TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 1

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DU 12 Février 2026

Dossier N° RG 25/07083 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K3TN

Minute n° : 2026/ 4

AFFAIRE :

S.C.I. AMIRAL [N] C/ Société L’ESTERELLA

JUGEMENT DU 12 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, juge statuant à juge unique en matière de loyers commerciaux

GREFFIER lors des débats : Madame Nasima BOUKROUH

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025 mis en délibéré au 12 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à

l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE

la SELARL HAUSSMAN-PARADIS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. AMIRAL [N], dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par Maître Vincent MARQUET de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Guillaume QUATREMARE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

Société L’ESTERELLA, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 2]

représentée par Maître René SPADOLA de la SELARL HAUSSMAN-PARADIS, avocat au barreau de MARSEILLE

D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société L’ESTERELLA loue des locaux sis à [Localité 2] en vertu d’un bail commercial signé le 10 octobre 1987 avec monsieur [Q] [N]. Ce bail a été renouvelé une première fois par acte sous seing privé du 02 mai 1997.

Par acte authentique du 13 mai 1999, il a été convenu s’agissant de ce bail qu’il porterait désormais sur un grenier qui en était exclu, mais que le bailleur se réservait « à son profit sa vie durant un droit d’usage et d’habitation » ; il est stipulé que le loyer passe à 127 470 Fr et qu'« une indemnité pour abandon de jouissance à vie par Monsieur [N], de l’appartement du dernier étage, [de 30 000 Fr] sera versée la vie durant de Monsieur [N] et s’éteindra à son décès ».

Un acte sous seing privé de renouvellement a été signé le 15 février 2006, puis un nouveau le 11 décembre 2005.

Monsieur [Q] [N] est décédé le 22 juillet 2022, laissant pour seule héritière madame [G] épouse [N].

Excipant de loyers impayés, madame [N] a mis en demeure L’ESTERELLA de payer le 22 septembre 2023. Elle lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 janvier 2024.

Pour information, la société L’ESTERELLA a assigné son bailleur devant le Juge des loyers commerciaux par acte extrajudiciaire du 05 août 2024 aux fins de voir fixer le loyer à compter du 1er avril 2024.

Pour information, par acte extrajudiciaire en date du 07 octobre 2024 madame [N] a assigné L’ESTERELLA devant le Tribunal de céans aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Entre-temps, la SCI L’AMIRAL [N] a acquis de madame [N] le local donné à bail.

Ladite SCI a assigné son locataire par acte extrajudiciaire du 08 septembre 2025 devant le Juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer à compter du 1er avril 2024.

La présente affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/07083.

La présente affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 11 décembre 2025 et mise en délibéré au 12 février 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par son assignation, à laquelle il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SCI L’AMIRAL [N] demande au juge de :

à titre principal

— ordonner la fixation du loyer annuel renouvelé à 110 000 euros bruts hors droits, et ce à compter du 1er avril 2024 ;

à titre subsidiaire

— avant-dire droit sur la fixation judiciaire, désigner un expert

en tout état de cause

— ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure RG n°24/06078

— ordonner que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, déterminée conformément aux dispositions de l’article R.145-10 du Code de commerce

— ordonner que les compléments de loyer dus par le preneur porteront intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1154 du Code civil

— débouter L’ESTERELLA de l’intégralité de ses prétentions

— condamner en tant que de besoin L’ESTERELLA à continuer à s’acquitter du dernier loyer pendant le temps de l’instance

— condamner L’ESTERELLA à lui payer une somme de 3 500 euros en vertu de l’article 700

— condamner L’ESTERELLA aux entiers dépens, en ce compris le remboursement des provisions consignées au titre de l’expertise judiciaire

Par ses « conclusions en défense n°1 » notifiées par RPVA le 08 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, L’ESTERELLA demande au juge de :

— débouter la SCI L’AMIRAL [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

à titre principal

— juger que le montant annuel du loyer du bail renouvelé sera de 26 823,13 euros outre variation de l’ICC depuis le 1er avril 2022

à titre subsidiaire

— juger que le montant annuel du loyer du bail renouvelé sera de 27 357 euros

à titre très subsidiaire

— désigner un expert

en tout état de cause

— condamner L’AMIRAL [N] à lui payer une somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance

MOTIVATION

À titre liminaire, sur les « conclusions d’incident par-devant le juge de la mise en état » notifiées par RPVA le 03 décembre 2025, il y a lieu de les écarter s’agissant de conclusions (cf. infra) déposées avant les dernières du 08 et adressées à un juge de la mise en état qui n’existe pas en matière de loyers commerciaux.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En vertu de l’article R.145-23 du Code de commerce, premier alinéa, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire ».

Lorsque les parties ne parviennent pas à fixer d’un commun accord le loyer d’un bail commercial renouvelé, le principe découlant de l’article L.145-33 est que celui-ci « doit correspondre à la valeur locative », que l’on détermine selon « les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Toutefois, sauf exceptions ou motifs de déplafonnement, le loyer à renouveler ne saurait dépasser un plafond, à condition que celui-ci ne soit pas supérieur à la valeur locative. Ainsi d’après l’article L.145-34, lorsque la durée du bail renouvelé n’a pas atteint douze années, et lorsque les locaux litigieux ne sont pas monovalents ou à l’usage exclusif de bureaux, et tant qu’il n’est pas justifié d’une modification notable pendant la durée du bail expiré des quatre premiers des cinq critères ci-dessus, « le taux de variation […] ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré », d’un indice officiel.

En l’espèce, le bail porte sur un hôtel relevant du régime des locaux monovalents, de sorte qu’il n’y a pas lieu à plafonner et que la valeur locative doit être recherchée.

La SCI produit un rapport d’évaluation. En face, son bailleur a conclu sur RPVA.

Or, le Juge rappelle que selon l’article R.145-26 du même Code : « Les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble ».

La jurisprudence est venue préciser qu’en matière de loyers commerciaux, régie par les dispositions spéciales des articles R.145-23 à -33, que l’appellation « conclusions » n’a aucune incidence sur la validité des écritures déposées, mais qu’en revanche il importe qu’elles soient adressées directement à l’autre partie (par LRAR ou par signification) et non pas communiquées selon les règles des notifications entre avocats ; la procédure étant sanctionnée comme irrégulière par la Cour de cassation en pareil cas.

Il y a donc lieu d’écarter les conclusions de L’ESTERELLA du 08 décembre 2025. En l’état des éléments avancés par la partie demanderesse, qui justifient la somme demandée, et faute de « divergence » au sens de l’article R.145-30 prévoyant le recours à l’expertise, il n’y a pas lieu d’y recourir, le Juge étant suffisamment éclairé.

Cependant il n’entre pas dans son office d’ordonner que les compléments de loyer dus porteront intérêt au taux légal.

L’ESTERELLA sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros pour les frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux

FIXE le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 110 000 euros annuels hors taxe à compter du 1er avril 2024, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées ;

DIT que la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

CONDAMNE la société L’ESTERELLA aux dépens ;

CONDAMNE la société L’ESTERELLA à payer à la SCI L’AMIRAL [N] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT