TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 19 Février 2026

Dossier N° RG 23/01867 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JX3D

Minute n° : 2026/40

AFFAIRE :

S.A.S. [A] C/ [H] [K], [Q] [K], [I] [Y]

JUGEMENT DU 19 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 octobre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2026, prorogé au 19 février 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Vincent MARQUET de l’ASSOCIATION CM AVOCATS [Localité 1]

Maître Christophe DELMONTE de la SCP IMAVOCATS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.S. [A], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent MARQUET de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [K] demeurant [Adresse 2]

Madame [Q] [K]

demeurant [Adresse 3]

Madame [I] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Christophe DELMONTE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes d’huissier délivrés le 28 février et le 3 mars 2023, la SAS [A] faisait assigner les consorts [K] et [Y] sur le fondement des articles 1112, 1124, 1231-1 du Code civil.

Les demandeurs exposaient que Monsieur [H] [K] et Madame [Q] [K] étaient nus-propriétaires indivis et Madame [I] [Y] usufruitière d’un bien immobilier cadastré section AH n°[Cadastre 1] au [Localité 2].

Ils avaient confié la vente du bien à l’agence Malecki. La SAS [A] s’était portée acquéreur et les parties avaient signé le 12 juillet 2022 une promesse de vente au prix de 1650 000 € par acte notarié. La SAS avait versé la somme de 82 500 € entre les mains du notaire. La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 17 octobre 2022. La levée d’option pouvait se faire par la signature de l’acte authentique de vente ou par tout moyen accompagné du virement des fonds nécessaires à la réitération de la vente.

La SAS [A] mandatait un géomètre expert aux fins d’établir un relevé topographique de la parcelle en vue d’un avant-projet d’aménagement. Le géomètre expert signalait que le mur et la clôture matérialisant la limite séparative entre le bien et la parcelle voisine appartenant à Monsieur [X] étaient en retrait sur la parcelle des demandeurs, pour une superficie de 42 m².

Par courrier du 9 octobre 2022 la SAS [A] leur demandait de signer un procès-verbal de bornage avec Monsieur [X]. Ils acceptaient par courrier du 15 octobre 2022.

Entre-temps par avenant du 11 octobre 2022 les parties reportaient la date de réalisation de la promesse de vente au 31 octobre 2022.

Une réunion étant organisée le 9 octobre 2022 entre les demandeurs et Monsieur [X], un avenant en date des 18 et 20 octobre 2022 reportait la date de réalisation de la promesse de vente au 18 novembre 2022 dans l’attente de la régularisation du procès-verbal de bornage.

La réitération de la vente par acte authentique était fixée au 16 novembre 2022. Le même jour Monsieur [K] indiquait à l’agence immobilière que Monsieur [X] entendait faire vérifier le bornage par son propre géomètre expert. Le nouveau plan de bornage ne pourrait être validé avant la fin novembre 2022. Il proposait de fixer un nouveau rendez-vous de signature avant le 7 décembre 2022 compte tenu de l’acquisition d’un bien immobilier par Madame [Y] à cette date.

Les époux [N] se substituaient à la SAS [A]. Leur notaire par courrier en date du 18 novembre 2022 informait le notaire des défendeurs qu’ils paieraient comptant à concurrence de 400 000 € et le solde à terme sans intérêt dans le délai de trois mois, la vente devant se faire le 7 décembre 2022.

Le notaire des défendeurs refusait cette offre par courrier en date du 22 novembre 2022 et proposait la signature au plus tard le 5 décembre 2022, le paiement comptant à concurrence de 600 000 € et paiement à terme sans intérêt du solde dans le délai d’un mois. Les vendeurs exigeaient diverses garanties à savoir le privilège de vendeur et l’action résolutoire, et la fourniture d’une garantie bancaire de paiement à première demande pour la partie du prix payable à terme, couvrant la durée de l’échéance plus trois mois dont l’original était à transmettre au plus tard le jour de la signature.

Le notaire des époux [N] répondait que la garantie bancaire n’était pas envisageable. Il proposait le paiement de la somme de 557 250 € comptant au jour de la signature et le versement de l’indemnité d’immobilisation, pour un montant global de 639 750 €, (somme permettant à Madame [Y] d’acquérir avant le 7 décembre un bien immobilier) le paiement du solde devant intervenir au plus tard le 15 janvier 2023.

Les vendeurs refusaient cette offre. Par courrier RAR en date du 21 décembre 2022 le conseil de la SAS [A] sollicitait la restitution immédiate de la somme de 82 500 € versée entre les mains du notaire. Les défendeurs ne s’exécutaient pas.

La signature de l’acte authentique dans le délai prévu par les avenants au 18 novembre 2022 n’avait pu intervenir en raison de la défaillance des vendeurs à leur obligation d’information et de délivrance du bien immobilier promis. Dès lors le tribunal devait retenir la caducité de la promesse de vente et condamner les défendeurs à restituer à la SAS la somme de 82 500 € versée entre les mains du notaire, à lui payer la somme de 4000 € de frais irrépétibles et à régler les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 septembre 2024 , la SAS [A] persistait dans ses demandes et sollicitait le rejet des prétentions des défendeurs. Elle maintenait que les vendeurs n’avaient pas été en mesure de garantir la délimitation du terrain ni d’assurer l’intégrité juridique et la délivrance du bien. Elle observait que leur notaire n’avait établi aucun projet d’acte et que le bien avait été remis à la vente pour 1 650 000 euros dès le 18 septembre 2022.

Dans leurs écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, les consorts [K] et [Y] rappelaient avoir signé une promesse de vente le 12 juillet 2022 avec la SAS [A] au prix de 1 650 000 € stipulant :

« État du bien – Le bénéficiaire prendra le bien dans l’état où il se trouve tel qu’il l’a vu et visité, le promettant s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites (…)

Contenance du terrain et des constructions – Le promettant ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions ».

Les concluants avaient accepté de proroger le délai de réalisation de la promesse de vente à la demande de l’acquéreur qui souhaitait réaliser un procès-verbal de bornage avec le propriétaire du terrain contigu. À la suite du refus de celui-ci de signer le procès-verbal de bornage contradictoire, la SAS [A] décidait de ne pas réitérer la promesse de vente or celle-ci ne prévoyait aucune condition suspensive relative à un bornage.

La promesse de vente mentionnait une indemnité d’immobilisation de 165 000 €, cette somme devant rester acquise aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire en cas de non réalisation de la vente, pour l’immobilisation de l’immeuble.

Le bénéficiaire n’avait jamais levé l’option et était déchu du bénéfice de la promesse. L’indemnité d’immobilisation devait rester acquise au concluant. En conséquence la somme séquestrée de 82 500 € devait leur être versée, outre le solde du même montant.

La promesse prévoyait les hypothèses dans lesquelles indemnité d’immobilisation serait versée au bénéfice judiciaire :

– défaillance d’une condition suspensive

– existence de servitudes ou mesures administratives de nature à déprécier la valeur du bien

– existence de privilèges, hypothèque, ou autres grevant le bien

– location ou occupation non déclarée

– défaut de communication par le promettant du titre de propriété et non justification d’une origine de propriété trentenaire et régulière

– infraction du promettant à une obligation administrative légale

– défaut de capacité ou de pouvoirs nécessaires à la vente amiable par le promettant

– imputabilité au seul promettant de la non réalisation de la vente.

Aucune de ces conditions n’étant établie le bénéficiaire ne pouvait prétendre se voir restituer l’indemnité d’immobilisation.

De surcroît la promesse stipulait que si le bénéficiaire entendait se voir restituer la somme versée, il devait le notifier au notaire par lettre RAR au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente soit le 25 novembre 2022. Tel n’était pas le cas en l’espèce.

Concernant le bornage qui n’avait pas été signé, celui-ci n’était pas obligatoire sauf lorsque la demande était faite par un voisin, ou que le terrain était destiné à la construction d’un immeuble constituant un lot dans un lotissement ou un terrain issu d’une division dans une ZAC.

Ni la promesse de vente ni l’avenant n’avaient érigé en condition suspensive l’obtention préalable d’un procès-verbal de bornage contradictoire avec le voisin. La désignation du bien vendu ne souffrait d’aucune carence.

Les concluants observaient que la limite proposée suivant application du plan de la propriété [X] dressé le 19 mai 2003 par géomètre-expert était situé au-delà du mur séparatif et qu’en conséquence le bien vendu était plus grand que le bien vu et visité.

Les promettants avaient déclaré qu’il n’avait eu aucun empiètement sur le fonds voisin ce qui était exact. Ils avaient par ailleurs déclaré ne conférer aucune garantie de contenance du terrain.

Il était manifeste que la SAS [A] ne disposait pas des fonds nécessaires à l’acquisition à la date programmée. Dans le cas contraire elle aurait pu se ménager le bénéfice de la promesse en levant l’option d’achat dans le délai imparti. Il était significatif que l’acquéreur ait proposé de procéder à la signature suivant paiement pour partie comptant et pour partie à terme.

Les concluants demandaient au tribunal de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, de prononcer la caducité de la promesse de vente, d’ordonner le versement et la libération de l’indemnité d’immobilisation de 82 500 € versés entre les mains du notaire à leur profit, de condamner la demanderesse à leur verser la somme de 82 500 € ainsi que 5000 € de frais irrépétibles et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 13 janvier 2025, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la SAS [A]

* La promesse de vente en date du 12 juillet 2022 stipulait que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 17 octobre 2022.

Le prix de 1650 000 € était payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse.

La réalisation de la promesse aurait lieu :

soit par signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :

— au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes

— à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel

— à l’éventuelle commission d’intermédiaire

— et de manière générale de tous comptes et prorata

soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai suivi de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus.

Cette levée d’option serait effectuée par celui-ci auprès du notaire rédacteur par tous moyens et toutes formes et elle devrait être accompagnée pour être recevable du versement par virement sur le compte du notaire d’une somme correspondant :

— au prix stipulé comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation

— à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel

— à l’éventuelle commission d’intermédiaire

et de manière générale tous compte et prorata.

Il était encore stipulé qu’en cas d’absence de levée d’option de signature dans le délai du fait du bénéficiaire celui-ci serait de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme du délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant. Celui-ci disposerait alors librement du bien.

En cas de levée d’option dans le délai de réalisation accompagnée du paiement du prix et des frais mais en l’absence d’acte dans les 15 jours de celle-ci à leur la partie la plus diligente mettrait l’autre en demeure d’avoir à comparaître en l’étude du notaire à l’effet de signer l’acte.

À défaut il serait procédé à l’établissement d’un procès-verbal de carence.

En cas de défaut du promettant le bénéficiaire pourrait soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation soit faire constater sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le bénéficiaire reprendrait alors purement et simplement sa liberté.

En cas de défaut du bénéficiaire le promettant pourrait soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente, soit faire constater sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le promettant reprendrait alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de son préjudice.

Le bénéficiaire s’engageait à verser la somme de 165 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation, à concurrence de 82 500 € dans le délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse de vente, et du solde dans les deux jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente, dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition une fois toutes les conditions suspensives réalisées.

Il était précisé que la promesse de vente serait considérée comme nulle et non avenu dans l’hypothèse où un seul de ces deux virements ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée.

En cas de non réalisation de la vente la somme resterait acquise aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation de l’immeuble, et ce même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option.

La promesse de vente prévoyait plusieurs cas dans lesquels la somme serait intégralement restituée au bénéficiaire et notamment si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant.

Le bénéficiaire devrait notifier au notaire par courrier RAR qu’il entendait se prévaloir de l’un de ces motifs. À défaut de ce courrier le promettant était en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans le délai de sept jours. Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition il serait déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité resterait acquise au promettant.

* La société demanderesse produit un courrier électronique de son géomètre expert selon lequel la surface entre la limite cadastrale et le mur de clôture était de 42 m² suivant plan joint. Le géomètre expert s’interrogeait sur l’usucapion.

Par courrier électronique en date du 9 octobre 2022 adressé aux vendeurs, les acquéreurs se disaient déterminés à finaliser l’acquisition. Ils souhaitaient un procès-verbal de bornage afin d’interrompre la prescription acquisitive trentenaire. Ils ne souhaitaient pas déplacer la clôture ni demander une réduction du prix.

Selon courrier électronique en date du 18 octobre 2022 les demandeurs acceptaient l’établissement d’un procès-verbal de bornage contradictoire puis informaient les acquéreurs que la réunion contradictoire était fixée au 9 novembre 2022. Une date pour la signature de l’acte authentique pouvait donc être prévue.

Par avenants le délai de réalisation de la promesse de vente était prorogé au 31 octobre 2022 puis au 18 novembre 2022.

Par courrier électronique du 16 novembre 2022, les vendeurs informaient les acquéreurs que Monsieur [X] souhaitait solliciter son propre géomètre expert qui avait établi les plans initiaux lors du découpage de la parcelle 15 ans auparavant. Ils précisaient que Madame [Y] devait signer l’achat de sa propre maison avant le 7 décembre impérativement.

Le 18 novembre le notaire des acquéreurs proposait la date du 7 décembre 2022 pour l’établissement de l’acte authentique, le paiement comptant à concurrence de 400 000 € le solde dans un délai de trois mois.

Le 21 novembre 2022 le notaire des vendeurs exigeait une signature au plus tard le 5 décembre 2022, un paiement comptant à concurrence de 600 000 € et le solde dans le délai d’un mois. Outre le privilège de vendeur et l’action résolutoire il exigeait la fourniture d’une garantie bancaire de paiement à première demande pour la partie du prix payable à terme.

Le 24 novembre 2022 le notaire des acquéreurs proposait le versement au jour de la signature de la somme de 557 250 € comptant, et paiement du solde du prix au plus tard le 15 janvier 2023. Il renonçait à la garantie bancaire.

Par courrier RAR en date du 21 décembre 2022 le conseil des demandeurs exigeait le remboursement de la somme de 82 500 €.

Il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats que la promesse de vente stipulait un paiement comptant de l’intégralité du prix et que quatre mois plus tard, et un mois après la date d’expiration de la promesse de vente, les acquéreurs ont entendu revenir sur cette stipulation substantielle.

Les échanges susvisés entre les notaires ne portent pas sur la contenance du bien mais sur les modalités de paiement du prix, et les garanties que les acquéreurs étaient susceptibles de fournir en cas de paiement partiel au jour de la signature de l’acte authentique.

Malgré la souplesse dont ont fait preuve les vendeurs en acceptant selon le dernier courrier électronique du 24 novembre 2022 qu’au jour de la signature ils ne soient payés que du tiers environ du montant fixé, et en renonçant à une garantie bancaire, les acquéreurs n’ont pas donné suite.

En ce qui concerne la contenance de l’immeuble, par application des articles 1616 et suivants du Code civil, le vendeur doit délivrer un immeuble de la contenance prévue par les parties. Si la surface est inférieure ou supérieure à ce qui était convenu, l’acquéreur bénéficiera ou supportera une diminution ou une augmentation du prix ou, lorsque la surface est excédentaire, pourra demander la résolution de la vente. Lorsqu’un prix global a été prévu, l’article 1619 du Code civil impose une différence d’un vingtième pour qu’une diminution ou une augmentation du prix puisse être demandée.

Dans leur courrier électronique du 9 octobre 2022, à une semaine de l’expiration de la promesse de vente, les acquéreurs précisaient qu’ils n’entendaient pas solliciter une diminution du prix, ni un déplacement du mur de clôture. La contenance du bien n’était donc pas un élément déterminant de leur engagement.

De surcroît la promesse de vente stipulait l’absence de garantie de contenance du bien.

Les règles des articles 1617 et suivants du Code civil ne sont pas d’ordre public. Les parties peuvent donc y déroger hormis le cas où l’immeuble vendu est un lot de copropriété.

La validité d’une clause de non- garantie de contenance est subordonnée à l’exécution de bonne foi de la convention et à l’absence de dol de la part de celui en faveur duquel elle est stipulée.

L’extrait K bis de la SAS [A] démontre que celle-ci est une professionnelle de l’immobilier et exerce notamment l’activité de marchand de biens.

Elle produit certes un plan topographique établi par le géomètre expert requis par ses soins tendant à démontrer que la limite de propriété devrait être repoussée de 42 m² en faveur du fonds [K]. Néanmoins les acquéreurs n’établissent pas avec certitude l’erreur sur la contenance du bien.

En l’absence d’un procès-verbal contradictoire signé par les deux parties, dont le propriétaire du fonds voisin, Monsieur [X], lequel avait légitimement souhaité être éclairé par les constatations du géomètre-expert qui avait établi le plan de bornage lors de la scission de la parcelle, l’erreur sur la contenance du bien demeure une affirmation.

La demanderesse n’établit ni le dol, ni la mauvaise foi des vendeurs. La bonne volonté dont ceux-ci ont fait preuve en acceptant la prorogation de la date d’expiration de la promesse de vente, ainsi que des conditions de paiement favorables aux acquéreurs, permet d’exclure cette hypothèse.

La clause de non garantie de la contenance du bien ne peut donc être écartée.

Enfin les acquéreurs n’ont pas mis en œuvre la procédure prévue en page 11 de la promesse de vente, en s’abstenant d’adresser au notaire par courrier RAR les motifs dont ils entendaient se prévaloir pour ne pas réaliser la promesse de vente et réclamer la restitution de la somme versée au titre de la moitié de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ces conditions ils ne peuvent qu’être déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes des consorts [K] – [Y]

En application des stipulations de la promesse de vente, le bénéficiaire de la promesse de vente qui échoue à démontrer qu’il se trouve dans l’un des cas lui permettant de ne pas poursuivre la réalisation et de solliciter la restitution du montant versé, est redevable à l’égard des vendeurs du montant de l’indemnité d’immobilisation qu’il s’était engagé à verser soit la somme de 165 000 €.

La somme de 82 500 € séquestrée entre les mains du notaire sera libérée au profit des consorts [K] – [Y].

Il était stipulé à l’acte de vente que les 82 500 € de surplus devraient être versés par le bénéficiaire au promettant au plus tard dans les deux jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition une fois toutes les conditions suspensives réalisées.

La SAS [A], qui n’a jamais exécuté cette obligation contractuelle est condamnée à verser aux défendeurs le solde soit la somme de 82 500 €.

Sur les dépens

La SAS [A], partie perdante, est condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

la SAS [A], partie perdante, est condamnée au paiement de la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SAS [A] de l’intégralité de ses demandes,

Ordonne la libération de l’indemnité d’immobilisation de 82 500 € versée entre les mains de la SCP [B] [G] [P] [F] [Z] [C] au profit de Monsieur [H] [K], Madame [Q] [K] et Madame [I] [Y],

Condamne la SAS [A] à verser à Monsieur [H] [K], Madame [Q] [K] et Madame [I] [Y], la somme de 82 500 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation,

Condamne la SAS [A] aux dépens,

Condamne la SAS [A] à verser à Monsieur [H] [K], Madame [Q] [K] et Madame [I] [Y], le montant de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le président,