TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

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N° R.G : 25/00261 – N° Portalis DBZQ-W-B7J-F3LF

N° Minute : 26/00058

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 26 MARS 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE, [Localité 2] DES FLANDRES pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS, SAS au capital de 5.000 €, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n°530 453 810, ayant son siège, [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représenté par maître Clémence DELECROIX, avocat au barreau de Lille

DEFENDEUR

Monsieur, [F], [J], demeurant, [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Hélène HERBAUT MOGNOLLE, avocat au barreau de DUNKERQUE

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS

GREFFIER LORS DES DEBATS : Lucie DARQUES

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Manon BLONDEEL

DÉBATS : Audience publique en date du 05 Mars 2026

JUGEMENT CONTRADICTOIRE rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [F], [O] est copropriétaire dans la résidence, [Localité 2] DES FLANDRES, située, [Adresse 4] à, [Localité 3], ayant pour syndic la société VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS, des lots n°441, 496 et 555, respectivement constitutifs d’un appartement et de deux emplacements de parking extérieur.

Le lot n°441 représente 494 tantièmes et les lots n°496 et 555 représentent chacun 8 tantièmes.

Par plusieurs lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 16 novembre 2022, 9 décembre 2022, et 16 janvier 2023, monsieur, [F], [J] a été mis en demeure d’avoir à régulariser le paiement des charges de copropriété dont il est débiteur. Les règlements opérés n’ont pas permis de solder intégralement la dette.

La tentative de conciliation opérée le 31 août 2023 est demeurée infructueuse, monsieur, [F], [J] ne s’étant pas présenté.

A la suite d’une commandement de payer qui lui a été délivré par commissaire de justice le 3 avril 2025, monsieur, [F], [J] a procédé à un règlement de 100,00 euros, insuffisant pour apurer la dette.

Une mise en demeure a été adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à monsieur, [F], [J] par courrier recommandé du 19 août 2025, visant l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, concernant :

— les provisions au titre du budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2025 à la date de la mise en demeure : 1.093,70 euros

— les dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2025 à la date de la mise en demeure : 340,70 euros.

Aucun règlement n’est toutefois intervenu.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] à Bailleul, pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS, a fait assigner monsieur, [F], [J] devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 13 novembre 2025, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  3.362,21 euros au titre des charges de copropriété échues, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 ;

—  1.531,08 euros au titre des provisions pour charges de copropriété non encore échues, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 ;

—  899,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 au titre des frais de recouvrement ;

—  1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à upporter les dépens.

A l’audience du 5 mars 2026, à laquelle l’examen de l’affaire a été successivement renvoyé à la demande des parties, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS, représenté par son conseil, forme ses demandes en paiement comme suit :

—  3.445,23 euros au titre des charges de copropriété échues, échéance du 1er trimestre 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 ;

—  1.148,31euros au titre des provisions pour charges de copropriété non encore échues, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 ;

—  899,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 au titre des frais de recouvrement ;

—  1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à upporter les dépens.

Subsidiairement, en cas d’octroi de délais de paiement, il sollicite que ceux-ci soient limités à 12 mensualités payables au plus tard le 5 du mois en sus des appels courants et qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette soit immédiatement due et les mesures d’exécution forcée pour en obtenir le paiement puissent reprendre.

En défense, monsieur, [F], [J], comparant en personne et assisté de son conseil, demande au juge :

— à titre principal :

* de lui accorder des délais de paiement sur la somme de 3.445,23 euros selon 24 mensualités de 143,25 euros, la dernière mensualité venant solder le capital restant dû, au titre des charges de copropriété échues avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025;

* débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à le voir condamner à lui payer les sommes de

—  1.148,31 euros au titre des charges de copropriété non encore échues avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 ;

—  899,15 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 ;

—  1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— à titre subsidiaire

* de lui accorder des délais de paiement sur la somme de 1.148,31 euros selon 24 mensualités de 47,84 euros, la dernière mensualité venant solder le capital restant dû, au titre des charges de copropriété non encore échues ;

* de juger qu’il ne sera redevable des intérêts au taux légal qu’à compter du 19 août 2025 pour la somme de 1.434,40 euros au titre des charges de copropriété échues ;

* de dire que la somme de 899,15 euros au titre des frais de recouvrement ne portera pas intérêts ;

— en tout état de cause : de dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens, et de débouter le syndicat des copropriétaires demandeur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”.

L’article 14-1 de la même loi dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En application de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.”

En l’espèce, il est justifié par les pièces produites de l’approbation, par l’assemblée générale des copropriétaires, des comptes annuels pour les exercices 2021, 2022, 2023, 2024, de la régularisation des charges pour les exercices considérés, des appels de fonds du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2026, ainsi que du budget prévisionnel de l’exercice 2026.

Il ressort de ces éléments et des décomptes produits que monsieur, [F], [J] est redevable des sommes suivantes :

—  3.445,23 euros au titre des charges de copropriété, échéance du 1er trimestre 2026 incluse ;

—  1.148,31euros au titre des provisions pour charges de copropriété non encore échues.

En conséquence, monsieur, [F], [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic, les sommes de :

—  3.445,23 euros au titre des charges de copropriété échues, échéance du 1er trimestre 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 1.434,40 euros, et à compter du 7 octobre 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

—  1.148,31euros au titre des provisions pour charges de copropriété non encore échues, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2025, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Il est demandé de condamner le défendeur à payer les frais de recouvrement à hauteur de 899,15 euros, correspondant aux frais de mises en demeure, de transmission de dossier au commissaire de justice pour commandement de payer, ces frais étant prévus au contrat de syndic, et au coût du commandement de payer de suivi et transmission du dossier au contentieux, outre les frais de tentative de conciliation obligatoire, et de transmission du dossier à l’avocat, ces frais étant également prévus au contrat de syndic.

Il a donc été contractuellement prévu de mettre à la charge du copropriétaire indélicat les frais de recouvrement ainsi visés par le contrat de syndic.

Partant, et dès lors que les sommes ci-dessus mentionnées ont été facturées au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] à, [Localité 3], il sera fait droit à la demande, les intérêts au taux légal courant cependant à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, aucun élément produit par le syndicat des copropriétaires demandeur ne permet d’établir la mauvaise foi ou la résistance abusive du défendeur, étant observé que la bonne foi est présumée, et que la preuve contraire n’est pas rapportée.

La demande de dommages et intérêts présentée par syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] à, [Localité 3] sera dès lors rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des poèces produites que monsieur, [F], [J] perçoit l’allocation adulte handicapé pour 1.033,32 euros par mois, et qu’une procédure de placement sous curatelle renforcée le concernant est en cours, notamment au regard de sa situation d’endettement. Il expose des charges mensuelles à hauteur de 612,11 euros, de sorte que le reste à vivre est de 421,21 euros. L’épargne dont il dispose est résiduelle (24,24 euros).

Le syndicat des copropriétaires demandeur ne justifie pas quant à lui de la nécessité d’un remboursement immédiat de sa créance.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, sur une durée de 24 mois, dans les termes du dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [F], [J], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’assignation.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] à, [Localité 3], représenté par son syndic, l’intégralité des frais exposés par lui en marge des dépens pour faire valoir ses droits et intérêts en justice.

Monsieur, [F], [J] sera condamné à payer au demandeur une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, et aucune considération ne commande d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire de Dunkerque, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, en premier ressort, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Condamne monsieur, [F], [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS, les sommes de:

—  3.445,23 euros au titre des charges de copropriété échues, échéance du 1er trimestre 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 sur la somme de 1.434,40 euros, et à compter du 7 octobre 2025 sur le surplus ;

—  1.148,31euros au titre des provisions pour charges de copropriété non encore échues, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2025 ;

—  899,15 euros, au titre des frais de recouvrement, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise monsieur, [F], [J] à s’acquitter des sommes dues au titre du présent jugement à l’égard du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS, en VINGT-QUATRE MENSUALITES à compter de la signification de la présente décision, payables au plus tard le 5 du mois en sus des appels courants, la dernière mensualité venant solder le capital et les intérêts restant dûs ;

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette sera immédiatement due et que les mesures d’exécution forcée pour en obtenir le paiement pourront reprendre ;

Condamne monsieur, [F], [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS, la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demande plus amples ou contraires ;

Condamne monsieur, [F], [J] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’assignation ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Dunkerque le 26 mars 2026, par jugement rendu par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.