TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07189 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3OW3

Minute : 26/266

Monsieur [R] [A]

Représentant : M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0759

C/

Monsieur [H] [E] [F] [P] [S]

Madame [C] [L] épouse [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Avril 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [R] [A],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [E] [F] [P] [S], demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [C] [L] épouse [S],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er mars 2024, Monsieur [R] [A] a donné à bail à Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 1.345 euros outre une provision sur charges de 165 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [A] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025 un commandement de payer la somme en principal de 5.756,56 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, Monsieur [R] [A] a fait assigner Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du demandeur, aux frais, risques et périls des occupants,

— condamner solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] à lui payer la somme de 7.741,42 euros, échéance de juin 2025 incluse, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] à lui payer la somme de 733 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

Monsieur [R] [A], représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 15.314,38 euros, arrêtée au 15 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse. Il indique qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant, le dernier paiement datant de décembre 2024. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et ajoute s’en rapporter quant à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Monsieur [H] [S] comparaît et indique représenter son épouse, Madame [C] [L] épous [S]. Il reconnait le principe et le montant de la dette locative. Il expose qu’avec son épouse, ils ont rencontré une période professionnelle difficile, mais qu’ils démarrent un nouvel emploi d’ici mars prochain et qu’ils percevront “un très bon salaire”. Il demande à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que leur future situation financière leur permettra de faire face à un échéancier de paiement. Il propose de régler la dette par des versements mensuels de 500 euros par mois.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [C] [L] épouse [S] n’est ni présente, ni représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Monsieur [R] [A] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 avril 2026.

Par note en délibéré, Monsieur [H] [S] a été autorisé à produire le pouvoir de représentation de son épouse. Aucun document n’a été transmis au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile indique qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 3] le 30 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [R] [A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat; qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Il ajoute que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 1er mars 2024, après le 29 juillet 2023, et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VIII).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 15 avril 2025, pour la somme en principal de 5.756,56 euros euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [R] [A] produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] restent lui devoir la somme de 15.314,38 euros, arrêtée au 15 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, en ce compris 113,03 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens. (5 + 10 + 98,03)

Monsieur [H] [S] ne conteste pas le montant de la dette, reconnu à l’audience, et Madame [C] [L] épouse [S], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage, ainsi que Monsieur [H] [S] l’a indiqué à l’audience, et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 15.201,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.756,56 euros, de l’assignation sur la somme de 1.984,86 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épous [S] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de leur octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épous [S] de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

Leur situation financière, telle qu’exposée à l’audience, ne leur permet pas d’apurer la dette locative dans les délais légaux.

Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épous [S] étant occupants sans droit ni titre depuis le 16 juin 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur transport dans un garde-meubles, aux risques et périls des occupants, qui relève, en cas de difficulté, laquelle demeure à ce stade purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L. 412-4 du même code, la durée de ces délais prévus ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] n’ont pas payé de manière régulière les dernières échéances, restant devoir la somme de 15.201,35 euros. Compte tenu de leur situation financière, telle qu’exposée à l’audience, ils n’apparaissent pas en mesure d’indemniser le bailleur pour l’occupation prolongée des lieux.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [A] les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. Monsieur [R] [A] produit une facture d’honoraires d’un montant de 733 euros. Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] seront donc condamnés solidairement à lui verser la somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [R] [A] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2024 entre Monsieur [R] [A] d’une part, et Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] d’autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

REJETTE la demande délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

DIT Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] occupants sans droit ni titre depuis le 16 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande relative au sort des meubles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] à verser à Monsieur [R] [A] la somme de 15.201,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.756,56 euros, de l’assignation sur la somme de 1.984,86 euros et de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épous [S] à verser à Monsieur [R] [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] à verser à Monsieur [R] [A] la somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [C] [L] épous [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE