TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Arnaud JAGUENET ; M^e Anne FRANCESCHI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06771 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MQ4

N° MINUTE :

5-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 18 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [L] [A] épouse [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Arnaud JAGUENET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #536

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1825

Madame [U] [W] [W], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Yann LE BIHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1874

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2025

Délibéré le 18 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2017 avec prise d’effet au 1er avril 2017, Madame [S] [P] [E] a donné à bail à Madame [U] [W] [W] et Monsieur [I] [B] un appartement meublé situé [Adresse 1], 2ème étage, pour un loyer mensuel de 1775 euros, et 25 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer un congé pour reprise au profit de sa fille, Madame [M] [V], pour un départ le 31 mars 2024 minuit.

Les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, Madame [S] [P] [E] a fait assigner Madame [U] [W] [W] et Monsieur [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater la validité du congé pour reprise délivré le 27 novembre 2023 ;

En conséquence

— Constater que le bail a expiré le 31 mars à minuit et qu’à compter du 1er avril 2024, Madame [U] [W] [W] et Monsieur [I] [B] sont devenus sans droit ni titre du logement qu’ils occupent ;

— Prononcer l’expulsion de Madame [U] [W] [W] et Monsieur [I] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement Madame [U] [W] [W] et Monsieur [I] [B] au paiement :

o d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

o la somme de 1500 euros pour le préjudice subi du fait du maintien sans droit ni titre et de mauvaise foi dans les lieux sur le fondement de l’article 1240 du code civil;

o les dépens ;

o la somme de 1560 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024, puis renvoyée pour être examinée au fond le 15 janvier 2025.

À l’audience du 15 janvier 2025, Madame [S] [P] [E], se désiste de ses demandes à l’égard de Monsieur [I] [B].

Elle maintient ses demandes pour le surplus.

Décision du 18 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06771 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MQ4

Concernant le congé pour reprise, la bailleresse expose que sa fille n’est plus étudiante et a de faibles ressources. Elle précise qu’elle est en reconversion professionnelle et que sa situation n’est pas stable, le logement dont elle est occupante faisant lui-même l’objet d’une procédure en vue d’un partage, suite à une indivision successorale.

Sur les arguments de la défenderesse relatifs à la CCAPEX, elle souligne que la saisine de la commission est obligatoire uniquement en cas d’impayé de loyers, mais non obligatoire en cas de congé pour reprise, comme en l’espèce.

Sur la requalification du bail meublé, elle conteste cette demande précisant qu’il y a eu plusieurs renouvellements du bail.

Enfin, concernant les provisions sur charges, la bailleresse expose qu’elles s’élèvent à la somme de 300 euros par an et qu’elles n’ont jamais augmenté.

Monsieur [I] [B], représenté par son conseil, par conslusions écrites soutenues oralement, sollicite :

— de donner acte du désistement d’instance et d’action à l’égard de Monsieur [I] [B] du fait du prononc du divorce avec [U] [W] ;

— de donner acte que la procédure se poursuit uniquement à l’égard de Madame [U] [W] [W] ;

— constater l’acceptation pure et simple de Monsieur [I] [B] dudit désistement d’instance et d’action ;

— juger qu’en conséquence parfait, le désistement d’instance et d’action ;

— condamner Madame [S] [V] à payer à Monsieur [I] [B] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de proécdure civile.

Il précise à l’audience qu’il n’a jamais résidé dans les lieux et que le dépôt de convention sous signature privée contenant consentement mutuel à divorce est intervenu le 20 juillet 2021 et a été transmis pendant le temps de la procédure.

Madame [U] [W] [W], représentée par son conseil, par conclusions en défense n°3 écrites soutenues oralement, sollicite :

A titre principal

— juger que Madame [V] n’a pas respecté ses obligations de bailleur et n’a pas délivré ou maintenu une jouissance paisible et décente du logement ;

— juger que le bail meublé doit être requalifié en bail d’habitation vide d’une durée de 3 ans ;

— juger que le dépôt de garantie à hauteur de deux mois de loyer a été irrégulièrement exigé de Madame [U] [W] ;

— juger que le congé pour reprise a été délivré de mauvaise foi outre qu’il est irrégulier ;

— juger que la CCAPEX n’a pas été informée du comandement visant à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire;

— juger que la preuve de la signification de l’assignation à la CCAPEX n’est pas justifiée emportant la nullité de l’assignation à tout le moins son irrecevabilité ;

— juger que l’assignation n’a pas été délivrée en personne à Monsieur [B] co-titulaire du bail ;

— juger que les prétentions de Madmae [S] [V] tendant à constater sont irrecevables ;

En conséquence

— juger que le bail meublé du 23 mars 2017 doit être qualifié un bail de logement vide à usage d’habitation ;

— juger nul et de nul effet le congé pour reprise délivré le 27 novembre 2023 ;

— juger que l’assignation est nulle et de nulle effet, et à tout le moins irrecevable, faute d’avoir été signifiée à la CCAPEX ;

— débouter Madame [S] [V] de toutes ses demandes, fins qu’elles comportent ;

— condamner Madame [S] [V] à rembourser à Madame [U] [W] la somme de 1775 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie trop élevé avec intérêts légaux à compter de son versement le 23 mars 2017 avec capitalisation des intérêts dans les consitions de l’article 1343-2 du code civil ;

En tout état de cause :

— condamner Madame [S] [V] à verser à Madame [U] [W] les sommes de :

5000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance ; 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi ; 1 740,43 euros au titre de la surconsommation de gaz pour la période de mai 2020 à mai 2024 ; 7 125 euros en indemnisation des travaux réalisés pour pallier la défaillance de la bailleresse ; – Juger que le dépôt de garantie sera restitué à Madame [U] [W] dans les 8 jours suivant la libération des lieux majoré du taux d’intérêt légal avec capitalisation des intérêts ;

— Condamner Madame [S] [V] à régulariser les charges de 2017 à 2023 pour les années dont les charges réelles sont aujourd’hui connues, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner Madame [V] à payer à Madame [U] [W] la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [V] aux dépens de l’instance et notamment des frais du procès verbal de constat pour 480 euros;

A titre subsidiaire

— Juger que Madame [U] [W] est une locataire de bonne foi;

— Juger que Madmae [U] [W] bénéficiera d’une délai jusqu’au 31 juillet 2025 pour quitter les lieux soit la fin de l’année soclaire pour ses deux enfants ;

— Juger que le délai de 2 mois après la délivrance du commandement ne sera pas supprimé ;

— Condamner Madame [V] à payer à Madame [U] [W] la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [V] aux dépens de l’instance et notamment des frais du procès verbal de constat pour 480 euros;

A l’audience, Madame [U] [W] [W] expose qu’elle a recherché un nouveau logement sans succès. Elle déclare avoir à charge deux enfants de 10 et 12 ans.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur le désistement d’instance des demandes à l’encontre de Monsieur [I] [O]

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 du même code précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 396 complète précisant que le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime.

En l’espèce, la bailleresse se désiste à l’audience de toutes les demandes à l’encontre de Monsieur [I] [B]. En effet, la convention de divorce signée le 20 juillet 2021 entre Madame [U] [W] [W] et Monsieur [I] [B] est produite aux débats. Il n’est par ailleurs pas contesté que Monsieur [I] [B] n’a jamais résidé dans ledit logement. Ce dernier accepte ce désistement par conclusions écrites.

Il convient donc de constater le désistement et de le déclarer parfait.

Il convient également de rejeter la demande de Madame [U] [W] au titre des modalités de délivrance de l’assignation à l’égard de Monsieur [I] [B], cette dernière étant devenue sans objet.

Sur la recevabilité de la demande :

Préalablement à la saisine du juge, les bailleurs personnes morales (autres que SCI familiales) ne peuvent plus, depuis le 1er janvier 2015 (article 24 II. de la loi du 6 juillet 1989 modifié par loi ALUR), faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat (formalité identique en cas de demande de prononcé de la résiliation du bail) motivé par l’existence d’une dette locative ou former des demandes additionnelles et reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine, par voie électronique, de la CCAPEX.

Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et Aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette irrecevabilité est cantonnée à la seule demande en résiliation du bail. Mécaniquement, en l’absence de résiliation du bail, les demandes accessoires traditionnellement formulées en expulsion. Le contentieux des baux d’habitation et en fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet.

En revanche, l’irrecevabilité n’atteint pas la demande en paiement des loyers et charges ou les demandes faites au titre des mesures de fin de jugement (dépens et frais irrépétibles) sur lesquelles le juge devra donc statuer.

Le commissaire de justice est également tenu de signaler les commandements de payer délivrés pour le compte de bailleur personne physique et des SCI familiales à la CCAPEX si la situation d’impayés dépasse 2 mois ou si le montant de la dette est équivalent à deux fois le loyer hors charges. Toutefois, cette obligation n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité et son manquement n’est donc assorti d’aucune sanction.

En l’espèce, Madame [S] [P] [E], personne physique, a saisi la présente juridiction aux fins de validation d’un congé pour reprise. Aucune demande n’a été formée au titre des impayés de loyers.

Il s’ensuit que la saisine la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2024 n’est pas obligatoire dans cette situation et ne constitue donc pas une cause d’irrecevabilité de la demande.

Le congé pour reprise n’avait pas plus à porter mention de cet élément.

En ces conditions, la demande de Madame [U] [W] [W] à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de requalification du bail

Les contrats de location meublée relèvent des dispositions des articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 créée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il est conclu pour une durée d’au moins un an.

Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

En l’espèce, les parties ont signé le 23 mars 2017 avec prise d’effet au 1er avril 2017, un contrat de location ou de colocation de logement meublé pour une durée d’un an, reconductible tacitement dans les mêmes conditions. Il n’est pas contesté que le contrat de bail a perduré au-delà du 1er avril 2018 et a été reconduit tacitement, et ce pendant plusieurs années, à savoir 7 ans, jusqu’à la délivrance du congé pour reprise le 27 novembre 2023, avec effet au 31 mars 2024.

Cette reconduction tacite respectait les dispositions légales qui précisent que le contrat d’un bail meuble est souscrit pour une durée minimale d’un an et peut être tacitement reconduit, sans toutefois fixer de limites à cette reconduction. Il s’ensuit que la durée du bail si elle dépasse largement une année en l’espèce, ne peut être seule retenue pour requalifier le présent bail meublé en bail nu.

Il convient ensuite d’examiner le caractère meublé du logement, élément essentiel de ce type de convention. La bailleresse justifie du caractère meublé du logement par la production d’un procès-verbal constat du 31 mars 2017 effectué par Maitre [K] [R], huissier de justice, dressant l’état des lieux d’entrée contradictoire du logement ainsi qu’un inventaire précis du mobilier pièce par pièce, notamment une cuisine équipée et un ensemble de meubles présents dans chaque pièce.

Il apparait que le logement est meublé de manière adaptée et suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier, confirmant le caractère meublé du logement.

Enfin, les éléments allégués au titre de la décence et de la jouissance du logement n’entrent pas dans l’examen d’une éventuelle requalification du bail.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bail objet du présent litige s’analyse bien en un bail meublé.

En ces conditions, la demande de requalification du bail formée par la locataire sera rejetée.

Sur la demande de validation du congé pour reprise

Concernant le bail meublé, l’article 25-8 de la même loi selon la version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, précise que (…) " Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, Madame [S] [P] [E] justifie avoir délivré par huissier de justice, Maitre [N] [D], un congé pour reprise de location meublée le 27 novembre 2023. Le congé pour reprise précise le motif de ce congé, en l’espèce une reprise pour habiter au profit de Madame [M] [V], née le 12 janvier 1992, fille de Madame [S] [P] [E], ainsi que son adresse au moment de la délivrance du congé. La bénéficiaire de ce congé pour reprise fait partie de la liste limitativement énuméré par les dispositions susmentionnées.

Par ailleurs, le congé a été délivré le 27 novembre 2023 pour un départ le 31 mars 2024, soit un délai de 4 mois et 4 jours, le délai de préavis légal étant fixé à minimum à 3 mois.

Il apparait que toutes les mentions légales obligatoires apparaissent dans le congé et qu’il est en conséquence régulier en la forme.

Sur la réalité du congé pour reprise, Madame [S] [P] [E] verse aux débats l’assignation du 24 mai 2024 qui expose que cette dernière détient en indivision plusieurs immeubles avec son frère [Y] [P], décédé le 12 juillet 2022, donc avant la présente procédure. L’assignation porte sur le partage de l’indivision entre la demanderesse et les trois héritiers du défunt, à savoir sa veuve et ses deux enfants. Il apparait que l’un des biens objet de cette demande concerne un appartement [Adresse 3] dont il est confirmé par la défenderesse qu’il s’agit de l’appartement sis [Adresse 1] mentionné dans le congé pour reprise et occupé par sa fille Madame [M] [V].

Même si l’assignation ayant pour objet le partage de l’indivision en date du 24 mai 2024 est postérieure à la présente procédure qui a pris naissance par une assignation en date du 8 juillet 2024, il n’en demeure pas moins que Monsieur [Y] [P] est décédé le 12 juillet 2022 et qu’aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.

Il n’est enfin pas contesté que sa fille n’est plus étudiante et qu’elle perçoit de faibles ressources, ce dont elle justifie par l’attestation de FRANCE TRAVAIL en date du 28 février 2024 précisant que Madame [M] [V] est bénéficiaire de l’allocation de retour à l’emploi avec bénéfice de 258 allocations journalières au 31 janvier 2024 et possiblement bénéficiaire de 144 allocations journalières.

Pas plus qu’il n’est contesté qu’elle est en reconversion professionnelle et que sa situation n’est pas stable, le logement dont elle est occupante faisant lui-même l’objet d’une procédure en vue d’un partage suite à une indivision successorale.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [S] [P] [E] était bien fondée à délivrer un congé pour reprise au bénéfice de sa fille, Madame [M] [V].

En ces conditions, il convient de valider le congé délivré le 27 novembre 2023 avec effet au 31 avril 2024 et de rejeter la demande en nullité de congé pour reprise de Madame [U] [W] [W].

Il s’ensuit que Madame [U] [W] [W] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il apparait par ailleurs, suite au courrier de la locataire en date du 1er décembre 2023 joint que la bailleresse a laissé un délai supplémentaire de 3 mois, soit jusqu’au 30 juin 2024, à Madame [U] [W] [W] pour tenir compte de sa situation familiale et de la scolarité de ses enfants et leur permettre ainsi de terminer leur année scolaire.

Dans le procès-verbal du commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, Maitre [N] [D], il apparait que l’auxiliaire de justice n’a pu avoir accès au logement objet du présent litige mais que la locataire a lui adressé un mail le lendemain indiquant un courrier prochain de son conseil non versé aux débats.

A l’audience, Madame [U] [W] [W] confirme qu’elle réside toujours dans les lieux précisant qu’en dépit de ses recherches dont elle ne justifie pas, elle n’a pas trouvé de nouveau logement.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [W] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [U] [W] [W] a déjà obtenu un délai de 3 mois par la bailleresse à l’issue du congé pour reprise prenant effet au 31 mars 2024 jusqu’au 30 juin 2024, et que la présente procédure a allongé les délais d’autant.

Si la locataire affirme avoir effectué des recherches d’un nouveau logement et justifie d’un renouvellement d’une demande de logement social le 31 octobre 2024, elle ne justifie pas de ses recherches et se doit de libérer le logement, objet du présent litige.

Toutefois, la locataire justifie avoir à charges deux enfants de 14 ans et 10 ans, respectivement actuellement scolarisés en 4ème et CM1. Afin de pas perturber la scolarité de ses enfants, l’expulsion sera retardée au plus tard à la fin de l’année scolaire.

Il s’ensuit que la demande de Madame [U] [W] [W] sera accueillie et qu’un délai supplémentaire lui sera accordé pour quitter les lieux, à savoir la fin de l’année scolaire, soit le 5 juillet 2025.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [U] [W] [W] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 juillet 2024, Madame [U] [W] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [U] [W] [W] à son paiement à compter de 8 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [U] [W] [W]

Sur la demande relative à la régularisation des charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l’ordonnance du 29 janvier 2020, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Conformément à l’article 8 de l’ordonnance 2020-71 du 29 janvier 2020, ces dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d’Etat, et au plus tard le 1er juillet 2021.

En l’espèce, le contrat de bail du 23 mars 2017 fait mention d’une disposition relative aux provisions sur charges récupérables d’un montant de 25 euros par mois, correspondant à 365/5000 tantièmes). La disposition précise une régularisation annuelle.

Il n’est pas contesté que ces provisions pour charges n’ont pas augmenté depuis la conclusion du bail.

La locataire ne justifie pas avoir formé demande de régularisation des charges par mise en demeure en amont de la présente procédure.

Toutefois, la bailleresse n’apporte aucun élément de nature à attester la régularisation annuelle des charges et de la communication au locataire des documents justificatifs susmentionnés. La régularisation annuelle des charges constitue une obligation contractuelle à la charge du bailleur, même si aucune sanction n’y est rattachée.

En ces conditions, il convient d’accueillir la demande de Madame [U] [W] [W] et d’ordonner à Madame [S] [P] [E] de régulariser les charges entre 2017 et 2023. Il n’apparait en revanche pas nécessaire d’y adjoindre une astreinte, cette dernière apparaissant disproportionnée au regard de la résolution du litige.

Sur la demande de dommages et intérêts pour les préjudices subis

Selon l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En outre, l’article 6 loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

(….) Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En complément sur le diagnostic de performance énergétique, l’article L126-29 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative.

En l’espèce, la locataire verse aux débats un procès-verbal dressé par Maitre [C] [J], commissaire de Justice, en date du 29 juillet 2024 constatant les éléments suivants :

— Une lucarne dans les WC non étanche ;

— Dans le hall d’entrée et le couloir, quelques fissures au plafond et légères fissurations dans le couloir au niveau du pan coupé ;

— Le salon présente également quelques gonflement et fissures ;

— Les mêmes constatations sont effectuées dans la chambre avec une fenêtre qui n’est pas étanche un léger filet d’air étant perceptible en partie basse de celle-ci.

— Dans la cuisine un ancien garde manger dont la face externe n’est pas isolée, avec un jour visible entre les lamelles de ce garde-meuble ;

Elle justifie avoir alerté la bailleresse ces difficultés d’isolation qu’à compter d’un courrier du 26 juin 2024, c’est-à-dire quelques jours avant la délivrance de l’assignation saisissant le tribunal pour la présente procédure.

Elle ne rapporte par ailleurs pas la preuve de la température au sein du logement en hiver et donc d’une potentiel indécence du logement ou d’un éventuel préjudice de jouissance à ce titre.

A l’inverse, la bailleresse produit l’état des lieux d’entrée contradictoire du logement effectué par huissier de justice le 31 mars 2017, en présence des deux locataires, qui constate un appartement en bon état d’usage et dont les fenêtres sont également globalement en bon état. Il est notamment fait mention dans le salon une aération assurée par une fenêtre à double vitrage en bon état, et dans la chambre une fenêtre également en bon état. Aucune précision n’est apportée sur des difficultés d’isolation dans la cuisine alors que le constat est réalisé en mars et qu’il est par ailleurs effectué de manière contradictoire en présence des deux locataires.

Seule la fenêtre des WC comporte mention d’un carreau cassé. Toutefois, à ce titre la bailleresse verse la facture n°033/20 de l’entreprise HOMSI en date du 23 novembre 2020 qui fait état du remplacement de la fenêtre des WC.

En outre, il apparait qu’un diagnostic de performance énergétique est annexé au contrat de bail objet du présent litige mais que le diagnostiqueur n’a pas été en mesure d’établir une estimation des consommations car les factures n’étaient pas disponibles. Toutefois, le DPE n’ayant à cette date qu’un caractère informatif et aucune sanction n’étant prévue pour un DPE incomplet, il peut seulement constituer un manquement du bailleur à son obligation d’information sur les performances énergétiques de son bien.

La locataire ne produit aucun élément postérieur à la souscription du bail sollicitant la réalisation d’un diagnostic aux normes.

Par ailleurs, si la locataire produit les factures de gaz de 2020 et 2023, elle ne verse pas à la procédure les factures de de 2017 et 2018, ni que celles 2021 et 2022, ne permettant pas ainsi de mesurer l’évolution les 7 années de la consommation et du coût du chauffage. Les factures produites font apparaitre une consommation de 10 160 kwh en décembre 2019, de 13 897 kwh en décembre 2020, de 10 272 kwh en décembre 2022 et 12 154 kwh en décembre 2023, sans faire apparaitre 2020. Il résulte des éléments transmis que la consommation de gaz a été irrégulière sur la période de 2019 à 2023. Toutefois, les informations transmises ne permettent pas de caractériser une surconsommation d’énergie de la locataire, à tout le moins liée à un défaut de performance énergétique du logement. Elle n’a par ailleurs pas saisi la commission départementale de conciliation antérieurement à la présente procédure.

Il s’ensuit que le défaut d’isolation thermique est insuffisamment caractérisé et ne peut constituer un préjudice de jouissance.

Au regard des éléments versés à la procédure, Madame [G] [W] [W] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre d’une surconsommation de gaz.

Concernant les autres éléments invoqués au titre préjudice de jouissance, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, outre les éléments susmentionnés concernant le défaut d’isolation thermique, la locataire fait état d’un dégât des eaux dont elle ne verse pas à la procédure la déclaration de sinistre. Elle joint uniquement une facture n°F-21103 en date du 25 mai 2021 émise par la SARL APC RENOVATION avec pour objet « réparation suite à dégâts des eaux » pour un montant de global de 7 500 euros. Toutefois, cette pièce ne permet pas de déterminer l’origine du sinistre et elle ne saurait par ailleurs justifier à elle seule les désordres, et entrainer de facto la responsabilité de la bailleresse à financer et réparer les conséquences de ce potentiel trouble, à fortiori d’en solliciter l’indemnisation par la bailleresse.

Concernant enfin la présence de cafards dans le logement, la locataire produit un unique courrier de son conseil à destination de la bailleresse en date du 26 juin 2024 faisant état de la présence de cafards pendant 6 mois sans autre précision, qui ne peut suffire à justifier de leur présence. Toutefois, la bailleresse ne conteste pas la présence des nuisibles et produit deux courriels, un premier en date du 16 novembre 2018 des locataires informant de la présence de nuisibles dans le logement et un second en date du 13 décembre 2018 de la bailleresse à la locataire confirmant le désordre dans l’appartement objet du présent litige et indiquant une intervention qui y a mis fin, et ce dans un délai de moins d’un mois. S’il est constant que la présence de nuisibles constitue un trouble de jouissance du logement, l’information des locataires à la bailleresse a été tardive et l’intervention rapide de la bailleresse pour mettre fin aux troubles dès qu’elle en a été informée, soit dans un délai de moins d’un mois, ne saurait constituer un préjudice de ce fait.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [U] [W] [W] ne rapporte pas d’élément de nature à caractériser un préjudice de jouissance ou un préjudice moral.

En conséquence, il convient de débouter Madame [U] [W] [W] de sa demande de dommages et intérêts à ces titres, ainsi que la demande d’indemnisation des travaux réalisés.

Sur les demandes relatives au dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, selon la version en vigueur depuis le 27 mars 2014, pour les locations non meublées, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Pour les locations meublées, l’article 25-6 dispose que, par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 23 mars 2017 dispose dans son article VI intitulé « Garanties » que le montant du dépôt de garantie de l’exécution des obligations du locataire s’élève à la somme de 3 550 euros, correspondant à deux mois de loyer. Cette clause respecte donc les dispositions légales susmentionnées, de sorte que la demande formée par Madame [U] [W] [W] de restitution d’une partie du dépôt de garantie sera rejetée.

Par ailleurs, la restitution du dépôt de garantie devant s’effectuer dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en mains propres, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, la locataire n’ayant pas encore libéré les lieux, la demande de la locataire est au jour de la présente décision sans objet et il convient de rejeter la demande de Madame [U] [W] [W] qui par ailleurs sollicite une restitution dans un délai de 8 jours suivant la libération des lieux, cette demande contrevenant aux dispositions légales susmentionnées.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [W] [W] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [U] [W] [W] à payer à Madame [S] [P] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE le désistement d’instance de Madame [S] [P] [E] de toutes les demandes à l’encontre de Monsieur [I] [B] et le déclare parfait ;

REJETTE la demande au titre des modalités de délivrance de l’assignation à l’égard de Monsieur [I] [B], cette dernière étant devenue sans objet ;

REJETTE la demande de Madame [U] [W] [W] au titre de l’irrecevabilité de la demande ;

REJETTE la demande de requalification du bail meublé en bail de logement vide à usage d’habitation ;

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 27 novembre 2023 avec effet au 31 mars 2024 relatif au contrat de bail meublé conclu le 23 mars 2017 avec prise d’effet au 1er avril 2017 entre Madame [S] [P] [E] d’une part, et Madame [U] [W] [W] et Monsieur [I] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], 2ème étage ;

CONSTATE que Madame [U] [W] [W] est occupante sans droit ni titre à compter du 31 mars 2024 ;

ACCORDE un délai supplémentaire à Madame [U] [W] [W] pour quitter les lieux, à savoir la fin de l’année scolaire, soit le 5 juillet 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai imparti, l’expulsion de Madame [U] [W] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le transport des meubles laissés dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [U] [W] [W] à compter du présent jugement, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [U] [W] [W] à payer à Madame [S] [P] [E] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date du présent jugement, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

ORDONNE à Madame [S] [P] [E] de régulariser les charges récupérables entre 2017 et 2023 ;

REJETTE les demandes de Madame [U] [W] [W] au titre du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de Madame [U] [W] [W] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [U] [W] [W] à payer à Madame [S] [P] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Monsieur [I] [B] ;

CONDAMNE Madame [U] [W] [W] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE