Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 6 février 2025, n° 24/07120

TJ Marseille 6 février 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le locataire ayant été informé et n'ayant pas régularisé sa situation.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, n'ayant pas régularisé sa situation, devait être expulsé conformément aux dispositions légales.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que le locataire devait des loyers impayés, rendant légitime la demande de paiement.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a jugé que le locataire devait verser une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative des lieux.
Accepté
Frais de procédure
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner le locataire à rembourser les frais de procédure engagés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 6 févr. 2025, n° 24/07120
Numéro(s) :	24/07120
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François DEFENDINI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE :

Le 03 avril 2025

à M^e DEFENDINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07120 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WM6

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 avril 2018, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a donné à bail à Monsieur [R] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initialement fixé à 203,76 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a fait signifier à Monsieur [R] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 265,74 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a fait assigner Monsieur [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1558,65 avec intérêts légaux à compter du prononcé de l’ordonnance ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [R] [Z] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui sur vos biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 460,63 euros, selon décompte en date du 13 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 10 avril 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2023, pour la somme en principal de 265,74 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2024.

Monsieur [R] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 280,61 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [R] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [Z] reste devoir la somme de 126.64 euros, à la date du 13 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de procédure (183,23 euros et 59.32 euros) et des frais d’enquête sociale non justifiés (7,62x12), terme du mois de décembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [R] [Z] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 126,64 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2018 entre l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD et Monsieur [R] [Z] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à verser à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, à titre provisionnel, la somme de 126,64 euros décompte arrêté au 13 janvier 2025 incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 280,61 euros à ce jour, à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à verser à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT