TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30 JANVIER 2025

N° RG 24/01388 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNBP

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A. SODES C/ S.A.R.L. RALM

DEMANDERESSE

S.A. SODES, société de développement d’équipement et de services, au capital de 3.000.000 euros, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro B 321 762 213, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité

représentée par M^e Anne TZIRENSTCHIKOW, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire :, M^e Marie HEMOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 60

DEFENDERESSE

S.A.R.L. RALM, au capital de 2.000 euros, inscrite au RCS d'[Localité 6] [Localité 5] sous le numéro 853 677 037, dont le siège social est situé [Adresse 4], et exploitant un établissement secondaire [Adresse 2], prise en la personne de son gérant, Monsieur [J] [R], domicilié es qualité audit siège

défaillante

Débats tenus à l’audience du : 12 Décembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors des débats, et de Virginie DUMINY, Greffier, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 12 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 1er octobre 2019, la SA SODES a donné à bail à la SARL RALM un local commercial situé dans le centre commercial du Manet à [Localité 7] sis [Adresse 1] au rez de chaussée, lot architecte 14, à compter du 1er octobre 2019 pour une durée de 10 ans moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 11.000 euros, payable par quart et d’avance.

Le 17 novembre 2023, la SA SODES a fait signifier à la SARL RALM un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 14.327,72 euros en principal et 1.432,77 euros de clause pénale en raison des loyers et charges impayés depuis le 1er octobre 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, la société SODES a fait assigner en référé la société RALM afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non règlement de l’intégralité des causes du commandement,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— ordonner la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 23.611,31 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, arrêtée au 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêts de retard au taux légal, à compter du 17 novembre 2023,

— condamner la locataire par provision à lui payer la somme de 2.361,13 euros arrêtée au 26 septembre 2024 en application de la clause pénale insérée au bail,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, majorée de 10% au titre de la clause pénale, jusqu’à la complète libération des locaux et la remise des clés,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 12 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA SODES, représentée par son conseil, maintient ses demandes et produit un décompte actualisé de sa créance.

La SARL RALM, assignée par acte remis à l’étude, n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

Il résulte des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article 17 qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse, la société SODES justifie par la production du commandement de payer du 17 novembre 2023 que la locataire, la société RALM, n’est pas à jour de ses loyers depuis l’échéance trimestrielle d’octobre 2022.

Il résulte du décompte communiqué en pièce 3 que la société n’a pas payé la somme réclamée par son bailleur dans le mois suivant le commandement de payer.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du Code de commerce étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 18 décembre 2023 à 00 heure.

L’obligation de locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit en pièce 3, sauf à supprimer les frais du commandement de payer, de 191,44 euros, qui doit être intégré dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamner la locataire à payer à la bailleresse la somme provisionnelle de 23.419,87 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 27 septembre 2024 incluant l’échéance du 4e trimestre 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Par ailleurs, il convient de condamner la société locataire à payer à la société bailleresse à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter de la signification de l’ordonnance, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Les demandes au titre de la clause pénale et de majoration de loyer de 10% au titre de l’indemnité d’occupation s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées, sont cumulatives et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie, il n’y a pas lieu, au stade des référés, de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la locataire lors de la signature du contrat de bail restera acquis à la bailleresse, dès lors que ce montant a pour objet de compenser les éventuelles sommes dues par le preneur lors de la restitution des locaux, non encore intervenue, le dépôt de garantie ne pouvant être, en tout état de cause, restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages et intérêts.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner la société RALM, locataire, partie succombante, à payer à la société SODES, bailleresse, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société RALM qui succombe supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er octobre 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 18 décembre 2023,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société RALM et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés dans le centre commercial du Manet à [Localité 7] sis [Adresse 1] au rez de chaussée, lot architecte 14,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société RALM à payer à la société SODES la somme provisionnelle de 23.419,87 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 27 septembre 2024 incluant l’échéance du 4e trimestre 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamnons la société RALM à payer à la société SODES à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes relatives à la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation, à la clause pénale et à la conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société RALM à payer à la société SODES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la société RALM au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU