T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 26/01437 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LBQT

MINUTE n° : 2026/ 229

DATE : 20 Mai 2026

PRESIDENT : Madame Laëtitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. ED, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Montassar MIZOUNI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.A.S. MC IMMOBILIER venant aux droits de la société MC IMMO SAINT MAX, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 08 Avril 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Montassar MIZOUNI

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Montassar MIZOUNI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 août 2014, la S.C.I. [C] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. REAL STATES 83, un local situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 22 décembre 2015, la S.A.R.L. REAL STATES 83 a opéré une modification de dénomination sociale au profit de la dénomination « S.A.R.L. [N] & ASSOCIES ».

Par acte notarié en date du 13 février 2019, la S.C.I. [C] a cédé ledit local commercial à la S.C.I. ED.

Par avenant à contrat de bail commercial en date du 19 mai 2022, la S.C.I. ED interviendrait désormais aux droits de la S.C.I. [C], en qualité de bailleur tandis que la S.A.R.L. [N] & ASSOCIES interviendrait aux droits de la S.A.R.L. REAL ESTATES 83 en qualité de preneur.

Par acte réitératif de cession sous seing privé en date du 08 août 2022, la S.A.R.L. [N] & ASSOCIES a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. MC IMMO SAINT MAX, et en a signifié la S.C.I. ED par acte du 14 mars 2023.

Par procès-verbal des décisions de l’associé unique du 31 janvier 2024, la S.A.R.L. MC IMMO SAINT MAX a été dissoute par anticipation sans liquidation et l’ensemble de son patrimoine a été transmis à la S.A.S. MC IMMOBILIER.

Il résulte de la succession de ses modifications que le bailleur du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 1] n’est autre que la S.C.I. ED, qui loue ledit local depuis le mois d’août 2022 à la S.A.S. MC IMMOBILIER.

En outre, aux termes de l’article 3 de l’acte réitératif de cession du 08 août 2022, la durée du bail a été fixée à 09 années à compter du 01er septembre 2014. Si initialement le montant du loyer avait été fixé à la somme 750 euros TTC par mois, « suite à un accord avec le bailleur, le montant du loyer mensuel a [ensuite] été fixé à la somme de 1.100 euros TTC à compter du 01er mars 2022 », payable d’avance entre le 1er et le 5 de chaque mois.

Après indexation des loyers, celui-ci s’élève désormais à la somme de 1.230,54 euros par mois.

La S.A.S. MC IMMOBILIER ayant cessé de régler en totalité les loyers, la S.C.I. ED lui a fait délivrer le 05 août 2025 un commandement de payer la somme de 6.482,96 euros, en ce compris la somme de 6.318,59 euros au titre de la créance principale et 164,37 euros pour le paiement de l’acte, visant la clause résolutoire et son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré en partie infructueux, par acte du 23 février 2026, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.C.I. ED a fait assigner la S.A.S. MC IMMOBILIER, en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 25 août 2014, à la date du 05 septembre 2025 ; Prononcer l’expulsion de l’occupant sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; Autoriser la S.C.I. ED à faire constater et estimer les réparations locatives et autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques du locataire ;

Voir condamner son adversaire à lui verser les sommes de :>7.505,12 euros (3.813,50€ + 3.691,62€) à titre de provision à valoir sur les loyers et taxes foncières impayés, outre un intérêt de retard conventionnelle de 4% à compter du 05 août 2025 et le bénéfice de l’anatocisme en application de l’article 1343-2 du code civil ;

> 2.461,08 euros (1.230,54€ x 2) à titre d’indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 05 septembre 2025, jusqu’à libération complète des lieux ;

Il est en outre sollicité le paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.L’affaire a été examinée à l’audience du 08 avril 2026, à laquelle la S.C.I. ED a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement assignée, la S.A.S. MC IMMOBILIER n’a pas constitué avocat ni comparu.

A l’issue de l’audience, les parties ont été avisées de la mise en délibérée de la décision au 20 mai 2026.

SUR QUOI

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.

La S.A.S. MC IMMOBILIER n’ayant pas satisfait aux causes du commandement du 05 août 2025 dans le mois de sa délivrance, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 05 septembre 2025.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1.230,54 euros par mois, à compter du 05 septembre 2025 (soit à compter du terme du mois exigible en septembre 2025), jusqu’à la libération complète des lieux.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. En revanche l’astreinte n’apparaît pas nécessaire au regard de l’indemnité d’occupation prononcée et eu égard aux voies d’exécution forcée ouvertes au demandeur.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers impayés, la S.C.I. ED produit un décompte faisant état du suivi des loyers et charges impayés au terme duquel il résulte un paiement incomplet des loyers et taxes foncières depuis le mois d’août 2022 pour un montant total de 8.207 euros.

Or, la S.C.I. ED sollicite dans ses dernières conclusions la somme de 7.505,12 euros majorée d’une pénalité forfaitaire de retard équivalente à 03 mois de loyer et de 4% d’intérêt de retard, qu’elle détaille comme suit :

6.482,96€ : sommes visées dans le commandement (soit 6.318,59€ au titre de la créance principale et 164,37€ au titre du coût de l’acte)

3.900,00€ : réglée par la S.A.S. MC IMMOBILIER en août 2025 + 1.230,54€ : loyer du mois de septembre 2025

+ 3.691,62€ : pénalité forfaitaire de retard de 03 mois de loyer

= TOTAL : 7.505,10€ + 4% d’intérêt de retard par mois

Il est constant que les pénalités de retard qui ont contractuellement prévues s’analysent comme une clause pénale. S’il appartient au juge des référés d’appliquer une clause contractuelle claire et précise, et en l’occurrence une clause pénale, il ne peut, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil la modérer s’il l’estime manifestement excessive.

Or, en l’état de la clause relative aux « intérêts de retard » précitée, le contrat de bail ne prévoit pas une mais plusieurs clauses pénales afin de réparer le préjudice subi par bailleur résultant de la résiliation du bail. Ainsi, il est fort probable que ces pénalités contractuelles, cumulées, excèdent le préjudice effectivement subi par la S.C.I. ED.

Outre le fait qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail, il n’a pas le pouvoir d’appliquer une seule clause pénale au détriment des autres, ni même de la ou les modérer selon la ou les clauses pénales retenues.

L’application des clauses pénales relative aux intérêts de retard d’un montant de 4% par mois et de la pénalité forfaitaire de retard équivalente à trois mois de loyer se heurtent à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ces chefs de demandes.

Par conséquent, dans la mesure où il est précédemment prononcé la condamnation du preneur au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du terme exigible en septembre 2025, en l’absence de paiement allégué de la totalité des sommes visées dans le commandement de payer et en exécution des clauses du contrat de bail, le montant non sérieusement contestable de la créance sera évalué à la somme de 6.318,59 euros, sommes à laquelle la S.A.S. MC IMMOBILIER sera condamnée à verser à la S.C.I. ED à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés.

En vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires, la S.A.S. MC IMMOBILIER succombant à l’instance, elle sera condamnée à verser à la S.C.I. ED une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 25 août 2014, tel que modifié par avenant du 19 mai 2022 puis cédé et modifié par acte réitératif de cession sous seing privé en date du 08 août 2022 à la S.A.R.L. S.A.R.L. MC IMMO SAINT MAX, aux droits de laquelle intervient désormais la S.A.S. MC IMMOBILIER, à la date du 05 septembre 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. MC IMMOBILIER et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la S.A.S. MC IMMOBILIER à verser à la S.C.I. ED une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 1.230,54 euros par mois à compter du terme exigible en septembre 2025, jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNONS la S.A.S. MC IMMOBILIER à payer à la S.C.I. ED une somme de 6.318,59 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et taxes impayés arrêtés au mois d’août 2025 inclus ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à référé sur le surplus de demandes principales ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond concernant ces chefs de demande ;

CONDAMNONS la S.A.S. MC IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 05 août 2025 ;

CONDAMNONS la S.A.S. MC IMMBILIER à payer à la S.C.I. ED la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE