TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° R.G : 25/00295 – N° Portalis DBZQ-W-B7J-F3TE

N° Minute : 26/00067

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 AVRIL 2026

DEMANDEUR

Monsieur [P] [W]

né le 18 Octobre 1996 à [Localité 1] (NORD), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Amélie MACHEZ, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [D] exerçant sous l’enseigne CAP DIAG IMMO immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 451 817 951, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substitué par M^e Emeric MENUGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

S.A. GAN ASSURANCES immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 542 063 797, ès qualité d’assureur de M. [P] [D], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substitué par M^e Emeric MENUGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

S.A.S. VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 810 841 049, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Guillaume GUILLUY, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par M^e Manon LEFEBVRE, avocat au barreau de DUNKERQUE

S.E.L.A.R.L. EDDY [B], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE substitué par M^e Arnaud VERCAIGNE, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS

GREFFIER : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 12 Mars 2026

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE rendue par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 27 septembre 2021 par la SELARL EDDY [B], notaire à [Localité 3] (59), madame [Q] [C], placée sous mesure de protection depuis le 27 octobre 2014 et autorisée par ordonnance du juge des tutelles du 4 février 2021, a vendu à monsieur [P] [W] les lots 41 (une cave), 95 (un appartement) et 127 (un garage) dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 6], moyennent un prix de 118.000,00 euros, par l’intermédiaire de la société VACHERAND IMMOBILIER, agent immobilier, par ailleurs syndic de la copropriété considérée.

Préalablement à cette vente, monsieur [P] [D], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CAP DIAG IMMO, assuré auprès de la compagnie GAN ASSURANCES, a réalisé le 1er février 2021 un diagnostic de performance énergétique (DPE), concluant comme suit :

— classe C pour la consommation énergétique,

— classe D pour les émissions de gaz à effet de serre.

Depuis le mois de juin 2024, l’appartement de monsieur [P] [W] a été donné à bail à monsieur [H] [A].

Le 21 mai 2024, la société VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], en sa qualité de syndic de copropriété, a fait établir un nouveau DPE par la société INGEO, lequel conclut que la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre sont classées F.

Le 9 février 2026, monsieur [P] [W] a également fait établir un nouveau DPE concernant son appartement, aux termes duquel la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre sont classées F.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 novembre 2025, monsieur [P] [W] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque à l’audience du 4 décembre 2025, monsieur [P] [D], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CAP DIAG IMMO, son assureur, la compagnie GAN ASSURANCES, la société VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], et la SELARL EDDY [B], notaire, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins notamment de déterminer le caractère du DPE, donner son avis sur les différentes responsabilités encourues et éventuelles fautes commises, chiffrer les préjudices qui en découlent pour lui.

A l’audience du 12 mars 2026 à laquelle l’examen de l’affaire a été renvoyé, monsieur [P] [W], représenté par son conseil, réitère les prétentions formulées à l’acte introductif d’instance.

En défense, monsieur [P] [D], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CAP DIAG IMMO, et son assureur, la compagnie GAN ASSURANCES, représentés par leur conseil, sollicitent le rejet de la demande d’expertise et à leur mise hors de cause. Ils sollicitent en tout état de cause la condamnation de monsieur [P] [W] à leur payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils contestent l’existence, pour le demandeur, d’un motif légitime à l’appui de sa demande d’expertise à leur égard, dès lors que le DPE établi le 1er février 2021 a été réalisé sur la partie privative de son bien, alors que le DPE du 21 mai 2024 l’a été sur les parties communes. S’agissant du DPE réalisé à l’iniative de monsieur [P] [W] le 9 février 2026, les défendeurs précisent que les techniques de mesure ont évolué depuis 2021, prenant dorénavant en considération l’orientation du logement. De plus, ils soutiennent que le demandeur ne justifie ni d’un préjudice, ni d’une consommation énergétique supérieure à ce qui a été annoncé. Enfin, ils relèvent que les DPE réalisés avant le 30 juin 2021 n’ont une valeur informative, de sorte qu’il n’existe pas de fondement susceptible de légitimer une action future au fond.

La société VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], représentée par son conseil, sollicite à titre principal le rejet de la demande d’expertise, et à titre subsidiaire sa mise hors de cause. Elle sollicite en tout état de cause la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle relève l’absence de démarche amiable préalable à la présente instance, et souligne que le demandeur s’est abstenu de faire réaliser une expertise amiable ou un nouveau DPE contradictoire sur son lot privatif, alors qu’il tente d’opposer un diagnostic collectif portant sur l’ensemble de l’immeuble à un diagnostic privatif réalisé en 2021 portant spécifiquement sur son appartement.Elle souligne que le DPE de 2024 a été réalisé selon la nouvelle méthode de calcul, entrée en vigueur postérieurement à la vente et qui durcit les modes d’appréciation des performances énergétiques des logements. Enfin, elle fait valoir qu’aucune faute ne peut lui être imputée, puisqu’en sa qualité d’agent immobilier, elle a vérifié l’existence d’un dossier de diagnostic technique complet incluant le DPE, l’intervention d’un professionel certifié et la validité des attestations d’assurance et de certification de ce technique à la date de la mission. Elle ajoute qu’en sa qualité de syndic, elle est un tiers au contrat de vente initial.

La SELARL EDDY [B], représentée par son conseil, conclut à titre principal le rejet de la demande d’expertise judiciaire et à titre subsidiaire, que la mission de l’expert judiciaire soit conduite au regard de la règlementation en vigueur relative à l’établissement des DPE au 1er février 2021. Elle sollicite en tout état de cause la condamnation de monsieur [P] [W] à lui verser la somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et demande à réserver les dépens.

Elle expose que le demandeur ne produit pas de nouveau DPE qui porterait sur les lots acquis et qui serait de nature à remettre en cause les classements précédemment effectués, en ce que le DPE de 2024 porte sur l’immeuble collectif tandis que celui remis en cause ne concerne que l’appartement de monsieur [P] [W]. Elle estime qu’aucun élément ne permet de démontrer que le diagnostiqueur a commis une erreur dans l’établissement du DPE le 1er février 2021. Elle ajoute que la loi [Localité 4] de 2018, entrée en vigueur après l’établissement du DPE litigieux, a modifié les méthodes d’établissement des DPE, de sorte que l’éventuelle mesure d’expertise devra en tenir compte.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit

être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

En l’espèce, il ressort des pièces produites notamment du DPE du 1er février 2021 concernant l’appartement acquis par monsieur [P] [W] que la consommation énergétique était classée C et les émissions de gaz à effet de serre étaient classées D. Ce DPE faisant également état d’une toiture isolée.

Le 21 mai 2024, l’agence immobilière VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], en sa qualité de syndic de copropriété, a fait établir un nouveau DPE par la société INGEO. La consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre sont classées F et les dépenses annuelles afférntes sont évaluées entre 91.290,00 euros et 123.150,00 euros pouur l’ensemble des appartements composant la copropriété. La société INGEO précise notamment que “ pour que les logements soient destinés à la location pour les prochaines années, c’est-à-dire passer l’année 2028 sans problème, il faut donc atteindre la classe D impérativement”. Le diagnostic indiquait des déperditions de chaleur à hauteur de 17% s’agissant de la toiture et des plafonds, 16% s’agissant des portes et des fenêtres et 30% s’agissant des murs.

Monsieur [P] [W] a fait réaliser un DPE le 9 février 2026 confirmant le DPE du 21 mai 2024, la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre étant classées F.

Dès lors, compte tenu de la discordance cocnernant les classifications retenues par les différents DPE, des dispositions de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets interdisant la location des logements dont la consommation énergétique est classée F et du fait que le demandeur a donné son appartement à bail,, il justifie suffisamment d’un intérêt légitime à obtenir la mesure d’expertise qu’il sollicite au contradictoire de monsieur [P] [D], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CAP DIAG IMMO, de son assureur la compagnie GAN ASSURANCES, de la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1] et de la SELARL EDDY [B], afin de déterminer la classe énergétique réelle de son appartement ainsi que le coût des travaux nécessaires afin de remédier au préjudice.

Aucune considération ne commande, au stade du référé-expertise qui n’a pas vocation à préjuger des responsabiltiés éventuellement encourues, de mettre les défendeurs hors de cause, compte tenu, pour monsieur [P] [D], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CAP DIAG IMMO, de l’établissement du 1er DPE considéré, pour la société VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], de sa qualité d’agent immobilier intervenu dans la vente et de syndic de la copropriété concernée ayant fait établir un autre DPE, et pour la SELARL EDDY [B], de notaire intervenu dans le cadre de la vente.

La mission d’expertise ne pouvant pas présenter un caractère général, mais devant porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise, elle sera ordonnée selon les termes visés au dispositif de la présente ordonnance, et sera effectuée au regard des règles applicables à l’établissement des DPE au 1er février 2021, date du DPE litigieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une

des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens (Cass. 2ème Civ, 10 février 2011, n° pourvoi 10-11.774).

Dans ces conditions, il convient de condamner monsieur [P] [W] aux dépens de la présente instance.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes d’indemnité présentées sur ce fondement par les défendeurs seront donc rejetées.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès.

susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Organisons une mesure d’expertise entre monsieur [P] [W] d’une part, et monsieur [P] [D], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CAP DIAG IMMO, la SA GAN ASSURANCES, la SAS VACHERAND MMOBILIER [Localité 1] et la SELARL EDDY [B] d’autre part ;

Commettons pour y procéder monsieur [R] [Z] ([Adresse 7] – [Courriel 1]), expert qui prêtera serment et qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— recueillir leur accord pour procéder par voie dématérialisée aux échanges entre les intervenants à la mesure d’instruction, dans le cadre déterminé par http://www.certeurope.fr/opalexe.php ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles, et notamment l’ensemble des factures et devis relatifs aux interventions réalisées sur l’immeuble litigieux ;

— visiter les lieux sis [Adresse 8] ;

— rechercher et constater les désordres, par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile), et notamment les désordres affectant l’isolation des murs et de la toiture ;

— déterminer la classe énergétique de l’immeuble selon les règles applicables en matière d’établissement de DPE au 1er février 2021 ;

— donner son avis sur la validité du DPE du 1er février 2021 ;

— indiquer le coût des travaux nécessaires afin de remédier au préjudice, à savoir mettre le logement en conformité avec les exigences de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par le demandeur résultant des désordres constatés ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction éventuellement saisie au fond, de déterminer l’ensemble des responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis, et notamment l’existence d’un préjudice de perte de chance de ne pas avoir acquis le bien à un moindre prix ;

— faire toutes observations utiles permettant de parvenir à la solution du litige ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ; définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de SIX MOIS à compter de la présente ordonnance, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les HUIT mois de la présente ordonnance ;

Disons qu’une consignation d’un montant de QUATRE MILLE EUROS devra être versée auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Dunkerque par monsieur [P] [W] à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard dans un délai maximum de 45 jours à compter de la notification de la présente décision, étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ; chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce Tribunal ;

Disons qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Disons que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelons que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Déboutons de monsieur [P] [D], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CAP DIAG IMMO, de son assureur la compagnie GAN ASSURANCES, de la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1] et de la SELARL EDDY [B] de leurs demandes d’indemnité respectives présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons à titre provisionnel monsieur [P] [W] aux dépens de la présente instance de référé ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Dunkerque le 2 avril 2026, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.