COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Z] [G] c/ Société PV HOLDING

MINUTE N° 24/

Du 11 Septembre 2024

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 23/00014 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PMHJ

Par jugement en date du onze Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Septembre 2024,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024 , signé par Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO

M^e Laurent TOULZE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [G]

[Adresse 9]

[Localité 8] ITALIE

représenté par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Société PV HOLDING

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Laurent TOULZE, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

INTERVENANT VOLONTAIRE:

Société PV EXPLOITATION FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 3]

représentée par M^e Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Laurent TOULZE, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant bail commercial ayant pris effet le 17 avril 2010, M.[Z] [G] a donné en location à la Société Pierre et Vacances Maéva Tourisme Exploitation, un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 7], à usage exclusif d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs consistant en la location d’un local meublé ( appartement et parking) pour des périodes de temps déterminées avec fourniture de services ou prestations à la clientèle .

Ce bail a été consenti à compter du 17 avril 2010 jusqu’au 31 octobre 2021, moyennant un loyer initial de 8629 euros par an, TTC.

Suivant acte du commissaire de justice du 29 avril 2022, M.[Z] [G] a donné congé à la locataire pour le 31 octobre 2022 avec refus de renouvellement, et offre de versement d’une indemnité d’éviction.

Suivant un acte du 27 juin 2023, M.[Z] [G] a signifié à la SAS PV HOLDING anciennement dénommée PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE venant aux droits de Société Pierre et Vacances Maéva Tourisme Exploitation, son droit de repentir avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 27 juin 2023 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 18 000 euros par an hors charges et taxes.

Par mémoire préalable, notifié à la locataire par lettre recommandée avec avis de réception du 9 octobre 2023, M.[Z] [G], invoquant le fait que le bail expiré avait une durée initiale supèrieure à neuf ans, a sollicité la fixation du loyer sur renouvellement à la valeur locative, d’un montant de 18 000 € HT et HC par an à compter du 27 juin 2023.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, M.[Z] [G] a, par acte du commissaire de justice du 7 décembre 2023, fait assigner la SAS PV HOLDING devant la juridiction des loyers commerciaux aux fins de voir :

— à titre principal, fixer à la somme de 18 000 € par an, hors charges, le loyer sur renouvellement, à compter du 27 juin 2023,

— condamner la SAS PV HOLDING à lui verser la somme de 780.92 euros au titre du complément du dépôt de garantie et la somme de 780.92 euros par mois au titre du différentiel de loyer ayant couru du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 soit 9371.04 euros au 30 juin 2024, à parfaire jusqu’à la date de la décision à intervenir avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise aux fins de déterminer la valeur locative au 27 juin 2023,

— fixer un loyer provisionnel de 15 000 euros à compter du 27 juin 2023

— en tout état de cause, condamner la SAS PV HOLDING à lui verser une indemnité de 3600€, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— dire n’y avoir à écarter l’exécution provisoire de la décision

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée du 31 mai 2024 avec avis de réception, M.[Z] [G] demande:

— à titre principal de dire que le bail du 17 avril 2010 à effet du 27 juin 2023 a eu une durée supérieure à 12 ans et que la valeur locative doit être déplafonnée en application de l’article L145-34 du code de commerce

— à titre subsidiaire, dire que la valeur locative doit être déplafonnée eu égard à la variation effective des facteurs locaux de commercialité

— débouter la SAS PV EXPLOITATION FRANCE de ses demandes

— fixer à la somme de 18 000 € par an, hors charges, le loyer sur renouvellement, à compter du 27 juin 2023, date du renouvellement du bail par l’effet de la signification de son droit de repentir

— condamner la SAS PV HOLDING à lui verser la somme de 780.92 euros au titre du complément du dépôt de garantie outre la somme de 780.92 euros par mois au titre du différentiel de loyer ayant couru du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 soit 9371.04 euros au 30 juin 2024, à parfaire jusqu’à la date de la décision à intervenir avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023

— en tant que de besoin, ordonner une expertise aux fins de déterminer la valeur locative au 27 juin 2023,

— fixer un loyer provisionnel de 15 000 euros à compter du 27 juin 2023

— et, en tout état de cause, condamner la SAS PV HOLDING à lui verser une indemnité de 3600€, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— dire n’y avoir à écarter l’exécution provisoire de la décision

Au soutien de ses demandes, il indique que la SAS PV HOLDING justifie d’un apport partiel d’actifs à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, dont l’intervention volontaire devra être reçue, que le bail d’une durée initiale de plus de neuf ans, s’est prolongé au delà de douze ans, que le loyer doit être déplafonné et fixé en fonction de la valeur locative, que les dispositions relatives aux locaux monovalents ne sont pas applicables, que les locaux bâtis dans un ensemble immobilier urbain, situé dans le centre ville de [Localité 7], soumis aux dispositions applicables à toute copropriété d’immeuble bâti, peuvent être utilisés à d’autres fins et qu’il ne s’agit pas d’un immeuble édifié et aménagé pour la seule activité exercée s’agissant d’un appartement et d’un parking. Subsidiairement, il soutient que les facteurs locaux de commercialité ont favorablement évolué, suite à la construction sur l'[Adresse 5], de deux ensembles collectifs et de trois nouveaux restaurants, que les locaux de 40 m2 sont situés dans la seconde zone commerciale de la ville, que le prix au m2 est de 450 euros et que le loyer doit être fixé à la somme de 18 000 euros.

Par mémoire notifié par lettre recommandée du 31 mai 2024 avec avis de réception,la Société PV HOLDING venant aux droits de la société PV RESIDENCES & RESORTS France et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE demandent de:

— mettre hors de cause la SAS PV HOLDING qui n’a aucun lien contractuel avec le demandeur

— constater l’intervention volontaire de la SAS PV EXPLOITATION FRANCE

— à titre principal, débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes

— fixer à compter du 27 juin 2023, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 9979.83 euros par an hors taxes et charges

— dire que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière

— à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire qui devra fixer la valeur locative en application des dispositions de l’article R145-10 du code de commerce

— condamner le bailleur aux dépens

— rappeler l’exécution provisoire de la décision

Au soutien de leurs prétentions, elles exposent que la société PV EXPLOITATION FRANCE est désormais locataire des lieux et qu’elle intervient volontairement à la procédure car la SAS PV HOLDING qui a été assignée doit être mise hors de cause car elle n’a pas de lien contractuel avec le bailleur. La société PV EXPLOITATION FRANCE ajoute que le bail conclu porte sur des locaux monovalents exploités à usage de résidence de tourisme construits en vue d’une seule utilisation, et qu’il convient d’appliquer la méthode hôtelière pour calculer la valeur locative car ces derniers se situent dans une résidence de tourisme. Elle soutient qu’au regard du nombre d’appartement exploités par le preneur au sein de la résidence et après application de la méthode hôtelière, la valeur locative des lots objets du bail s’élèvent à la somme de 9979.83 euros HC et HC. Elle indique à titre subsidiaire qu’une expertise judiciaire devra être ordonnée si le juge ne s’estimait pas assez informé.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de mise hors de cause et d’intervention volontaire

Selon l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

Selon l’article 329 du code de proécdure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il ressort des pièces versées aux débats, que la société PIERRE ET VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION a fusionné avec la société PIERRE ET VACANCES MAEVA DISTRIBUTION pour devenir la société PV CP DISTRIBUTION, que cette dernière a apporté son actif à la société PV HOLDING, présidente de la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, et qu’il a été cédé à cette dernière, la branche d’activité d’exploitation touristique des villages clubs et vacances Pierre et Vacances, de sorte que la SAS PV EXPLOITATION FRANCE est devenue la preneuse à bail des locaux.

Dès lors, il convient de mettre hors de cause la SAS PV HOLDING et de déclarer recevable la SAS PV EXPLOITATION FRANCE en son intervention volontaire.

Sur le loyer sur renouvellement

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Selon l’article L145-36, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat. Le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d’une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l’article L. 212-2 du code du cinéma et de l’image animée est, par dérogation aux articles L. 145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d’activité considérée.

Selon l’article R145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Aux termes de l’article D. 321-1 du Code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. »

Elle peut être classée en cinq catégories allant de 1 à 5 étoiles.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties, a été conclu initialement pour une durée supérieure à 9 ans et s’est poursuivi par tacite reconduction au-delà de son terme jusqu’à la signification par le bailleur de son droit de repentir en date du 27 juin 2023, et ce pour une durée supérieure à 12 ans.

Il porte sur des locaux à usage exclusif d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs consistant en la location d’un local meublé ( appartement et parking) pour des périodes de temps déterminées avec fourniture de services ou prestations à la clientèle .

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail au 27 juin 2023 mais s’opposent sur le montant du loyer et les dispositions applicables pour déterminer la valeur locative.

M.[Z] [G] conteste le caractère monovalent des locaux en faisant valoir qu’il n’est versé aucune pièce démontrant que les locaux ne pourraient pas être transformés pour y exploiter une autre activité sans des travaux importants et coûteux et que les locaux objets du bail sont situés dans un immeuble du centre ville, soumis aux dispositions légales applicable à toute copropriété et qu’il n’a pas été édifié et aménagé pour la seule activité exercée par la locataire, s’agissant d’un apparement et d’un parking. Il expose que le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative car le bail d’une durée initiale de plus de neuf ans, s’est prolongé au delà de douze ans et à titre subsidiaire, évoque une modification favorable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact sur l’activité, en sollicitant une fixation du loyer à la somme de 18 000 euros HT et HC.

Il verse à ce titre, une attestation notariée, établissant que les locaux objets du bail, sont situés dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé les Rivages du Parc à [Localité 7] et un avis de valeur de la SARL ELENA faisant état d’une valeur locative de 18 000 euros par an.

La société défenderesse soutient de son côté, que le bail porte sur des locaux monovalents car l’ensemble a été construit en vue d’une seule utilisation et que les résidences de tourisme classées constituent des locaux monovalents, pour lequel le prix du bail doit être déterminée selon les usages observées dans la branche d’activité considérée à savoir la méthode hôtelière. Elle demande en conséquence que le loyer soit fixé selon la méthode hôtelière en application de l’article R145-10 du code de commerce et soutient après calcul, que la valeur locative est de 9989.83 euros HT et HC par an.

Il ressort des dispositions susvisées, que le prix du bail des locaux monovalents est exclu de la règle du plafonnement, et doit être déterminé selon les usages dans la branche d’activité considérée, s’il en existe, et à défaut il doit être égal à la valeur locative.

Sont considérés comme des locaux monovalents au sens de l’article R 145-10 sus-visé les locaux construits en vue d’une seule utilisation ou les locaux avant subi des aménagements importants excluant tout autre usage sans des transformations profondes et coûteuses.

Or, en l’état du dossier et des seules pièces versées, soit une attestation notariée portant sur les locaux acquis par M.[Z], force est de relever que le juge ne dispose pas d’éléments concrets suffisants pour apprécier si les locaux litigieux sont effectivement des locaux monovalents relevant de l’article R 145-10, justifiant d’appliquer la méthode hôtelière pour calculer la valeur locative et à l’inverse, si les locaux ne sont pas monovalents, mais relèvent des dispositions de l’article L145-34 du code de commerce, étant précisé dans ce cas, que le loyer du bail initial d’une durée supérieure à neuf ans et qui s’est de surcroît prolongé au delà de 12 ans, devra être fixé à la valeur locative.

En effet, aucun justificatif sur l’immeuble où se situent les locaux, l’existence de fourniture de services ou prestations à la clientèle, la nature et le montant des travaux qui seraient nécessaires en vue d’une transformation pour une autre activité ou tout autre élément utile n’est produit et ce alors que le bail porte sur des locaux à usage exclusif d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs consistant en la location d’un local meublé

( appartement et parking).

Les parties ne s’accordant pas sur la qualification des locaux objets du bail et ladite valeur locative, et la présente juridiction ne disposant pas d’éléments d’appréciation suffisants, il convient en conséquence d’ordonner une mesure d’expertise aux fins de recueillir tous éléments permettant d’apprécier la nature des loceux et la valeur locative des lieux.

Les frais d’expertise devront être avancés par le bailleur , demandeur à la présente procédure, et à qui incombe la charge de la preuve du montant de la valeur locative réclamée.

Sur la fixation d’un loyer provisionnel

En application de l’article L 145-57 du code de commerce, pendant la durée de la présente instance et donc jusqu’à fixation du loyer révisé, la locataire sera tenue de continuer à payer les loyers échus conformément au prix fixé dans le bail, soit le loyer actuel, la fixation d’un loyer provisionnel n’apparaissant pas opportune.

Sur les demandes accessoires

Les demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles seront réservés, en l’état de la mesure expertale ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire , mixte et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Met hors de cause la SAS PV HOLFING;

Déclare recevable la la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, locataire, en son intervention volontaire ;

Constate l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial afférent au local sis [Adresse 1] [Localité 7] , pour une durée de 9 années à compter du 27 juin 2023,

Ordonne avant-dire droit, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, une expertise et désigne en qualité d’expert Mme [N] [I] avec mission de :

1- se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 1] [Localité 7], les visiter , les décrire, et prendre des photographies à l’appui de ses constatations,

2 – fournir à la présente juridiction tous éléments permettant d’apprécier si les locaux constituent ou non des locaux monovalents au sens de l’article R 145- 10 du code de commerce (locaux construits en vue d’une seule utilisation, locaux ayant subi des aménagements importants excluant tout autre usage sans des transformations profondes et coûteuses.),

3. calculer la valeur locative des locaux à la date de renouvellement du bail, selon le cas, en fonction des usages observés dans la branche d’activité considérée si les locaux sont monovalents, ou dans le cas contraire, s’agissant d’un bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans et qui s’est poursuivi au-delà de sa date d’échéance contractuelle pour une durée supérieure à 12 ans, en fonction des critères édictés par les articles L. 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce

4 – calculer, à titre de simple renseignement, le montant du loyer sur renouvellement qui résulterait de la seule application indiciaire.

Dit que M.[Z] [G] demandeur à la présente procédure, devra consigner à la régie du tribunal judiciaire de Nice avant le 11 novembre 2024 suivant l’invitation qui lui en sera faite conformément à l’article 270 du code de procédure civile , la somme de 3 500 € destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sous peine de caducité de la désignation de l’expert,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité,

Dit qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place,

Dit que, lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé de contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire,

Dit que l’expert devra communiquer aux parties un prérapport les informant du résultat de ses investigations et répondre à tout dire écrit des parties, rappel étant ici fait qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsqu’elles sont écrites les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.”

Accorde à l’expert pour le dépôt de son rapport au greffe un délai jusqu’au 11 mars 2025, sauf à nous rendre compte que sa mission est devenue sans objet, notamment si les parties venaient à se concilier entre elles,

Dit qu’en ces de refus ou d’empêchement du technicien commis, il sera procédé à son remplacement par le juge chargé du contrôle des expertises,

Dit n’y avoir lieu à fixation d’un loyer provisionnel,

Précise que, pendant la durée de la procédure, la SAS PV EXPLOITATION FRANCE sera tenue de verser le loyer échu conformément au prix fixé dans le bail initial, soit le loyer en cours,

Dit qu’après le dépôt du rapport d’expertise, le dossier sera rappelée à l’audience du mercredi 2 avril 2025 à 9h30 et que la présente mention vaudra avis par le greffe aux avocats tel que prévu par l’article R145.31 du code de commerce,

Réserve les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;

Précise que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX