TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/00069 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WZJC

JUGEMENT DU 14 MAI 2024

DEMANDEUR :

SOCIETE COOPERATIVE D’INSTALLATIONS ET DE RENOVATION ELECTRIQUES DU NORD dite SCIREN, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Yves SION, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.A.S. D’CAP ECO 59, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Juillet 2023.

A l’audience publique du 15 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Mai 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Mai 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

La société D’Cap Eco 59 a été immatriculée le 5 fevrier 2016 avec pour siège social le [Adresse 2].

Par acte sous seing privé du 10 mars 2016, la Société Coopérative d’Installations et de Rénovation Electriques du Nord et la société D’Cap Eco 59 ont conclu une promesse de vente, sous diverses conditions suspensives, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] moyennant le prix de 375 000 euros.

Il prévoit que la vente, si elle se réalise, doit être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2017.

L’acte précise notamment que l’acquéreur occupe les lieux depuis le 18 février 2016, qu’il est débiteur d’une indemnité d’occupation, sauf une franchise pour mars 2016, d’un montant de 1 400 HT euros par mois jusqu’au 31 décembre 2017 au plus tard et qu’en cas de non réalisation de la vente, il devra libérer les lieux sous huitaine.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 octobre 2017, la SCIREN a adressé à la société D’Cap Eco 59 une mise en demeure de lui régler les loyers d’avril à octobre 2017, soit 11 760 euros TTC et de justifier de l’obtention ou de la non obtention du prêt bancaire destiné à financer le prix.

La SCIREN et la société D’Cap Eco 59 ont envisagé la conclusion d’un nouveau contrat.

Par une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception du 19 janvier 2021, la SCIREN a fait savoir par son conseil à la société D’Cap Eco 59 qu’elle tenait la promesse de vente pour caduque, qu’elle renonçait à poursuivre la vente, qu’elle réclamait le paiement de la clause pénale, outre l’arriéré des indemnités d’occupation augmenté du remboursement de la taxe foncière.

Par acte d’huissier du 17 septembre 2021, la SCIREN a fait assigner la société D’Cap Eco 59 devant le tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir principalement le paiement de la clause pénale et d’une indemnité d’occupation outre l’expulsion.

En vue de l’audience de 1er appel de l’affaire, le président a demandé les observations des parties sur l’organisation d’une médiation. Avec leur accord, cette mesure a été ordonnée le 25 novembre 2021 et l’affaire a été retirée du rôle dans l’attente de l’issue de la médiation.

La SCIREN a demandé le re-enrôlement de l’affaire le 19 décembre 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2023, la SCIREN demande au tribunal de :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— Constater la caducité du compromis de vente sous conditions suspensives daté du 10 mars 2016, aux torts exclusifs de la société D’Cap Eco 59 ;

— Juger que la condition suspensive a défailli en raison de la négligence de la société D’Cap Eco 59 ;

— Prononcer la caducité du compromis de vente sous condition suspensive daté du 10 mars 2016, aux torts exclusifs de la société D’Cap Eco 59 ;

— Condamner la société D’Cap Eco 59 à lui payer les sommes de :

—  37 500 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2017 et capitalisation des intérêts par périodes annuelles à compter du 20 octobre 2018,

—  37 060 euros TTC au titre des indemnités d’occupation arrêtées à la date du 31 décembre 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

—  1 400 euros HT soit 1 680 euros TTC à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à parfait délaissement des locaux et remise des clefs ;

—  14 288,40 euros TTC au titre des taxes foncières 2017 à 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, ainsi que la taxe foncière 2023 au prorata de son occupation sur la période allant du 1er janvier 2023 jusqu’à son départ effectif des locaux ;

— Ordonner l’expulsion de la société D’Cap Eco 59 ainsi que de toute personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin est l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;

— Condamner la société D’Cap Eco 59 à lui payer une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;

— Supprimer tout délai pour quitter les lieux ;

Et subsidiairement, si par extraordinaire il était reconnu au profit de la société D’Cap Eco 59 l’existence d’un bail verbal :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs ;

— Condamner la société D’Cap Eco 59 à lui verser la somme de 56 620 euros TTC au titre des loyers arrêtés à la date du 31 mars 2023, réévalué en vertu de l’estimation effectuée par la société Qaza immobilier le 19 mai 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

— Condamner la société D’Cap Eco 59 à lui payer la somme de 4 000 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société D’Cap Eco 59 en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article 10 du décret n°96 1080 du 12 décembre1996 modifié par le décret n°2011-212 en date du 08 mars 2001 ;

— Condamner la société D’Cap Eco 59 aux frais et entiers dépens, y compris ceux effectués pour parvenir à la présente décision ;

— Dire n’y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique par acte du Palais le 19 juin 2023, la société D’Cap Eco 59 demande au tribunal de :

A titre principal :

— Débouter la SCIREN de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si le tribunal estimait devoir faire application de la clause pénale,

— La réduire à la somme symbolique de 1 euro ;

— Débouter la SCIREN de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

— Débouter la SCIREN de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions ;

— Dire y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire ;

— Dépens comme de droit ;

En tout etat de cause :

— Dans le cadre du bail verbal la liant à la SCIREN, l’autoriser à s’acquitter du montant de la dette qui sera mise à sa charge selon 23 mensualités de 1 000 euros, payables le 10 de chaque mois, en plus du montant du loyer courant fixé à la somme de 1 680 euros TTC, le solde devant être réglé lors de la 24ème mensualité ;

— Dire y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire ;

— Dépens comme de droit.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la vente :

L’action de la SCIREN repose sur la force obligatoire des contrats et elle se prévaut de la promesse de vente du 10 mars 2016.

Si les parties peuvent mettre fin à un contrat, ce ne peut être que de leur commun accord.

En l’espèce, les parties ont envisagé la conclusion d’un nouveau contrat après cette promesse, mais n’y sont pas parvenues. Il ne résulte d’aucun des courriers de la SCIREN qu’elle aurait accepté de renoncer purement et simplement à la promesse du 10 mars 2016 non plus qu’à la clause pénale qui y est insérée.

La promesse du 10 mars 2016 contient une condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée au profit de l’acquéreur. Cette condition est toutefois assortie d’obligations. Ainsi l’acte prévoit que l’acquéreur s’oblige à faire toutes démarches nécessaires à l’obtention du prêt et à justifier de l’obtention auprès du vendeur dans les meilleurs délais, à défaut de quoi le vendeur peut lui adresser une mise en demeure qui, si elle reste vaine pendant 8 jours, permet au vendeur de se prévaloir de la caducité de la promesse.

En l’espèce, la SCIREN ne justifie d’aucune démarche, ni dans le délai contractuel stipulant que l’offre devait intervenir au plus tard le 30 juin 2017, ni postérieurement à cette date.

Elle ne justifie afortiori d’aucune offre de prêt ni d’aucun refus de prêt.

La SCIREN a mis la société D’Cap Eco 59 en demeure d’en justifier 20 octobre 2017. La société D’Cap Eco 59 n’a pas pu y déférer ni dans les 8 jours, ni plus tard.

Dès lors, la caducité de la promesse est acquise et elle résulte de la défaillance de la société D’Cap Eco 59 à solliciter un prêt dans les conditions stipulées au contrat et à justifier de l’obtention d’une offre de prêt ou du refus de prêt.

Sur la clause pénale :

La promesse de vente du 10 mars 2016 prévoit, au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution du contrat seraient remplies mais que l’une des parties refuserait de réitérer la vente par acte authentique, malgré une mise en demeure, elle devrait verser à l’autre une indemnité de 37 500 euros.

En l’espèce, la condition suspensive d’obtention du prêt doit être réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil puisque la société D’Cap Eco 59, qui y avait intérêt, en a empêché l’accomplissement, comme cela a été vu ci-dessus.

La société D’Cap Eco 59 ayant refusé de réitérer malgré une mise en demeure, la clause pénale est due.

La société D’Cap Eco 59 en demande la modération judiciaire au visa de l’article 1231-5 du code civil.

Fixé à 10 % du prix de vente, ce qui n’est pas inhabituel en matière de vente immobilière, le montant de la clause pénale s’élevant à 37 060 euros, ne peut pas être qualifié de manifestement excessif.

La SCIREN n’a pas à justifier du montant de son préjudice résultant du défaut de réitération de la vente, les parties ayant convenu de ce montant forfaitaire et l’importance du préjudice n’étant pas le critère légal permettant la modération de la clause pénale.

Ceci étant l’alinéa 3 de cet article permet au tribunal de décider une diminution, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle aurait procuré au créancier.

Il n’est certes pas contesté que le paiement de la contrepartie de l’occupation, sur lequel il sera statué ci-après, n’a été effectué que partiellement et irrégulièrement.

Toutefois, cette exécution partielle des obligations contenues dans la promesse, compte tenu de sa consistance précisée ci-après, justifie la réduction de la clause pénale à la somme de 20 000 euros.

La société D’Cap Eco 59 doit être condamnée à payer à la SCIREN la somme de 20 000 euros.

Concernant les intérêts et leur capitalisation annuelle, la SCIREN invoque les articles 1231-5 et 1343-2 (anciennement 1154) du code civil.

La mise en demeure du 20 octobre 2017 ne portait pas sur le paiement de la clause pénale et n’a donc pas pu faire courir les intérêts au taux légal. La lettre du 19 janvier 2021 contenait une mise en demeure expresse de payer le montant de la clause pénale et elle a donc fait courir les intérêts à compter de sa réception le 20 janvier 2021.

La capitalisation annuelle des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée et elle a été demandée dans l’assignation du 17 septembre 2021. Le point de départ de la capitalisation sera donc fixé au 17 septembre 2022.

Sur l’occupation de l’immeuble :

Dans la promesse, les parties ont convenu d’une occupation anticipée de l’immeuble jusqu’au transfert de propriété. L’acte prévoit aussi, en cas de non réalisation de la vente, la libération des lieux.

Toutefois, comme la société D’Cap Eco 59 le soutient, la SCIREN a continué à appeler le paiement de sommes qu’elle a désignées sous le vocable de loyers. Il ne sera pas donné d’effet excessif à l’emploi de ce mot ni par la SCIREN ni par la société D’Cap Eco 59 qui ne revendiquent pas la qualité de juristes.

Cependant, il doit donc être fait le constat de ce que la SCIREN a laissé un local à la disposition de la société D’Cap Eco 59 qui l’a effectivement occupé moyennant le paiement d’une somme dont les deux parties étaient d’accord pour qu’elle soit périodiquement appelée et payée, le paiement donnant lieu à l’émission d’une quittance, ce qui suffit à caractériser l’existence d’un bail au sens de l’article 1709 du code civil, verbal à défaut d’avoir été convenu par écrit.

Concernant le montant du loyer, il est constant que les parties l’ont fixé à la somme de 1 400 euros HT par mois, outre le remboursement de la taxe foncière.

La SCIREN n’invoque aucun moyen de nature à permettre au juge de fixer à un autre montant le loyer contractuellement arrêté entre les parties.

A le supposer et à supposer que le tribunal s’engage dans cette voie, le courrier non signé à l’entête d’un agent immobilier de Baisieux, daté du 19 mai 2022, en ce qu’il n’est ni une attestation dont l’auteur sait qu’elle sera produite en justice, qu’il a été émis plusieurs années après la conclusion du bail, outre qu’il est très peu circonstancié mais mentionne expliciement les limites de son émission, ne saurait nullement suffire à établir que le loyer aurait été sous-évalué.

Dans ces conditions, le montant du loyer est celui contractuellement convenu.

Concernant l’arriéré d’indemnités d’occupation puis de loyer, la société D’Cap Eco 59 ne conteste pas l’historique des paiements arrêté à juin 2023 produit par la SCIREN lequel aboutit à un arriéré de (42 100 + 3 360 + 14 288,40 =) 59 748,40 euros, loyer de juin 2023 et taxe foncière 2022 inclus. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de ce jour, conformément à la demande.

Compte tenu du montant de cet arriéré, alors que l’obligation au paiement régulier du loyer est essentielle dans un bail, le manquement de la société D’Cap Eco 59 doit être qualifié de grave et il emporte la résiliation judiciaire du bail à compter de ce jour.

Une condamnation au paiement des loyers échus de juillet 2023 (inclus) à mai 2024 (inclus) sera prononcée, en deniers ou quittances, compte tenu de possibles paiements antérieurement au jugement.

Pour l’avenir, le maintien de la société D’Cap Eco 59 sans droit ni titre dans ce local postérieurement à la résiliation crée un préjudice certain pour le propriétaire qui ne peut pas disposer de son bien.

L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été payé si le contrat s’était poursuivi soit la somme mensuelle de 1 680 euros TTC, outre le remboursement annuel de la taxe foncière prorata temporis de l’occupation.

Elle est due à compter de l’échéance de juin 2024 (incluse) et jusqu’à totale libération des locaux.

La société D’Cap Eco 59 n’a plus de titre d’occupation de local litigieux.

A défaut de libération volontaire des lieux, la SCIREN pourra donc engager une procédure d’expulsion à l’encontre de la société D’Cap Eco 59 ou de tous occupants de son fait.

La SCIREN n’indique pas sur la base de quel fondement juridique le tribunal pourrait ordonner une expulsion dans les 24 heures de la signification du jugement ni pour quel motif il devrait supprimer tout délai pour quitter les lieux. La société D’Cap Eco 59 n’indique pas sur la base de quel fondement le tribunal pourrait l’autoriser à occuper les lieux pendant 12 mois étant rappelé que rien n’établit que le bail verbal aurait stipulé une clause résolutoire dont le tribunal aurait pu suspendre l’exécution.

L’expulsion s’opèrera, si besoin avec le concours de la force publique mais selon les prescriptions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’existence des voies d’exécution permet de considérer qu’à ce jour, le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil :

“ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

[…]

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

Pour établir sa situation, la SCIREN produit essentiellement une attestation de son expert comptable révélant un résultat net d’exploitation pour l’exercice 2020 de 1 245 euros et pour l’exercice de 2021 de 3 666 euros.

Elle ne produit aucune pièce pour 2022. Elle verse ensuite un tableau non signé et qui doit donc être présumé élaboré par elle-même, contenant un compte d’exploitation prévisionnel, mois par mois, sur l’année 2023. Il prévoit un résultat net d’exploitation de 485 euros par mois chaque mois, soit 5 820 euros sur l’année.

Ces montants sont sans rapport avec le solde total actuel de la dette.

Même en tenant compte d’une demande d’injonction de payer déposée en février 2023contre un client pour un montant proche de 11 000 euros, il n’est pas établi que la société D’Cap Eco 59 serait raisonnablement en mesure de payer la somme proposée de 1 000 euros par mois pendant 23 mois, non plus que le solde au 24ème mois.

Les délais demandés ne peuvent donc pas être accordés.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. […]”

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il ne peut donc pas être dérogé au principe.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société D’Cap Eco 59, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer à la SCIREN la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale a été abrogé par le décret 2016-230 du 26 février 2016.

Si la SCIREN fait référence aux article A.444-32 et R444-55 du code de commerce, ces dispositions créent au prestation de recouvrement ou d’encaissement au profit de l’huissier à la charge respectivement du débiteur et du créancier et cumulables.

Ces textes, de portée générale, prévoient donc que certains frais sont à la charge du créancier.

La SCIREN demande au tribunal d’y déroger mais n’invoque aucun moyen juridique de nature à parvenir à un tel résultat.

La demande doit donc être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Dit que la promesse de vente de 10 mars 2016 est caduque à raison de la défaillance de la société D’Cap Eco 59 à solliciter un prêt dans les conditions stipulées au contrat et à justifier de l’obtention d’une offre de prêt ou du refus de prêt ;

Condamne la société D’Cap Eco 59 à payer à la SCIREN la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale réduite ;

Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 19 janvier 2021 ;

Dit que les intérêts échus de cette somme, dus au moins pour une année entière à compter du 17 septembre 2021, produisent intérêt ;

Reconnaît l’existence d’un bail verbal ayant lié la SCIREN à la société D’Cap Eco 59 portant sur l’immeuble situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 1 400 euros HT soit 1 680 euros TTC, outre le remboursement de la taxe foncière ;

Ordonne la résiliation de ce bail à compter de ce jour à raison du défaut de paiement régulièer des loyers ;

Condamne la société D’Cap Eco 59 à payer à la SCIREN les sommes de :

—  59 748,40 euros, au titre de l’arriéré locatif, loyer de juin 2023 inclus et taxe foncière 2022 inclus, produisant intérêt au taux légal à compter de ce jour

—  1 400 euros HT soit 1 680 euros TTC par mois au loyers échus de juillet 2023 (inclus) à mai 2024 (inclus), outre le remboursement annuel de la taxe foncière prorata temporis, en deniers ou quittances ;

—  1 400 euros HT soit 1 680 euros TTC par mois outre le remboursement de la taxe foncière prorata temporis de l’occupation au titre de l’indemnité d’occupation à compter de l’échéance de juin 2024 (incluse) et jusqu’à totale libération des locaux ;

Dit qu’à défaut de départ volontaire de la société D’Cap Eco 59 et de tous occupants de son fait, il pourra être procédé à leur expulsion du local litigieux avec le concours de la force publique, si nécessaire dans les conditions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande tendant à la suppression de tout délai pour quitter les lieux ;

Rejette la demande d’astreinte ;

Rejette la demande tendant à autoriser la société D’Cap Eco 59 à occuper les lieux pendant 12 mois ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par la société D’Cap Eco 59 ;

Rejette la demande de dérogation à l’exécution provisoire de droit ;

Condamne la société D’Cap Eco 59 à supporter les dépens de l’instance ;

Rejette la demande de dérogation à l’article 10 de l’ancien tarif des huissier devenu articles A.444-32 et R444-55 du code de commerce ;

Condamne la société D’Cap Eco 59 à payer à la SCIREN la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier,La Présidente,