REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT DU 25 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/08969 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K6QA

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 21 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] dont le siège social est sis [Adresse 1] agissant par son syndic la SAS FONCIA GRAND BLEU, dont le siège est [Adresse 2]

représenté par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Maître Nicolas BASTIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [R] [A]

né le 12 Avril 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Madame [N] [H]

née le 17 Janvier 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Laura CUERVO

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] sont propriétaires des lots n°40 et n°87 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 5], située [Adresse 6].

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], située [Adresse 6] est représenté par son syndic la SAS FONCIA GRAND BLEU.

Par courrier recommandé du 18 septembre 2025, la société FONCIA GRAND BLEU, syndic en exercice de ladite copropriété, a mis en demeure Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] d’avoir à régler les charges échues impayées.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H], devant la chambre de proximité du Tribunal Judiciaire de Draguignan et demande de :

— Condamner solidairement Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] au paiement de la somme en principal de 4 480,35 euros, au titre des charges de copropriétés et cotisations au fonds de travaux échues postérieurement au jugement du 19 juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter à compter du 18 septembre 2025, date de la mise en demeure ;

— Condamner solidairement Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] au paiement de la somme de 2500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner solidairement Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 janvier 2026.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], située [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SA FONCIA GRAND BLEU, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H], régulièrement assignés par dépôt à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse :

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaires de Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H], le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] verse aux débats le relevé de propriété établissant que Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] sont propriétaires des lots n°40 et n°87 cadastrés section AV n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété située [Adresse 6].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété :

L’article 10 de la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 dispose que :

I. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul propriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le relevé de propriété établissant que Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] sont propriétaires des lots n°40 et n°87 cadastrés section AV n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété située [Adresse 6] ;

— Le contrat de syndic conclu par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], située [Adresse 6] avec la société FONCIA GRAND BLEU pour une durée de 36 mois à effet du 01/07/2024 au 30/06/2027 ;

— Les procès-verbaux des 13/12/2023 et du 12/12/2024 des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices pour la période courant sur 2023 et 2024, voté le montant du budget prévisionnel pour la période courant pour l’année 2025 et 2026 ;

— Le procès-verbal du 28 août 2025 de l’assemblée générale extraordinaire ;

— Les bilans annuels des charges 2024 ;

— Les appels de fonds (provisions) pour la période du 01/10/2024 au 31/12/2024, du 01/01/2025 au 31/03/2025, du 01/04/2025 au 30/06/2025, du 01/07/2025 au 30/09/2025, du 01/10/2025 au 31/12/2025 ;

— Les relevés de compte copropriétaire arrêtés au 16 octobre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 4480,35 euros postérieur au jugement en date du 19 juin 2024 ;

— La mise en demeure du 18 septembre 2025 adressée par la société FONCIA GRAND BLEU à Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] ;

— La copie du règlement de copropriété ;

— les factures d’honoraires de la société FONCIA GRAND BLEU ;

— le jugement du 19 juin 2024 condamnant Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] au paiement de la somme de 6754,46 euros au titre des charges de copropriétés impayées.

La créance du Syndicat des copropriétaires arrêtée au 15 octobre 2025 à la somme de 4 480,35 euros, est ainsi établie en l’espèce.

Il convient néanmoins, à la lecture du relevé de compte établi au 16 octobre 2025, de soustraire du compte copropriétaire la somme de 58,14 euros correspondant au libellé « solde fact huissier 24-26066 du 18/07/2024 » en date du 14/10/2025 et la somme de 384 euros intitulée « constitution du dossier transmis à l’avocat ». En effet, les diligences ainsi décomptées relèvent de l’activité de gestion courante du syndic relative au recouvrement des sommes dues, qui constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’accomplissement d’aucune diligence exceptionnelle ou prestation particulière de nature à justifier, au-delà de la rémunération forfaitaire du syndic, une quelconque rémunération spécifique complémentaire.

Ces frais, d’un montant total de 442,14 euros doivent ainsi être écartés et annulés du compte copropriétaire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], située [Adresse 6] la somme de 4038,21 euros (4480,35 – 442,14) arrêtée au 16 octobre 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires exigibles assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La demande de condamnation solidaire concernant la demande en paiement de l’arriéré de charges sera rejetée, la solidarité ne se présumant pas et le syndicat des copropriétaires, ne pouvant se prévaloir d’aucune solidarité légale ou conventionnelle à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Or, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], qui n’est pas un banquier, n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] ont déjà été condamnés par jugement en date du 19 juin 2024 au paiement de la somme de 6 754,46 euros dont ils ne se sont pas acquittés et du décompte des sommes dues au 16 octobre 2025 produit aux débats par le demandeur que le compte de Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] sont débiteurs depuis le mois de février 2024 et que le solde n’est jamais repassé créditeur depuis.

La carence répétée d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

En conséquence, Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] seront condamnés au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

La demande de condamnation solidaire concernant la demande de dommages et intérêts sera rejetée, la solidarité ne se présumant pas et le syndicat des copropriétaires, ne pouvant se prévaloir d’aucune solidarité légale ou conventionnelle à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H], partie succombante à l’instance, seront condamnés aux dépens.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H], partie succombante et tenue aux dépens, seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], située [Adresse 6] qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

* Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], située [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA GRAND BLEU, les sommes de :

4038,21 euros selon décompte arrêté au 16 octobre 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;1000 euros à titre de dommages et intérêts ;500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [A] et Madame [N] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE