TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/12594

N° Portalis 352J-W-B7F-CVKJB

N° MINUTE : 3

Assignation du :

07 Octobre 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L BRIANT [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

DEFENDERESSE

S.N.C KC 5 SNC

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Valérie OUAZAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 12 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 décembre 2008 modifié par avenant du 07 mai 2009, la société KC 5 SNC a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société DAC, désormais dénommée société BRIANT [Localité 1], des locaux dépendant du centre commercial dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 3], pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2009, l’exercice de l’activité de « Bijouterie-Horlogerie-Joaillerie » et un loyer constitué d’un loyer variable correspondant à 7 % du chiffre d’affaires hors taxes annuel du preneur ainsi que d’un loyer minimum garanti fixé à la somme de 45.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Par acte d’huissier de justice signifié le 09 novembre 2020, la société BRIANT [Localité 1] a sollicité de la société KC 5 SNC le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, moyennant un loyer de base annuel fixé à la somme de 30.000 euros hors taxes et hors charges.

La société BRIANT [Localité 1] a, par lettre recommandée du 04 mars 2021, notifié à la société KC 5 SNC un mémoire en fixation du loyer annuel au 1er janvier 2021 à la somme de 22.700 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 07 octobre 2021, la société BRIANT [Localité 1] a assigné la société KC 5 SNC à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin qu’il fixe le loyer du bail renouvelé.

Par un jugement en date du 23 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021 ;

— désigné, pour le surplus et avant dire droit, M. [N] [X] en qualité d’expert avec mission de donner son avis sur une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité et une éventuelle modification des obligations respectives des parties ainsi que de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2021 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 26 février 2025.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été rappelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 12 décembre 2025 à laquelle la société BRIANT [Localité 1] et la société KC 5 SNC étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société BRIANT [Localité 1] demande au juge des loyers commerciaux de :

« Fixer le loyer à la somme de 28 863,90 € HT/HC/an à compter du 1er janvier 2021, correspondant à la valeur locative.

Débouter la société KC 5 SNC de ses demandes reconventionnelles,

Condamner la société KC 5 SNC à verser à la sociéte BRIANT [Localité 1] la somme de 15 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société KC 5 SNC aux entiers dépens, incluant les honoraires d’expertise, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, en application de l’article 699 du code de procédure civile. ».

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié la KC 5 SNC demande au juge des loyers commerciaux de:

« REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires,

FIXER à la somme de 63.495 € en principal hors taxes hors charges, le loyer annuel du bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021,

DIRE que les arriérés de loyers échus à compter du 1er janvier 2021 porteront intérêts au taux légal pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle après la notification du mémoire.

DIRE que par application de l’article 1343-2 du Code civil les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts,

DEBOUTER la société BRIANT [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER la societe BRIANT [Localité 1] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ainsi qu’au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

1- Sur les demandes de fixation du loyer du bail renouvelé

1-1- Sur les modalités de fixation du loyer

La société BRIANT [Localité 1] soutient que l’article 35 du contrat de bail qui prévoit les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé n’exclut pas les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce mais les complète, ce qui est confirmé par le fait que cette stipulation contractuelle fairt référence à la valeur locative ainsi qu’à la correction des prix pratiqués visée à l’article R.145-7 du code de commerce. Elle souligne que le débat a peu d’intérêt pratique car dans son évaluation l’expert n’a retenu que des valeurs de comparaison issues du centre commercial.

La société KC 5 SNC oppose que la fixation du loyer minimum garanti est régie par l’article 22 du contrat de bail et que les parties sont libres de fixer à l’avance les conditions de fixation du prix du bail renouvelé. Elle en conclut que les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce ne trouvent pas à s’appliquer, ni la mesure de lissage à laquelle l’expert fait référence, et que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents au sein du centre commercial.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est acquis que les parties au contrat de bail commercial peuvent librement convenir des modalités de fixation du prix du bail renouvelé, les modalités de fixation prévues par le statut légal des baux commerciaux du code de commerce n’étant pas d’ordre public.

En l’espèce, l’article 35 – RENOUVELLEMENT du contrat de bail stipule :

« Le renouvellement éventuel du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de deouze ans.

Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail, c’est à dire :

— un loyer de base égal à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail,

— et un loyer variable complémentaire fixé au taux convenu aux conditions particulières du présent bail.

Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé, sera fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

A défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le lyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable.».

Il apparaît ainsi que les parties ont décidé qu’au renouvellement du bail le loyer de base serait fixé à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail et par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Le loyer du bail renouvelé doit donc être déterminé selon ces modalités et sans référence aux articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce.

Il est souligné que si dans son jugement avant dire droit du 23 mai 2022 le juge des loyers commerciaux a donné pour mission à l’expert désigné de donner son avis sur une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité et une éventuelle modification des obligations respectives des parties ainsi que de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2021 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, il s’agit-là d’une mission générale et il ne ressort pas des motifs du jugement que les parties aient discuté des modalités de fixation du loyer ni que le juge ait tranché cette question, de sorte qu’il peut être statué sur ce point dans le présent jugement.

De plus, le local se trouvant dans un centre commercial, lequel constitue une unité commerciale autonome, il est d’usage que les références locatives de comparaison soient issues de ce même centre commercial, ainsi que le prévoit également le contrat de bail

Dans ces conditions, le montant du loyer de base du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail et par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

1-2- Sur l’évaluation de la valeur locative

Il résulte des développements précédents selon lesquels le loyer du bail renouvelé doit être évalué à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail et par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, qu’il y a lieu d’étudier au préalable les caractéristiques du local loué.

a) Sur les caractéristiques du local

— Sur la situation du local

La société BRIANT [Localité 1] expose que l’environnement du centre commercial [Adresse 1] est trèc concurrentiel depuis le développement du centre commercial Odysseum et de l’existence d’un supermarché Auchan situés à proximité. Elle précise que les locaux loués dépendent de la galerie commerciale de l’hypermarché Carrefour et que de façon générale les commerces de la personne sont fortement représentés. Elle souligne qu’au sein de la galerie l’environnement est très concurrentiel puisque trois des quatres concurrents du centre se trouvent à proximité immédiate. Elle considère que la situation géographique des locaux loué est beaucoup plus anonyme que les situations de deux de ses concurrents et que la situation près de l’hypermarché n’a plus d’intérêt du fait du recours généralisé au « drive ».

La société KC 5 SNC expose que le centre commercial [Adresse 1] est édifié à proximité de la ville de [Localité 1], ville touristique, attractive et qui joue un rôle clef dans l’économie régionale ainsi que l’indique l’expert. Elle souligne que le centre commercial constitue la première zone commerciale de la ville de [Localité 3], que selon l’expert il bénéficie d’une localisation stratégique et qu’il est bien desservi par les transports en commun ce qui compense son éloignement du centre-ville. Elle considère que les locaux loués se trouvent dans un secteur commercial et dynamique du centre commercial et bénéficient ainsi d’un emplacement optimal. Elle ajoute que le chiffres avancés par l’expert quant à la fréquentation du centre ne peuvent être considérés comme fiables car leur mode de collecte est inconnu.

Sur ce,

Il ressort du rapport de l’expert judiciaire que le centre commercial est situé à environ trois kilomètres de la ville de [Localité 1], ville qui fait partie de la métropole dénommée [Localité 3] Méditerranée Métropole. Selon l’expert cette métropole est en fort développement, il s’agit d’un secteur très dynamique avec une forte augmentation de la population ce qui représente une avantage pour le développement des entreprises et des commerces. L’expert précise également que le secteur du centre commercial bénéficie d’une dynamique démographique très marquée.

L’expert indique que le centre commercial a été achevé en 1986, qu’il comprend un parking, qu’il s’élève sur un rez-de-chaussée et un étage, et qu’il est en bon état d’entretien apparent.

Il s’avère également que le centre commercial est bien desservi par les transports en commun (réseaux de tramway et de bus), outre des transports extra-muros.

L’expert précise que les locaux loués se situent dans le mail du centre commercial.

Il indique que les locaux sont adaptés à l’activité exercée, en bon état apparent, qu’ils bénéficient d’un parking, et de la présence d’un hypermarché Carrefour, éléments positifs, mais qu’ils sont éloignés du centre-ville, élément négatif.

Il ressort également du rapport de l’expert amiable de la société BRIANT [Localité 1], M. [H], expert judiciaire, que les locaux se trouvent à proximité de l’entrée de l’hypermarché ainsi que de trois commerces de bijouterie-horlogerie concurrents

En l’état de ces éléments, il doit être retenu que les locaux loués se situent dans une zone commerciale et un centre commercial importants et dynamiques qui accueillent plusieurs enseignes généralement qualifiées de « locomotives » et que le centre commercial, s’il se trouve éloigné du centre-ville, est néanmoins bien desservis par les transports en commun. En outre, au sein du centre commercial, les locaux loués se situent dans le mail, à proximité de l’entrée d’un hypermarché mais également à proximité de plusieurs concurrents.

— Sur la description du local

L’expert décrit les locaux ainsi qu’il suit :

— au rez-de-chaussée, une boutique,

— en mezzanine, un plateau avec WC.

Il précise qu’ils sont en bon état apparent.

Les parties ne contestant pas cette description, laquelle procède des constatations objectives de l’expert, elle doit être retenue.

— Sur la surface du local

La société BRIANT [Localité 1] expose que la surface des locaux visée au contrat est de 52 m² et que celle mesurée par l’expert est de 49,34 m². Elle soutient qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la mezzanine qui a été installée il y a vingt ans au moins alors qu’elle était sous le contrôle d’un ancien actionnaire. Elle explique qu’en effet la mezzanine n’a pas fait accession au bailleur dans la mesure où si le contrat de bail prévoit une accession en fin de bail c’est avec une option en faveur du bailleur de remise des locaux en leur état primitif. Elle considère que si la mezzanine avait fait accession au bailleur en 1997 ainsi qu’il le soutient, elle aurait été insérée dans la description des locaux lors du renouvellement de 2008.

La société KC 5 SNC expose que l’expert a appliqué un coefficient de pondération pour le rez-de-chaussée de 1 et de 0,15 pour l’étage alors que la Charte de l’expertise préconise d’écarter toute pondération en base boutique en matière de centre commerciaux pour se référer uniquement à la surface GLA.

S’agissant de la mezzanine, elle soutient qu’il ressort des affirmations de la société BRIANT [Localité 1] que la mezzanine existait déjà, qu’en conséquence elle avait déjà fait accession au bailleur et qu’il convient donc d’en tenir compte dans l’appréciation de la surface.

Elle en conclut que la surface à retenir est la surface GLA de 70,55 m².

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 2 du contrat de bail stipule :

« La surface louée est de :

— surface approximative de vente de 40 m²

— surface approximative de réserve de 12 m²

— soit une superficie totale de 52 m²

— désigné local : n°46 ».

Selon l’article 17 alinéa 2 du contrat de bail prévoit : « En ce qui concerne les travaux d’installation, modifications, améliorations effectués par le Preneur, le Bailleur aura le choix entre demander la remise des lieux dans leur état primitif ou conserver en totalité ou en partie les travaux effectués par le preneur sans indemnité ».

L’expert relève les surfaces en indiquant les avoir mesurées avec un laser-mètre à titre indicatif et sous réserve d’un état de surface réalisé par un géomètre-expert ou un technicien habilité.

L’expert pondère ensuite les locaux en référence aux préconisations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (5ème édition de 2017) applicables, d’une part, pour les centres commerciaux, les galeries marchandes et les zones de transit et, d’autre part, pour les locaux de périphérie et les retails parks, en précisant que ces deux types de pondération sont sensiblement les mêmes, soit :

Niveau

Affectation

Surface

GLA

coefficient de pondération

surface pondérée

1er

WC

0,90 m²

0,15

0,14 m²

1er

mezzanine

17,65 m²

0,15

2,65 m²

Total

18,55 m²

2,78 m²

RDC

boutique

49,34 m²

1

49,34 m²

Total

49,34 m²

49,34 m²

TOTAL

67,89 m²

52,12 m²

Les locaux étant situés dans un centre commercial, il est conforme à l’usage de déterminerleur surface conformément à la méthode GLA (Gross Leasable Area). La surface mesurée par l’expert doit être retenue dès lors que les parties ne produisent aucun état de surface réalisé par un géomètre-expert et qu’elles ne la contestent pas.

En outre, il s’avère que les recommandations de la Charte de l’expertise relatives aux centres commerciaux, galeries marchandes et zones de transit préconisent de pondérer les locaux dès lors qu’une partie se situent à l’étage, les locaux du rez-de-chaussée étant alors affectés du coefficient 1 et ceux du premier étage du coefficient 1 si accès par le mail, du coefficient 0,50 si accès par la seule boutique et du coefficient 0,4 pour une mezzanine structurelle.

L’expert précise avoir appliqué le coefficient 0,15 pour l’étage car il n’y a ni surface de vente ni accès par le mail et qu’il ne s’agit pas d’une mezzanine structurelle incorporée à l’ouvrage dès sa conception.

Cependant, le contrat de bail stipulant que s’agissant des travaux d’installation, modifications, améliorations effectués par le preneur, le bailleur aura le choix entre demander la remise des lieux dans leur état primitif ou conserver en totalité ou en partie les travaux effectués par le preneur sans indemnité, l’accession de la mezzanine au bailleur ne peut se faire qu’à la fin de la jouissance des locaux par le preneur.

Dès lors, la société KC 5 SNC, qui ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la mezzanine lui aurait fait accession avant l’entrée dans les lieux de la société BRIANT [Localité 1] ainsi qu’elle le soutient, ne peut solliciter que sa surface soit incluse dans la surface des locaux loués.

Par conséquent, la surface des locaux loués doit être fixée à 49,34 m² GLAP correspondant à la surface de la seule boutique.

b) Sur les prix pratiqués pour des locaux équivalents et le prix unitaire

La société BRIANT [Localité 1] expose que n’ayant pas eu accès à la data-room et ne comprenant pas les références privilégiées par l’expert, notamment en termes de comparabilité d’emplacement dans le centre commercual, elle s’en remet à la valeur évaluée par son propre expert à 650 euros/m² compte tenu du vieillissement du centre, de l’environnement très concurrentiel ainsi que de l’état du marché qui s’inscrit en baisse dans un contexte de crise sanitaire et dont l’expert judiaire n’a pas tenu compte.

La société KC 5 SNC soutient que le centre commercial constituant une unité autonome de marché, seules les références issues du centre commercial doivent être prises en considération, et non les références, dont l’expert judiciaire a tenu compte, des locaux situés en centre-ville. Elle considère également que la méthodologie de l’expert qui a réalisé une moyenne des surfaces GLA et des surfaces de vente doit être écartée. Elle affirme enfin qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des marges et chiffres d’affaires de la société BRIANT [Localité 1] dont elle n’est pas l’associée. Elle indique que les références comparables dans le centre commercial et pour des locaux similaires justifient un prix unitaire d’au moins 900 euros/m².

Sur ce,

Il est rappelé que le montant du loyer de base du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Dès lors, il convient d’exclure des termes de comparaison les références des locaux situés à l’extérieur du centre commecial et de ne se référer qu’aux surfaces exprimées en m² GLA.

La société BRIANT [Localité 1] ne peut invoquer qu’elle a n’a pas eu accès à la data-room organisée par l’expert et aux éléments de comparaison déterminés par celui-ci pour refuser les références qu’il a retenues aux termes de son rapport. Il est en effet rappelé que la société BRIANT [Localité 1] avait consenti, ainsi qu’il ressort de l’ordonnance du juge du contrôle de l’expertise du 28 juin 2024, à ce que les baux et autres éléments sollicités par l’expert soit communiqués par la société KC 5 SNC par l’intermédiaire de la data-room organisée sur Opalexe et le sous-dossier dénommé « Confidentiel accepté » qui permet au seul expert d’avoir accès aux documents qui y sont déposés. Surtout, dans son rapport l’expert indique que les baux sont sensiblement les mêmes et précise quelles sont les différentes sélections qu’il a opérées et les critères de sélection qu’il a appliqués, étant souligné que la société BRIANT [Localité 1] a préalablement eu connaissance de ces éléments dans la note de synthèse de l’expert et qu’elle a ainsi pu faire toutes observations utiles à ce sujet.

En outre, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’épidémie de covid-19 invoquée par la société BRIANT [Localité 1] dès lors que celle-ci ne rapporte pas la preuve des conséquences de cette épidémie sur la valeur locative des locaux du centre commercial à la date du 1er janvier 2021.

Eu égard aux références qu’il cite, l’expert indique que les locaux situés dans le mail du centre commercial, de surface de 25 à 110 m² GLA, se louent dans une fourchette dominante de prix compris entre 700 euros et 1.100 euros /m² GLA P/an, avec une moyenne de 882 euros /an/m² GLA P et une médiane de 863 euros/m² GLA P/an.

En ce qui concerne les bijouteries, les locaux se louent dans une fourchette dominante de prix compris entre 800 euros et 900 euros /m² GLA P/an, avec une moyenne de 898 euros /an/m² GLA P et une médiane de 854 euros/m² GLA P/an.

L’expert précise également qu’en ce qui concerne les baux renouvelés entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2021, la fourchette dominante de prix compris entre 600 euros et 900 euros /m² GLA P/an, avec une moyenne de 852 euros /an/m² GLA P et une médiane de 722 euros/m² GLA P/an.

L’expert en conclut que s’agissant des locaux loués, le prix unitaire de la valeur locative peut être fixé à 870 euros/m² GLA P/an.

Cependant, il est rappelé que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne ni à la valeur médiane des loyers de référence sélectionnés mais qu’il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

En ce qui concerne les locaux dans lesquels il est exercé une activité de bijouterie, l’expert mentionne les références suivantes :

n° du local

surface GLA

loyer au 01/01/2021

loyer unitaire GLA

39

107 m²

79.211 €

744 €

18

82 m²

69.215 €

845 €

56 bis

80 m²

68.043 €

851 €

6

80 m²

68.323 €

854 €

43

46 m²

53.333 €

1.159 €

49

43 m²

39.763 €

925 €

5 bis

29 m²

26.303 €

907 €

Eu égard à ces références, le prix unitaire de 870 euros/m² GLA P/an s’avère justifié tandis que le prix de 600 euros sollicité par la société BRIANT [Localité 1] apparaît excessivement sous-évalué et le prix de 900 euros sollicité par la société KC 5 SNC légèrement surévalué.

Le prix unitaire de la valeur locative au 1er janvier 2021 doit donc être fixé à la somme de 870 euros/m² GLA P/an.

c) Sur les abattements

Sur le fondement de l’article R.145-8 du code de commerce, la société BRIANT [Localité 1] expose que le contrat de bail met à sa charge plusieurs obligations exorbitantes du droit commun (participation financière à l’animation commerciale, réparations d’entretien et relevant de l’article 606 du code civil, travaux prescrits par les autorités administratives, charges de copropriété, honoraires de gestion, impôt foncier, accession sans indemnité en fin de jouissance avec option pour la remise en état primitif, cession droit au bail seul interdite, sous-location/location-gérance interdites, obligation de non-concurrence et loyer variable) qui justifient qu’il soit appliqué un abattement à la valeur locative. Elle invoque un abattement de 5 % pour le loyer variable, la déduction au réel et à parfaire de la taxe foncière et un abattement de 5 % pour les autres clauses exorbitantes du droit commun.

La société KC 5 SNC s’oppose à l’application de tout abattement au motif que les baux des loyers de comparaison auxquels l’expert s’est référé supportent également ces charges. Elle précise que si des abattements devaient être appliqués, il faudrait alors retraiter les références en application de l’article R.145-7 du code de commerce.

Sur ce,

Les stipulations du contrat de bail fixant les critères de détermination du loyer de renouvellement, rappelées dans les développements précédents, imposent de déterminer le loyer de base du bail renouvelé conformément à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Aucune référence n’est ainsi faite à l’article L.145-33 qui vise les obligations des parties pour déterminer la valeur locative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article R.145-8 relatif aux obligations des parties, ces dispositions n’étant d’ailleurs pas d’ordre public.

En outre, les stipulations contractuelles ne font pas davantage référence à des correctifs des prix pratiqués résultant des obligations des parties mais uniquement en raison des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à application d’abattements sur la valeur locative en raison des clauses exorbitantes du droit commun invoquées par la société BRIANT [Localité 1].

d) Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021

Le montant du loyer annuel du bail renouvelé sera fixé au 1er janvier 2021 à la somme de (49,34 m² GLA x 870 euros / m² GLA =) 42.925,80 euros, hors charges et hors taxes.

3- Sur les demandes accessoires

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 07 janvier 2021, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires afin de fixer les droits respectifs des parties, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties, avec recouvrement direct au profit de la société HB & ASSOCIES, représentée par Maître HITTINGER-ROUX, avocat.

En outre, compte tenu des deux incidents qu’elle a dû introduire devant le juge du contrôle de l’expertise et de la teneur des ordonnances rendues par celui-ci, outre l’instance principale, la société BRIANT [Localité 1] a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La société KC 5 SNC sera ainsi condamnée à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société KC 5 SNC de condamnation de la société BRIANT [Localité 1] à lui payer la somme de 15.000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 42.925,80 euros (quarante-deux mille neuf cent vingt-cinq euros et quatre-vingt centimes) le loyer annuel, hors charges et hors taxes, du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 entre la société KC 5 SNC et la société BRIANT [Localité 1] pour les locaux dépendant du centre commercial dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 3] [Localité 1] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 07 janvier 2021 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Condamne la société KC 5 SNC à payer à la société BRIANT [Localité 1] la somme de 6.000 euros (six mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société KC 5 SNC de condamnation de la société BRIANT [Localité 1] à lui payer la somme de 15.000 euros.

Fait et jugé à PARIS, le 19 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER