [F] [V] à supporter 6% des dépens

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à relever et garantir Monsieur [H] [L] et Madame [F] [V] de 5.4% des dépens

DIT que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le greffier Le président