TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 19 Février 2026

Dossier N° RG 23/02664 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JZY4

Minute n° : 2026/41

AFFAIRE :

[B], [D], [Y] [A] épouse [J], [R] [X] [A] épouse [M] C/ [Localité 1] DES COPROPRIETAIRES LE QUAI DE L’EPI, pris en la personne de son syndic en exercice le syndic FONCIA GRAND BLEU SAS

JUGEMENT DU 19 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026, prorogé au 19 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [Z] [F]

Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

Madame [B], [D], [Y] [A] épouse [J]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Joëlle MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [R] [X] [A] épouse [M]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Joëlle MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE QUAI DE L’EPI, pris en la personne de son syndic en exercice le syndic FONCIA GRAND BLEU SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 6 avril 2023, Mmes [A] faisaient assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] sur le fondement des articles 42,8 al.2, 9,10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriétaires indivises du lot n°6 dans le bâtiment C de la copropriété du [Adresse 4], Mmes [B] et [R] [A] venant aux droits de leur père décédé le 12 février 2021, et de leur mère décédée le 7 juillet 2021, exposaient que le bâtiment C avait fait l’objet d’un cahier des charges avec règlement de copropriété par acte sous-seing-privé en date du 30 août 1963 déposé au rang des minutes d’un notaire le même jour et publié le 1er octobre 1965.

Le 19 mars 1969 un modificatif du règlement de copropriété, publié le 13 juin 1969, permettait aux copropriétaires d’utiliser les locaux composant l’immeuble, jusque-là exclusivement à usage d’habitation, pour l’exercice de n’importe quel commerce excepté celui de débits de boissons à condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées.

Par assemblée générale en date du 13 septembre 2016 les copropriétaires votaient à la majorité la possibilité d’utiliser les locaux pour n’importe quel commerce y compris celui de débits de boissons sous réserve de la tranquillité des habitants.

Le 7 juin 2018 les consorts [A] consentaient un bail commercial sur le lot n°6 à la société Nasomeya afin d’y exploiter une activité de bar, petite restauration, débits de boissons à l’exclusion de tout autre même temporairement.

Par assignation en référé délivrée le 10 octobre 2021 le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation de Madame [B] [A] et de la société Nasomeya à cesser tout trouble du voisinage et tapage nocturne sous astreinte de 5000 € par infraction constatée et à lui verser des dommages et intérêts. Plusieurs copropriétaires se joignaient à la demande pour leur compte personnel ; l’un d’eux, la SCI Constantine demandait même la cessation de toute activité.

Par ordonnance en date du 27 avril 2022, le syndicat des copropriétaires et l’ensemble des demandeurs étaient déboutés de leurs demandes à l’encontre de Mesdames [A] et la société Nasomeya était condamnée sous astreinte à cesser tout trouble de voisinage, et à verser des dommages et intérêts à certains des copropriétaires.

Alors que la procédure de référé était pendante, une assemblée générale extraordinaire du 28 février 2022 adoptait une résolution n°6 annulant la résolution n°22 de l’assemblée générale du 13 septembre 2016, c’est-à-dire supprimant l’activité de débits de boissons, à la majorité de l’article 26. Mesdames [A] étaient absentes. Le procès-verbal de l’assemblée générale était notifié à Madame [B] [A] le 24 mars 2022. Les demanderesses par assignation en date du 5 mai 2022 demandaient l’annulation de cette résolution.

L’ordre du jour de l’assemblée générale devant se tenir le 15 février 2023 comportait de nouveau l’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 13 septembre 2016. Cette résolution n°17 était adoptée à la majorité.

C’est la résolution critiquée.

Absentes, Mesdames [A] étaient recevables à contester les décisions de l’assemblée générale du 15 février 2023.

Le bail commercial ayant été consenti dans le respect du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble, elles soutenaient que la résolution critiquée portait atteinte à leurs droits acquis et devait être annulée.

La destination de l’immeuble étant à usage de commerce, toute restriction concernant un type de commerce devait être justifiée. Tel n’était pas le cas de l’interdiction de l’activité de débits de boissons dès lors que l’immeuble se situait près du port de [Localité 2] et que se trouvaient tout au long du quai de l’épi nombre de commerces, dont des restaurants, snacks et autres établissements de même catégorie.

Une résolution ne pouvait interdire à un copropriétaire une activité qui ne portait pas atteint à la destination de l’immeuble. Les concluantes évoquaient la liberté d’entreprendre, liberté fondamentale.

La résolution critiquée avait été votée dans les mêmes termes que la résolution n°6 de l’assemblée générale du 28 février 2022. Il était indiqué que l’article 3 du règlement de copropriété restait celui d’origine. Or l’article 3 concernait les choses et parties communes et non l’usage des parties privatives. L’usage des parties privées relevait de l’article 7 § 3 du règlement et non de l’article 3.

L’annulation s’imposait.

En votant à nouveau la même résolution que la résolution n°6 du 28 février 2022, le syndicat des copropriétaires avait créé un contentieux inutile et abusif, démontrant son intention malicieuse, justifiant des dommages et intérêts de 5000 € ainsi qu’une amende civile de 5000 €.

Les demanderesses sollicitaient la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et à régler les dépens, ainsi que la dispense de participation aux frais de procédure en application de l’article 10 –1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, elles maintenaient à titre principal la demande d’annulation de la résolution critiquée.

À titre subsidiaire, elles demandaient que celle-ci leur soit déclarée inopposable.

Elles observaient que le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 septembre 2016 n’avait été publié à la publicité foncière. Le syndic, chargé de l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, avait manqué à sa mission et engagé sa responsabilité. Le syndicat des copropriétaires avait engagé sa responsabilité en ne se préoccupant pas, en six ans, de sa publication.

En réponse aux écritures du syndicat des copropriétaires, selon lesquelles le règlement de copropriété publié interdisait l’activité de débit de boissons, elles maintenaient que la résolution du 13 septembre 2016 était opposable et exécutoire. Le défaut de publication n’entraînait que l’inopposabilité aux tiers, et pas aux copropriétaires.

La résolution entreprise ne visant que les demanderesses résultait d’un abus de majorité.

Les concluantes rappelaient que le syndicat des copropriétaires avait obtenu à l’encontre de leur locataire plusieurs décisions de justice qui avaient permis d’assurer la tranquillité de l’immeuble. Aucune nuisance n’avait été constatée depuis deux ans.

Concernant le défaut de publication de l’assemblée du 13 septembre 2016, les concluantes se référaient au procès-verbal de l’assemblée générale du 7 septembre 2020 selon lequel l’acte modificatif du règlement de copropriété n’avait pas été enregistré car il avait été décidé de regrouper et de globaliser les frais de l’enregistrement des différents actes à engager. Ce motif était fallacieux au regard de la modicité des frais.

La résolution n°22 avait été en toute hypothèse maintenue à l’unanimité par l’assemblée générale réunie le 7 septembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires ne pouvait sans mauvaise foi reprocher aux concluantes de n’avoir pas fait diligence pour faire publier le procès-verbal de l’assemblée du 13 septembre 2016.

Elles observaient que la cour d’appel d'[Localité 3] les avait exonérées de toute responsabilité concernant les faits reprochés à leur locataire la société Nasomeya.

De surcroît par ordonnance en date du 20 septembre 2023 le juge des référés avait rejeté la demande de résiliation du bail des concluantes au motif que l’activité de bar de nuit était conforme au règlement de copropriété en vigueur depuis le 13 septembre 2016.

Elles sollicitaient le rejet de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à l’allocation de dommages et intérêts pour le trouble occasionné par l’activité exercée par la locataire du bien. La demande était irrecevable pour n’être pas rattachée par un lien suffisant à la demande originaire. De surcroît les dommages et intérêts lui avaient été refusés dans le cadre de l’instance précédente sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Les concluantes maintenaient leurs prétentions et portaient à 4000 € leur demande de frais irrépétibles.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires Le Quai de l’épi rappelait que l’article du règlement de copropriété relatif au mode d’occupation des locaux prohibait les troubles de jouissance diurnes ou nocturnes par le bruit, les trépidations, les odeurs, ou toutes autres causes constatées et reconnues comme nuisance. Était interdite à l’article 7 toute activité d’établissement de nuit, bodéga, bar de nuit, piano bar, cabaret, night-club…

La société Nasomeya exploitante du fonds de commerce de restauration l’avait transformé en véritable établissement de nuit avec musique forte et clientèle à ses abords occasionnant tapage et bagarres.

Le syndicat des copropriétaires avait alerté le propriétaire par courrier en date du 30 mars 2021 à trois reprises, en vain.

Il avait obtenu en référé une ordonnance en date du 27 avril 2022 condamnant la locataire à cesser tout trouble de voisinage sous astreinte de 5000 € par infraction constatée. Les troubles perdurant, l’astreinte avait été liquidée. La cour d’appel par arrêt en date du 5 octobre 2023 avait confirmé l’ordonnance de référé.

Parallèlement à cette procédure le syndicat des copropriétaires avait voté en assemblée générale du 28 février 2022 une résolution n°6 maintenant la rédaction initiale de l’article 3 du règlement de copropriété interdisant l’activité de débits de boissons. La demande d’annulation de cette résolution était pendante sous le numéro RG 23/2924.

La résolution de 2016 autorisant l’activité de débits de boissons n’avait jamais été transcrite au bureau des hypothèques. Le concluant contestait tout droit acquis en faveur de l’activité objet du bail commercial.

L’assemblée générale du 15 février 2023 ne visait qu’à préserver l’intérêt collectif et ne portait pas atteinte aux droits d’un seul copropriétaire. Le concluant contestait tout abus de majorité et demandait le rejet des demandes de dommages et intérêts et d’amende civile.

Il sollicitait la condamnation des demanderesses à lui verser 5000 € de dommages et intérêts pour le trouble occasionné par l’activité exercée au sein du local dont elles étaient propriétaires, outre 3000 € au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée à la date du 10 septembre 2025 par ordonnance en date du 13 janvier 2025, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de Mesdames [A]

Celle-ci n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires. Madame [B] [J] épouse [A] représentant la succession [A] était absente et non représentée lors de l’assemblée générale du 15 février 2023. L’action est recevable.

Sur la demande d’annulation de la résolution contestée

Il résulte des pièces versées aux débats que le cahier des charges avec règlement de copropriété en date du 30 août 1963, publié le 1er octobre 1965, a fait l’objet d’une modification en date du 19 mars 1969, publié le 13 juin 1969, afin de permettre l’utilisation des locaux pour l’exercice de n’importe quel commerce excepté celui de débits de boissons, sous la réserve habituelle l’absence de nuisance à la sécurité et à la tranquillité des occupants.

Réunis en assemblée générale le 13 septembre 2016, les copropriétaires ont levé l’exception relative aux débits de boissons, toujours sous réserve de la préservation de la sécurité et de la tranquillité des copropriétaires.

Le tribunal relève que cette résolution a été votée à la majorité de l’article 26 et à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, Monsieur [H] [A] n’étant d’ailleurs ni présent ni représenté.

L’assemblée générale chargeait le syndic de transcrire cette modification du règlement de copropriété au bureau des hypothèques. Le syndic omettait cette formalité substantielle.

Ainsi que les demanderesses le soulignent, cette absence de publication n’a eu pour effet que de rendre la modification du règlement de copropriété inopposable aux tiers. Les demanderesses, comme l’ensemble des copropriétaires, n’ayant pas la qualité de tiers dans leurs relations à la copropriété, étaient fondées à se prévaloir de cette modification.

Mesdames [A] et leurs parents, propriétaires indivis du lot n°6, ont dès lors pu donner ledit lot à bail commercial, postérieurement à la résolution de 2016, le 7 juin 2018, à la société Nasomeya en vue d’y exercer l’activité de bar, petite restauration et débits de boissons.

Les consorts [A] justifiaient du fait de la modification de 2016 d’une situation juridiquement protégée leur permettant de donner leur bien à bail pour y exercer l’activité de débits de boissons.

La loi même qui permet à l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24 de mettre en concordance le règlement de copropriété avec les dispositions légales et règlementaires impératives du statut de la copropriété intervenues depuis son établissement, prohibe l’atteinte aux droits antérieurement acquis par les copropriétaires relativement aux modalités de jouissance de leurs lots, ces droits ne pouvant être modifiés que par un consentement unanime des membres du syndicat, en vertu de l’article 26, avant-dernier alinéa de la loi :

« L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »

Interdire à un copropriétaire d’utiliser ses parties privatives à une destination qui serait en réalité conforme aux stipulations du règlement de copropriété ou lui imposer des restrictions plus sévères que celles prévues par ce règlement porterait manifestement atteinte à ses droits fondamentaux, puisque ces derniers trouvent leur source dans la charte contractuelle de la copropriété.

« Il est admis qu’une assemblée générale des copropriétaires puisse revenir sur une décision, ce qui suppose que la résolution n’ait pas été exécutée et sous réserve des droits acquis par certains propriétaires en vertu de la résolution précédente. »(CA [Localité 3], Chambre 1-5, 20 Novembre 2025 – n° 22/10390).

En l’espèce, la résolution de 2016 a été exécutée. Les consorts [A] ont pu conclure le bail commercial avec la société Nasomeya en 2018. Il n’est pas rapporté que le syndicat des copropriétaires leur ait enjoint d’y mettre un terme pour contravention avec le règlement de copropriété.

Il est résulté de la résolution de 2016 un droit acquis pour les consorts [A] à louer leur bien en vue d’y exercer l’activité de débits de boissons, sans préjudice de toutes actions du syndicat des copropriétaires ou des copropriétaires lésés par d’éventuels troubles du voisinage.

Le tribunal de céans par jugement du 12 juin 2025 (RG 22/3202) a ainsi annulé la résolution n°6 de l’assemblée générale extraordinaire du 28 février 2022.

En l’état de l’assignation lancée par Mesdames [A] en vue de cette annulation, le syndic de la copropriété a cru devoir proposer à l’assemblée générale de revoter la même résolution « sans attendre le résultat de cette procédure ».

Aussi longtemps que le tribunal ne s’était pas prononcé sur la nullité de la résolution du 28 février 2022, celle-ci demeurait exécutoire. L’adoption d’une résolution en termes identiques était donc inutile, sauf à apporter une démonstration supplémentaire de l’effectivité de la résolution de 2016 autorisant l’activité de débit de boissons.

Cette résolution n°17 votée à la majorité de l’article 26, souffre de la même cause de nullité que la résolution du 28 février 2022, en ce qu’elle porte atteinte aux mêmes droits acquis des consorts [A]. Le syndicat des copropriétaires dans ses écritures ne démontre pas davantage l’atteinte à la destination de l’immeuble du fait de l’exercice de l’activité de débits de boissons, dans la mesure où les activités commerciales ont été admises de longue date par la copropriété [Adresse 5], comme par les propriétaires voisins.

La circonstance que les bailleresses aient engagé une action en résiliation du bail et expulsion à l’encontre de leur locataire ne saurait valider a posteriori la résolution critiquée.

Il sera donc fait droit à la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale extraordinaire en date du 15 février 2023.

Sur l’amende civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Il n’apparaît pas que le syndicat des copropriétaires ait abusé du droit d’agir en justice. Il n’y a pas lieu de le condamner au paiement d’une amende civile.

Sur la demande de dommages et intérêts des demanderesses

Le litige trouve manifestement son origine dans l’attitude de la société Nasomeya qui a causé des troubles anormaux du voisinage (musique très forte tard dans la nuit, débordements à l’extérieur, comportement délinquant de la clientèle, atteinte à la réputation du quartier et aux commerces avoisinants) et n’a pas déféré aux demandes du syndic d’y mettre un terme. Elle n’a pas davantage exécuté l’ordonnance de référé en date du 27 avril 2022 lui enjoignant de cesser tout trouble du voisinage sous astreinte conduisant le juge de l’exécution à liquider l’astreinte provisoire et à instaurer une nouvelle selon jugement en date du 4 juillet 2023.

Ainsi que le relève la cour d’appel d'[Localité 3] dans son arrêt en date du octobre 2023 confirmant l’ordonnance de référé en date du 27 avril 2022, aucune faute n’a pu être caractérisée à l’encontre des consorts [A] en qualité de bailleurs.

Si l’adoption d’une nouvelle résolution, identique à la précédente, au motif que les consorts [A] avaient demandé l’annulation de cette dernière, apparaît de nature à susciter un contentieux redondant, il n’est pas établi par les demanderesses qu’elles aient subi de ce fait un préjudice qui ne puisse être indemnisé par l’allocation de frais irrépétibles.

Elles seront déboutées de leur demande.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe n’établit ni faute ni intention malicieuse de Mesdames [A] à son égard. Les demanderesses ont mis en œuvre les voies de droit utiles à l’encontre de leur locataire et obtenu son départ.

La demande ne peut qu’être écartée.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante est condamné au paiement de la somme de 4000 € aux demanderesses en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Il est rappelé que les demanderesses seront dispensées du paiement des charges de copropriété afférentes à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Annule la résolution n°17 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 4] en date du 15 février 2023,

Dit n’y avoir lieu à condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à une amende civile,

Rejette les demandes de dommages-intérêts de Madame [B] [A] épouse [J] et Madame [R] [A] épouse [M] ainsi que du syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] aux dépens de l’instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à verser Madame [B] [A] épouse [J] et Madame [R] [A] épouse [M] la somme de 4000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle qu’en application de l’article 10 –1 de la loi n° 65 – 557 du 10 juillet 1965, Madame [B] [A] épouse [J] et Madame [R] [A] épouse [M] seront dispensées des charges de copropriété afférentes à la présente instance.

Le Greffier, Le Président,