TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2026

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Février 2026

N° RG 25/04402 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66Q3

Expédition délivrée le 24.04.2026 à :

— [N] [I] (LS)

Grosse délivrée le 24.04.2026 à :

— M^e TERTIAN

— M^e NEILLER

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [C] [R] [B]

né le 29 Septembre 1968 à [Localité 1] (BELGIQUE)

demeurant [Adresse 1] (ALLEMAGNE)

représenté par Maître Jean-pierre TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats postulant au barreau de MARSEILLE, et par Maître Ganaëlle SOUSSENS de la SELARL GANAËLLE SOUSSENS AVOCAT, avocats plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S.U. ENVOL

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Romain NEILLER de la SELARL SMGN AVOCATS, avocats postulant au barreau de MARSEILLE, et par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONPELLIER

EXPOSE DU LITIGE

[K] [C] [R] [B] a acquis auprès de la société ENVOL le lot n°4 – villa n°8 – du groupe d’habitations dénommé « [Adresse 3] » à [Localité 2], dans le cadre d’un e vente en état futur d’achèvement conclue le 10 juin 2024 pour un montant total de 700.000 €.

Le promoteur a proposé la livraison le 24 mai 2025.

[K] [C] [R] [B], se prévalant de non-conformités et du non-respect des prescriptions du permis de construire, a refusé de régler le solde du prix. LA SASU ENVOL a refusé de remettre les clés au demandeur.

Par un mail du 10 juin 2025, LA SASU ENVOL a proposé à [K] [C] [R] [B] une indemnité de 3.000 €.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 16.06.2025, reçue le 18.06.2025, [K] [C] [R] [B] a mis LA SASU ENVOL en demeure LA SASU ENVOL de remédier aux malfaçons et non conformités, » de l’autoriser à consigner » et lui remettre les clés sous quinzaine.

Par un courrier du 28.07.2025, LA SASU ENVOL a contesté une partie des réserves, indiqué que les autres étaient en voie d’être levées et contesté l’absence de conformité au permis de construire.

Les parties ne sont pas parvenu à un accord.

*

Par assignation du 03.11.2025, [K] [C] [R] [B] a fait attraire LA SASU ENVOL, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa des articles des articles 145, 699, 700 et 835 du Code de procédure civile, 231-2 et 261-1 et R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation et 1601-2, 1610 et 1611-du Code civil, aux fins de voir :

« Condamner la SAS ENVOL à livrer à Monsieur [B] les biens et droits objet de l’acte de vente conclu le 10 juin 2024,

Dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard, à compter du 7ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

Se réserver la liquidation de l’astreinte,

Autoriser Monsieur [B] à consigner le solde du prix,

Désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— Relever et décrire les réserves, désordres, malfaçons allégués expressément dans l’assignation, le rapport de réserves de la VEFA du 9 décembre 2024 et le PV de constat d’huissier du 6 mars 2025 ;

— Relever et décrire les non-conformités en se basant notamment sur les plans du permis de construire, la notice descriptive afin de permettre au juge ultérieurement saisi de dire si la consignation du solde du prix est légitime compte de l’importance des non-conformités alléguées ;

— Indiquer les conséquences des non-conformités quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’immeuble et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à leur conformité à sa destination ;

— quantifier le retard de livraison, y compris celui lié au refus de livraison, examiner les causes de suspension alléguées par le promoteur,

— Donner son avis sur les préjudices subis par les acquéreurs du fait du retard de livraison,

— Dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

— Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties, évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties;

— Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces réserves, inachèvements, non-conformités, désordres et malfaçons et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— Donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties.

— DIRE en outre que l’expert commis devra établir un pré-rapport qu’il communiquera à toutes les parties en cause en leur impartissant un délai pour qu’elles puissent faire valoir leurs observations sous forme de dires, auxquels il devra répondre,

— DIRE que l’expert commis devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son rapport définitif si les parties le demandent, faisant alors mention, dans ce rapport, de la suite qu’il aura donnée aux observations et réclamations présentées,

Condamner la société ENVOL à verser à Monsieur [B] la somme de 10.000 € à titre de provision ad litem.

Condamner la société ENVOL à verser à Monsieur [B] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamner la société ENVOL aux entiers dépens. »

A l’audience du 20.02.2026, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [K] [C] [R] [B] a maintenu les mêmes demandes.

LA SASU ENVOL, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, au visa des articles 1103 et suivants du Code civil, 145 et 835 du Code de procédure civile, R261-14 du Code de la construction et de l’habitation, demande de :

« A TITRE PRINCIPAL

JUGER que Monsieur [B] ne justifie pas d’un défaut de conformité de sa villa au contrat.

JUGER abusif le refus de paiement du solde du prix par Monsieur [B].

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [B] au paiement à la société ENVOL de la somme de 35.500 €.

A TITRE SUBSIDIAIRE

ORDONNER la consignation du prix de vente.

JUGER que la responsabilité de la société ENVOL ne saurait être recherchée pour un refus de livraison en l’absence de tout paiement du solde du prix.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

JUGER que la société ENVOL forme ses plus expresses protestations et réserves d’usage à la demande d’expertise sans que son intervention n’emporte une quelconque reconnaissance de responsabilité à son encontre.

JUGER que la mission d’expertise sera cantonnée aux éléments versés au contradictoire de la présente instance sans pouvoir s’étendre à des pièces visées au sein de l’assignation mais non transmises.

REJETER la demande d’indemnité ad litem.

REJETER toutes les demandes de Monsieur [B]

CONDAMNER Monsieur [B] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de

l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

L’affaire a été mise en délibéré au 24.04.2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Les demandes de « dire », « dire et juger » et « donner acte » ou visant à « constater », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur la demande de livraison

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

L’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d’exécution des travaux sont exigibles :

— soit par versements périodiques constants ;

— soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois. »

Il résulte de l’examen des conclusions et de pièces que la livraison et le paiement du solde devaient être concomitants, mais qu’ils ont été empêchés en raison d’une part de l’allégation de non-conformité, d’autre part de l’allégation de l’exception d’inexécution.

Le texte susvisé prévoit le règlement de ce cas d’espèce par la possibilité mise à disposition du local acquis contre la consignation du solde.

Le texte ne prévoit pas qu’il soit vérifié la réalité de la non-conformité alléguée, mais simplement que la conformité soit contestée, ce qui est le cas en la présente espèce.

Surabondamment, le demandeur justifie de la communication d’une liste de réserves portant sur le fonctionnement du système de chauffage climatisation, sur la conformité des meubles et vasques sanitaires aux stipulations contractuelles, sur l’état de dégradation des encadrements des portes, sur le fonctionnement des télécommandes des volets roulants, et sur le revêtement du toit plat.

[K] [C] [R] [B] justifie également, sans que la preuve contraire soit rapportée par la défenderesse, d’une mise en demeure de régularisation de la Ville de [Localité 3] pour travaux non conformes, relative aux 16 villas construites, en date du 25.02.2025 et d’un arrêté de refus de permis de construire modificatif en date du 21.09.2025, portant sur la construction de 14 villas, la modification de façades, d’accès et de bassin de rétention, de création d’espaces verts de stationnement PMR, de voie de desserte et de mur de soutènement.

L’acte de vente prévoit, dans ses dispositions générales p.26, que le vendeur « s’engage à obtenir et à fournir à tous les acquéreurs de lots une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’est pas contestée ». Ce document n’a été ni versé, ni proposé par LA SASU ENVOL à [K] [C] [R] [B] .

Il convient donc de faire droit à la demande d’autorisation de consignation, qui ne nécessite pas, aux termes du texte susvisé, d’autorisation judiciaire, mais qui aurait, selon les allégations de [K] [C] [R] [B], été empêchée en raison du défaut de remise du procès-verbal de livraison.

Il convient également d’ordonner la livraison du bien immobilier en cause sur simple production du justificatif de la consignation du solde de son prix.

L’astreinte seule est de nature à garantir la bonne exécution de la présente décision, dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Rien ne justifie de réserver le contentieux de la liquidation de l’astreinte au juge des référés une fois la présente procédure achevée, le juge de l’exécution étant compétent pour en connaître.

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision ad litem

Le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance conforme.

En la présente espèce, [K] [C] [R] [B] démontre que la construction du lotissement dans son ensemble n’est pas conforme au permis de construire délivré, sans que LA SASU ENVOL rapporte le début de la moindre preuve contraire.

Dès lors, c’est à bon droit que [K] [C] [R] [B] sollicite une somme de 10 000 €, pour faire face aux frais de procédure et notamment d’expertise, qu’il devra avancer.

Cette somme lui sera donc accordée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

LA SASU ENVOL , qui succombe à l’instance, sera condamné à payer à [K] [C] [R] [B] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

AUTORISONS [K] [C] [R] [B] à consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 35.500 € au titre du solde du prix de vente du bien immobilier objet du contrat de vente notarié du 10.06.2024 ;

CONDAMNONS LA SASU ENVOL à livrer à [K] [C] [R] [B] le bien immobilier objet du contrat de vente notarié du 10.06.2024, soit une maison à usage d’habitation portant le numéro commercial 8, sise [Adresse 4], cadastrée 852E[Cadastre 1], élevée d’un étage sur rez-de-chaussée et comprenant au rez-de-chaussée : une entrée, un dégagement, une séjour avec coin cuisine, un cellier, une chambre avec salle d’eau, un WC , une terrasse, un garage, et à l’étage : un dégagement, deux chambres, une salle de bains, un WE et une terrasse, ainsi que ses dépendances, sans délai, à la signification du justificatif de la consignation de la somme ci-dessus ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, CONDAMNONS LA SASU ENVOL à payer à [K] [C] [R] [B] une astreinte provisoire de 300 € par jour de retard, et ce pendant 12 mois ;

REJETONS la demande visant à réserver au juge des référés le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[N] [I]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Courriel : [Courriel 1]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, constats, demandes de permis de construire, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] (maison commercialisée sous le numéro 8), après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

1. lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions d'[K] [C] [R] [B], le courriel du 07.05.2025 et la mise en demeure du 16.05.2025, et le rapport de réserves du 16.05.2025, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par [K] [C] [R] [B] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

2. indiquer si la construction de la maison d’habitation en cause est conforme aux permis de construire et autorisations administratives obtenus,

— dans la négative, indiquer le type de travaux ou démarches permettant la régularisation de cette situation, si elle est possible, et le temps et les nuisances qu’ils impliquent pour les personnes résidant dans ce bien,

3. donner tous éléments d’information techniques et de fait permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

4. donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de déterminer la date de réception,

— donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de faire les comptes entre les parties,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par [K] [C] [R] [B], d’une avance de 6.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

CONDAMNONS LA SASU ENVOL à verser à [K] [C] [R] [B] une somme de 10 000 € à titre de provision ad litem ;

CONDAMNONS LA SASU ENVOL à payer à [K] [C] [R] [B] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

CONDAMNONS LA SASU ENVOL aux dépens du référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.