TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’HAZEBROUCK

8 rue André BIEBUYCK

59190 HAZEBROUCK

☎ : 03.28.43.87.50

R.G N° N° RG 25/00046 – N° Portalis DBZQ-W-B7J-FWKL

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

[K] [Y]

[D] [U]

C/

[O] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [K] [Y]

née le 30 Août 1996 à SAINT-SAULVE, demeurant Chez Mme [Y] – 2 rue des coquelicots – 59990 SAULTAIN

représentée par M^e Audrey VERHOEVEN, avocat au barreau de DUNKERQUE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 5918320244090 du 21/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DUNKERQUE)

M. [D] [U]

né le 20 Février 1997 à FONTAINBLEAU, demeurant 52 rue Jean Jaurès – 59280 ARMENTIERES

représenté par M^e Audrey VERHOEVEN, avocat au barreau de DUNKERQUE

ET :

DÉFENDEUR

Mme [O] [F], demeurant 1345 Chemin Vincent « La Crêche » – 59270 BAILLEUL

assistée de M^e Martin DANEL, avocat au barreau de DUNKERQUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Septembre 2025

Vincent NAEGELIN, vice-président placé auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, délégué par ordonnance en date du 21 juillet 2025 au tribunal de proximité d’Hazebrouck en qualité de président du Tribunal de proximité d’Hazebrouck, assisté de Pascaline GOSSEY, Greffier

Vu la décision de prorogation au 13 novembre 2025 ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Novembre 2025, date indiquée par courrier du 30 octobre 2025 par Vincent NAEGELIN, vice-président placé auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, délégué par ordonnance en date du 21 juillet 2025 au tribunal de proximité d’Hazebrouck en qualité de président du Tribunal de proximité d’Hazebrouck assisté de Noémie DEGUINE, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat, conclu sous seing privé, du 30 novembre 2022, Mme [O] [F] a donné à bail d’habitation, à effet du 7 janvier 2023, à M. [D] [U] et à Mme [K] [Y] une maison dont elle est propriétaire, situé au 13, rue Hawick à Bailleul, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 885 euros, outre une provision pour charges de 15 euros par mois.

Les relations entre le bailleur et les locataires se sont dégradées, le bailleur se plaignant de retard de loyers et les locataires de désordres auxquels il n’était pas rémédié.

Le 6 septembre 2024, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement et les locataires ont quitté le logement.

Soutenant que Mme [O] [F] ne leur avait pas restitué leur dépôt de garantie et qu’elle avait manqué à ses obligations contractuelles de leur garantir une jouissance paisible du logement loué, le 7 février 2055, M. [D] [U] et Mme [K] [Y] l’ont assignée devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal en réparation des préjudices résultant de cette situation.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

M. [D] [U] et Mme [K] [Y], représentés, ont demandé, sur le fondement des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1719 à 1721 du code civil :

— de faire sommation à Mme [O] [F] de produire un décompte actualisé des sommes dues par les locataires à leur date de départ, reprenant le montant total des loyers, la part à charge des locataires, la part d’APL, le rappel d’APL et les frais d’huissier ;

— de condamner Mme [O] [F] à leur payer les sommes suivantes :

—  3 649,44 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

—  885 euros en remboursement des frais d’agence ;

—  881,65 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de ce jugement ;

—  500 euros à chacun au titre de leur préjudice moral ;

— d’ordonner à Mme [O] [F] de leur délivrer l’ensemble des quittances locatives dans le mois suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 5 euros par jour de retard ;

— de condamner Mme [O] [F] à leur payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, incluant le coût d’un commandement de payer du 11 juin 2024 et d’un procès-verbal de constat établi par Me [I] le 6 décembre 2023.

Mme [O] [F], représentée, a demandé :

— de débouter M. [D] [U] et Mme [K] [Y] de toutes leurs demandes ;

— de condamner solidairement M. [D] [U] et Mme [K] [Y] à lui payer les sommes suivantes :

—  220,73 euros au titre du solde des loyers impayés ;

—  1 500 euros au titre du préjudice financier causé par le paiement irrégulier des loyers ;

— de condamner solidairement M. [D] [U] et Mme [K] [Y] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

S’agissant des moyens développés par chacune des parties, il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience et auxquelles elles se sont expréssement référées.

La décision a été mise en délibéré au 30 octobre 2025, prorogé au 13 novembre 2025.

MOTIFS

I – Sur la sommation de communiquer :

M. [D] [U] et Mme [K] [Y] sollicitent la production par Mme [O] [F] d’un décompte actualisé des loyers dus.

Or, cette dernière produit un tel décompte (pièce n° 11 de Mme [O] [F]).

Dès lors, il n’y a pas lieu de l’astreindre à une telle production.

Par conséquent, M. [D] [U] et Mme [K] [Y] seront déboutés de leur demande de sommation de communiquer.

II – Sur les frais d’agence :

Selon le I de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

En l’espèce, M. [D] [U] et Mme [K] [Y] se sont acquittés de frais d’agence immobilière à hauteur de 885 euros.

Ils en sollicitent la restitution auprès de Mme [O] [F], exposant que celle-ci a repris la gestion locative de ce logement alors qu’ils souhaitaient qu’elle soit conservée par cette agence.

Toutefois, le I de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la mise à charge exclusive du bailleur de frais d’agence pour un tel motif.

Par ailleurs, le contrat de bail mentionne que ces frais comprennent la “visite du locataire”, la “constitution du dossier”, la “rédaction d’un contrat de location” et “l’état des lieux”.

Il apparaît que la charge de ces frais a été partagée par moitié entre le bailleur et le preneur.

Or, un tel partage de ces frais est expressément prévu deuxième et troisième alinéas du I de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, ces frais pouvaient être mis à la charge des locataires.

Par conséquent, M. [D] [U] et Mme [K] [Y] seront déboutés de leur demande en remboursement de ceux-ci.

III – Sur le préjudice de jouissance :

Selon le premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon le dernier alinéa du même article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, M. [D] [U] et Mme [K] [Y] font valoir que Mme [O] [F] ne leur a pas délivré un logement décent.

Ils exposent notamment les désordres suivants :

— “un défaut d’évacuation d’eau de la salle de bains qui a été raccordée de manière temporaire sur l’évacuation des toilettes du bas, entraînant la condamnation de l’évier des toilettes du bas ;

— le coffrage des tuyaux des toilettes du bas, plus les tuyaux de la salle de bains du haut avec carrelage toujours pas refait ;

— désordres relatifs aux prises électriques malgré diverses relances ;

— désordre relatif au thermostat ;

— désordre relatif à une fuite sur les toilettes du rez-de-chaussée et dont la réparation a été effectuée 10 jours après la réclamation ;

— présence d’infiltrations d’eau dans les murs ;

— désordre relatif au sanibroyeur qui a dû être condamné”.

Ils s’appuient sur un constat établi par un commissaire de justice le 6 décembre 2023.

Ils ajoutent également qu’ils ont dû effectuer eux-mêmes l’entretien de la chaudière et de la cheminée.

Les toilettes du rez-de-chaussée :

Selon l’état des lieux d’entrée, les toilettes du rez-de-chaussée ne présentaient aucun désordre (à partir de la page 27/67).

Selon le constat du 6 décembre 2023, le coffrage des tuyaux n’était pas terminé. Le lave-mains étaient inutilisable. Il était constaté des infiltrations d’eau dans un mur avec des traces de moisissure et l’impossibilité de refermer la porte de ces toilettes.

Selon l’état des lieux de sortie, ces mêmes toilettes ne présentaient aucun désordre (à partir de la page 25/46).

M. [D] [U] et Mme [K] [Y] expliquent qu’un dégât des eaux est intervenu dans la salle de bains de l’étage le 18 avril 2023, entraînant des désordres dans les toilettes du rez-de-chaussée.

Ils indiquent que Mme [O] [F] n’a pas remédié à ces désordres en temps utile.

Toutefois, ils expliquent eux-mêmes dans un courriel adressé à Mme [O] [F] le 7 mai 2023 que la réparation a été effectuée dans un délai de 10 jours.

Par ailleurs, le commissaire de justice n’a pas relevé que les toilettes n’étaient plus utilisables.

De plus, les autres désordres tenant au lave-mains et aux dégâts causés au mur et à la porte d’entrée par les infiltrations n’empêchaient pas les locataires d’utiliser ces toilettes.

Dès lors, ce premier grief ne sera pas retenu.

La salle de bains de l’étage :

Selon l’état des lieux d’entrée, la salle de bains de l’étage ne présentait aucun désordre (à partir de la page 47/67).

Selon l’état des lieux de sortie, cette même salle de bains ne présentait aucun désordre (à partir de la page 36/46).

Le commissaire de justice n’a opéré aucune constatation dans cette salle de bains.

Dès lors, ce second grief ne sera pas retenu.

Les deux prises électriques de la cuisine :

Selon le constat du 6 décembre 2023, deux prises électriques de la cuisine ne fonctionnaient pas.

Les états des lieux d’entrée et de sortie ne font aucune référence à ces mêmes prises.

Par ailleurs, dans leur courriel du 7 mai 2023, il apparaît que les locataires avaient signalé ce désordre à Mme [O] [F], laquelle avait engagé un électricien pour y remédier (“pour les prises électriques, malgré vos relances et les notres, l’électricien n’est toujours pas venu”).

Dès lors, ce troisième grief ne sera pas retenu.

Le thermostat :

M. [D] [U] et Mme [K] [Y] se plaignent d’un désordre lié au thermostat.

Le commissaire de justice n’a opéré aucune constatation concernant cet objet.

Les états des lieux d’entrée et de sortie ne font aucune référence à ce thermostat.

Dès lors, ce quatrième grief ne sera pas retenu.

L’entretien de la chaudière et le ramonage de la cheminée :

M. [D] [U] et Mme [K] [Y] font valoir que Mme [O] [F] n’a pas réalisé l’entretien de la chaudière et le ramonage de la cheminée.

Dans son constat du 6 décembre 2023, le commissaire de justice relate que M. [D] [U] lui a indiqué que cet entretien n’avait pas été effectué par Mme [O] [F].

Toutefois, l’article 13 du contrat de bail prévoyait que le ramonage de la cheminée et l’entretien de la chaudière étaient à la charge des locataires.

Dès lors, ce cinquième grief ne sera pas retenu.

Par conséquent, l’ensemble des griefs de M. [D] [U] et de Mme [K] [Y] n’étant pas établi, ils seront déboutés de leur demande en indemnisation pour un préjudice de jouissance.

IV – Sur le préjudice moral des locataires :

M. [D] [U] et Mme [K] [Y] sollicitent, chacun, une somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral.

Ils expliquent qu’ils ont dû relancer Mme [O] [F] à plusieurs reprises pour remédier aux désordres et que celle-ci a refusé de leur établir une déclaration à la CAF.

Cependant, les griefs relatifs aux désordres dont ils se prévalaient précédemment ne sont pas établis.

De plus, ils ne justifient pas d’un quelconque préjudice que leur aurait causé le versement tardif de leur allocation personnalisée de logement, ce versement ayant bien été effectué.

Par conséquent, M. [D] [U] et Mme [K] [Y] seront déboutés de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral.

IV – Sur la restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en mains propres, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’article 7 de la loi précitée prévoit en son paragraphe c) que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le paragraphe d) ajoute qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, à l’entrée dans les lieux, M. [D] [U] et Mme [K] [Y] ont versé un dépôt de garantie de 885 euros.

À leur sortie des lieux, Mme [O] [F] leur a restitué la somme de 3,35 euros par chèque.

Dans un tel courrier qu’elle leur a adressé le 18 novembre 2024, elle explique qu’elle a subi les coûts suivants :

— un carter de volet à 15,90 euros ;

— un miroir de la salle de bains à 17,90 euros ;

— une applique du palier à 24,90 euros ;

— la tapisserie du séjour à 593,74 euros ;

— les frais de commissaire de justice à la charge des locataires à 229,21 euros.

Toutefois, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucun de ces désordres.

Par ailleurs, le montant des frais de commissaire de justice n’est pas justifié par Mme [O] [F].

Dès lors, la rétention par celle-ci de ce dépôt de garantie n’est pas fondée.

Par conséquent, Mme [O] [F] sera tenue de payer à M. [D] [U] et à Mme [K] [Y] la somme de 881,65 euros en restitution de leur dépôt de garantie (885 – 3,65 = 881,65).

Il sera constaté que les anciens locataires ne sollicitent pas la majoration de cette somme dans les conditions prévues par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

VI – Sur les loyers impayés :

Mme [O] [F] soutient que M. [D] [U] et Mme [K] [Y] lui sont redevables de loyers impayés à hauteur de 220,73 euros.

Ces derniers, après avoir reconnu dans leur assignation qu’ils étaient redevables de cette somme, le contestent désormais.

Ils font valoir que Mme [O] [F] ne produit pas de décompte actualisé.

Or, elle produit un tel décompte en pièce n° 11.

De plus, ce décompte met en évidence des loyers dus à hauteur de 18 259,26 euros et des paiements à hauteur de 18 043,35 euros, soit un impayé de 215,91 euros.

En outre, les factures d’entretien de la chaudière et de la cheminée que les anciens locataires souhaitent soustraire des sommes dues étaient à la charge selon le contrat de bail.

Par conséquent, M. [D] [U] et Mme [K] [Y] seront tenus solidairement à payer à Mme [O] [F] la somme de 220,73 euros au titre des loyers impayés.

VII – Sur le préjudice financier du bailleur :

Mme [O] [F] fait valoir qu’elle a subi un préjudice lié au versement des loyers avec retard.

Toutefois, elle ne fournit aucune pièce de nature à établir un quelconque préjudice financier causé par ce fait.

Par conséquent, Mme [O] [F] sera déboutée de sa demande d’indemnisation d’un préjudice financier.

VIII – Sur la compensation des créances :

Conformément à l’article 1347 du code civil, il y a lieu d’opérer une compensation entre les sommes respectivement dues comme suit :

— somme à la charge de Mme [O] [F] : 881,65 euros ;

— somme à la charge de M. [D] [U] et de Mme [K] [Y] : 220,73 euros ;

— reste dû par Mme [O] [F] : 660,92 euros.

Par conséquent, Mme [O] [F] sera condamnée à leur payer cette dernière somme.

En l’absence de demande particulière, il sera rappelé que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de ce jugement à Mme [O] [F].

IX – Sur la délivrance des quittances locatives :

Selon l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, M. [D] [U] et Mme [K] [Y] indiquent que Mme [O] [F] ne leur a remis aucune quittance pendant la durée du bail.

Dans ses conclusions, Mme [O] [F] ne forme aucune contestation quant à ce fait.

Par conséquent, il lui sera fait injonction de transmettre des quittances de loyers à M. [D] [U] et à Mme [K] [Y] conformes aux prescriptions de l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour la période courant du 7 janvier 2023 au 6 septembre 2024.

Pour ce faire, il lui sera laissé un délai d’un mois à compter de la signification pour se soumettre à cette injonction. Passé ce délai, elle sera assortie d’une astreinte provisoire de 5 euros par jour pendant un délai de quatre mois.

Il n’y pas lieu pour le tribunal de se réserver la liquidation de cette astreinte.

X – Sur les mesures de fin de jugement :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [F], succombant globalement à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Par contre, ces dépens n’inclueront ni le commandement de payer délivré le 11 juin 2024, ni le coût du procès-verbal de constat du 6 décembre 2023, ces deux actes n’étant pas des préalables nécessaires à l’engagement de cette instance.

En outre, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [O] [F] condamnée à verser à M. [D] [U] et à Mme [K] [Y] sera une somme que l’équité commande de fixer à 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboute M. [D] [U] et Mme [K] [Y] de leurs demandes :

— de sommation de communiquer un décompte actualisé à la charge de Mme [O] [F] ;

— de condamnation de Mme [O] [F] à leur payer les sommes suivantes :

—  3 649,44 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

—  885 euros en remboursement des frais d’agence ;

—  500 euros à chacun au titre de leur préjudice moral ;

Déboute Mme [O] [F] de ses demande de condamnation de M. [D] [U] et de Mme [K] [Y] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre du préjudice financier causé par le paiement irrégulier des loyers ;

Dit que la créance de M. [D] [U] et de Mme [K] [Y] à l’égard de Mme [O] [F] s’élève à 881,65 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Dit que la créance de Mme [O] [F] à l’égard de M. [D] [U] et de Mme [K] [Y] s’élève à 220,73 euros au titre des loyers impayés ;

Condamne, après compensation de leurs créances réciproques, Mme [O] [F] à payer à M. [D] [U] et à Mme [K] [Y] la somme de 660,92 euros, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de ce jugement ;

Enjoint à Mme [O] [F] de transmettre les quittances de loyers à M. [D] [U] et à Mme [K] [Y] pour la période courant du 7 janvier 2023 au 6 septembre 2024 dans un délai d’un mois à compter de la signification de ce jugement ;

Assortit cette injonction, passé ce délai d’un mois, d’une astreinte provisoire de 5 euros par jour de retard et ce, pendant un délai de quatre mois ;

Dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de cette astreinte provisoire ;

Condamne Mme [O] [F] aux dépens ;

Condamne Mme [O] [F] à payer à M. [D] [U] et à Mme [K] [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection