TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE

JUGEMENT DU 28 Octobre 2025

AFFAIRE RG N° : N° RG 24/02090 – N° Portalis DBZQ-W-B7I-FTFL

N° Minute : 25/00145

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE LE RESSAC

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par : M^e Léa MAENHAUT, avocat au barreau de DUNKERQUE

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [M]

née le 19 Juin 1956 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Emmanuel BRANLY

— Assesseur : Madame Raphaelle RENAULT

— Assesseur : M^me Angélica BRUNEAU

— Greffier : Madame Elise LARDEUR

DÉBATS : Les débats se sont déroulés publiquement à l’audience tenue le 03 juin 2025 par Monsieur Emmanuel BRANLY , magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré. Les parties ont été avisées à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Emmanuel BRANLY, Président et Madame Elise LARDEUR, Greffière.

Copies exécutoires délivrées aux avocats le :

Destinataires RPVA : M^e Léa MAENHAUT

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [M] est propriétaire des lots n° 16, 58 et 110 de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 8].

Par jugement en date du 17 janvier 2023, le Tribunal judiciaire de Dunkerque a condamné Madame [Y] [M] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE RESSAC les sommes de 2.123,12 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété accumulé en septembre 2022 avec intérêts d’une mise en demeure du 16 novembre 2021, 250 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Par lettre recommandée avec accusé réception des 3 mars et 19 mai 2022, Madame [M] a été mise en demeure de régulariser un nouvel arriéré de charges.

Une tentative de conciliation n’a pas abouti, Madame [M] ne s’étant ni présentée ni faite représentée au point qu’un constat de carence a été établi le 25 mars 2024.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 5 avril 2024, Madame [M] a été de nouveau mise en demeure de s’acquitter de l’arriéré de 4.234,47 euros et les dispositions de l’article 19-2 du la loi du 10 juillet 1965 lui ont été rappelées.

L’arriéré en août 2024 s’élèverait à la somme de 10.498,52 euros.

Par acte du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à DUNKERQUE (59240), représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE, a assigné, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, Madame [Y] [M] devant le tribunal judiciaire de Dunkerque pour demander de :

— Condamner Madame [M] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE RESSAC une somme de 10.498,52 € correspondant au nouvel arriéré de charges accumulé depuis septembre 2022 jusqu’au 20 août 2024,

— Dire et juger que cette somme portera intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 5 avril 2024 sur la somme de 4.234,47 € et de la présente assignation pour le surplus,

— Condamner Madame [M] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE RESSAC la somme de 500 € en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive,

— Condamner Madame [M] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE RESSAC une somme de 1.600 € sur le fondement de 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [M] à supporter les entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la SAS IMMO DE France, fait notamment valoir qu’ il ressort du décompte adressé par le Syndic IMMO DE FRANCE que l’arriéré de charges accumulé par Madame [M] au 20 août 2024 s’élève à un montant de 10.498,52 euros.

*

Madame [M], régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 3 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Selon les dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires doivent verser les provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée dans sa version applicable au présent litige, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 8] verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2022 et 2024, les appels de provision et fonds de travaux et relevés individuels de charges pour la période concernée et un décompte arrêté au 20 août 2024 visant un solde de 10.498,52 euros

Madame [Y] [M] a été destinataire de nombreuses relances et mises en demeure et n’a manifestement pas contesté les sommes demandées qui apparaissent justifées.

En conséquence, Madame [Y] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 10.498,52 euros, pour le nouvel arriéré de charges accumulé depuis septembre 2022 jusqu’au 20 août 2024, au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 8], avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 avril 2024 sur la somme de 4.234,47 euros et à compter de l’assignation en date du 25 septembre 2024 pour le surplus.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée pendant une longue période, d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient d’observer que les impayés sont répétés, anciens et nombreux.

Une telle carence réitérée et injustifiée cause au syndicat des copropriétaires un préjudice financier, obligeant ce dernier, régulièrement, à lui faire l’avance de sa quote-part, aggravant ainsi les frais de gestion et déséquilibrant sa trésorerie.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 8] sera accueillie à hauteur de 500 euros.

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre l’intégralité des dépens à la charge de Madame [Y] [M].

L’équité commande d’allouer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 8] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant l’exécution provisoire, elle est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] [M] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE RESSAC la somme de 10.498,52 euros au titre de l’arriéré de charges accumulé depuis septembre 2022 jusqu’au 20 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 avril 2024 sur la somme de 4.234,47 euros et à compter de l’assignation en date du 25 septembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE RESSAC la somme de 500 euros en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE RESSAC la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] aux dépens ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT