TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00685 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HY7H

S.C.I. CELAS FAMILY

C/

[F] [G]

[M] [G]

JUGEMENT DU 20 DECEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 20 Décembre 2024 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. CELAS FAMILY

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Pauline COSSE de la SCP BARON COSSE ANDRE, Avocat au Barreau d’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Marion QUEFFRINEC de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, Avocat au Barreau de l’EURE

Madame [M] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Marion QUEFFRINEC de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉBATS à l’audience publique du : 02 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2021, Monsieur [V] [J] a donné à bail à Monsieur [F] [G] et Madame [M] [C] épouse [G] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision sur charges de 130 euros.

Par acte notarié en date du 7 avril 2021, la société civile immobilière CELAS FAMILY (ci-après « SCI CELAS FAMILY ») a acquis l’ensemble immobilier cédé par Monsieur [J], parmi lequel le logement occupé par les époux [G].

Après un P.V. de constat d’échec de conciliation dressé le 8 janvier 2024, la SCI CELAS FAMILY a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 juin 2024 puis les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur l’expulsion et leur condamnation au paiement de certaines sommes.

A l’audience du 2 octobre 2023, la SCI CELAS FAMILY, représentée par son Conseil, s’est référée à ses dernières conclusions et a sollicité :

o la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 février 2021 aux torts de Monsieur [F] [G] et Madame [M] [G];

o l’expulsion de Monsieur [F] [G] et Madame [M] [G] et tous les occupants du bien situé [Adresse 1] – [Localité 2] si besoin avec le concours de la force publique à défaut pour les locataires d’avoir quitté les lieux dans le délai de deux mois suivant signification du commandement de quitter les lieux ;

o la condamnation de Monsieur [F] [G] et Madame [M] [G] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges, soit la somme de 782 euros par mois et ce jusqu’à la libération des lieux ;

o la condamnation de Monsieur [F] [G] et Madame [M] [G] à lui payer la somme provisionnelle de 2.699 euros au titre des charges d’eau ;

o la condamnation de Monsieur [F] [G] et Madame [M] [G] à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o la condamnation de Monsieur [F] [G] et Madame [M] [G] aux dépens.

Les époux [G], représentés par leur Conseil, se sont référés à leurs dernières écritures et ont demandé au tribunal de :

o déclarer irrecevable l’action de la SCI CELAS FAMILY ;

o débouter la SCI CELAS FAMILY de l’ensemble de ses demandes ;

o condamner la SCI CELAS FAMILY à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamner la SCI CELAS FAMILY aux dépens.

Un diagnostic social et financier de la situation des époux [G] a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION, L’EXPULSION ET L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 paragraphe III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 fait obligation au bailleur qui saisit le juge des contentieux de la protection d’une demande de constat ou de prononcé de la résiliation du bail de notifier l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

Le paragraphe II de ladite loi oblige également le bailleur de saisir la CCAPEX au moins deux mois avant la signification de cette assignation. Sont néanmoins dispensées de cette seconde obligation les sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

En l’espèce, la SCI CELAS FAMILY justifie avoir notifié l’assignation à la préfecture en date du 28 juin 2024, soit dans le délai imparti.

S’agissant en revanche de la saisine de la CCAPEX, question expressément soulevée par la partie adverse, le tribunal se trouve dans l’embarras car la SCI CELAS FAMILY demeure taisante sur ce point et la lecture de ses écritures ne permet pas de comprendre si la résiliation est exclusivement sollicitée sur le fondement de troubles de jouissance ou si les impayés de charges locatives sont également invoqués au soutien de la demande de résiliation, ce qui pourrait être induit par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce motif le 6 juin 2024 (cf. conclusions page 5). En tout état de cause, il convient de rappeler que la saisine de la CCAPEX n’est obligatoire qu’en cas de résiliation demandée par tout bailleur sur le fondement d’impayés locatifs et qu’elle est facultative à l’égard de certaines SCI familiales. La SCI CELAS FAMILY, dont les associés portent le même patronyme (" [W] ") ne justifie pas pour autant d’une telle saisine et ne renseigne pas le tribunal quant à la nature et au degré de proximité des liens de filiation ou d’alliance existant entre ses associés alors qu’il s’agit d’éléments déterminants pour définir la nature obligatoire ou facultative de l’obligation procédurale évoquée.

Par conséquent, au regard de la carence probatoire de la SCI bailleresse, sa demande de résiliation sur le fondement des impayés de charges locatives est irrecevable et il en est de même s’agissant des demandes subséquentes d’expulsion et indemnité d’occupation.

Sur le fond de la demande fondée sur les troubles de jouissance

Il ressort des articles 1224 et 1229 du code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat.

Aux termes des articles 1728 et 1729 du même code, le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail ou celle présumée par les circonstances, et de payer le prix du bail aux termes convenus. Si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement ou l’emploie à un autre usage que celui auquel elle était destinée ou dont un dommage peut résulter pour le bailleur, le bailleur peut faire résilier le bail.

La demande de résiliation du bail sans constat de l’acquisition de la clause résolutoire suppose qu’un manquement du locataire à ses obligations soit constaté et s’analyse en un comportement fautif suffisamment grave pour justifier la résiliation, sans qu’une mise en demeure préalable ne soit exigée, contrairement au constat de l’acquisition de la clause résolutoire qui suppose dans ce cadre une mise en demeure préalable.

La SCI CELAS FAMILY soutient, au visa des dispositions des articles 1224, 1227, 1728 et 1729 du code civil et de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires n’usent pas raisonnablement de la chose louée et en particulier de l’espace commun privatisé « dans des conditions inacceptables », qu’ils élèvent des rats, détiennent trois chiens, un poulailler, se sont abstenus de déclarer une fuite d’eau six mois durant, qu’il s’agit-là de fautes suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail. Elle ajoute que les photographies versées par la partie adverse n’ont pas de valeur probante.

Les époux [G] soutiennent au visa des dispositions des articles 6-1 et 7 b de la loi du 6 juillet 1989 que la bailleresse ne justifie pas de la délivrance préalable d’une mise en demeure ou d’une sommation de cesser les troubles de jouissance et que le défaut de jouissance paisible n’est pas établi, qu’ils ont en effet procédé à un retrait du mobilier leur appartenant et à un nettoyage des lieux et qu’une partie des manquements reprochés ne leur sont pas imputables.

En premier lieu, les locataires ne justifient pas de la nature obligatoire d’une mise en demeure préalable ou autre sommation dans le cadre d’une action en résiliation pour trouble de jouissance, de sorte que les moyens formulés concernant une irrégularité prétendue ne peuvent prospérer ; en revanche, la délivrance ou non d’une mise en demeure préalable peut constituer un élément permettant au tribunal d’apprécier de la gravité plus ou moins importante d’un trouble de jouissance si celui-ci devait être établi.

En second lieu, le tribunal observe que l’existence momentanée de certains désordres n’est pas contestée, à l’instar de l’accumulation de meubles et de palettes en bois dans le hall d’entrée, sur le terrain ou encore de l’absence de propreté des lieux loués. S’il est exact que les photographies versées par les consorts [G] pour établir la propreté et l’ordre actuels des lieux ne sont pas probantes, à défaut d’élément attestant de leur date, il convient de rappeler toutefois qu’il appartient à la bailleresse de rapporter la preuve de la gravité et notamment de la durée et la persistance éventuelle des troubles dont elle se prévaut pour justifier d’une résiliation de bail. Or, la SCI bailleresse demeure taisante sur les éléments susceptibles d’établir le degré de gravité des troubles.

Par conséquent, les demandes de résiliation, d’expulsion et de paiement d’indemnités d’occupation seront rejetées.

II – SUR LE PAIEMENT DES CHARGES D’EAU

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent alors faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature des charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Les pièces justificatives sont tenues à disposition des locataires pendant une durée de six mois à compter de l’envoi de ce décompte.

A cet effet, l’article L174-2 du code de la construction et de l’habitation impose à tout bâtiment collectif d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage de comporter une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.

Il convient de préciser qu’en vertu de l’article L. 111-1 dudit code, la notion de bâtiment d’habitation collectif s’entend d’un bâtiment à usage principal d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés.

Il incombe ainsi au bailleur de rapporter la preuve de sa créance en produisant les factures dont il réclame le paiement, assorties des clés de répartition (civ. 3, 9 mai 2019 – n°18-14.433), fut-ce au cours de la procédure, l’obligation fixée à l’article 23 de la loi susvisée n’étant assortie d’aucune sanction (civ. 3, 9 novembre 2017 – n°16-22.445).

La SCI CELAS FAMILY sollicite le paiement de 2.699 euros provisionnels au titre de charges d’eau correspondant à la quote-part de consommation des époux [G] avant la mise en place des compteurs individuels entre les 14 mars et 20 décembre 2023.

Les époux [G] soutiennent que leur consommation réelle est indéterminée en l’absence de compteur individuel et de contrat de consommation établi à leur nom.

En l’espèce, la SCI bailleresse est tenue de justifier de la réalité, du quantum des dépenses de charges qu’elle a effectivement engagées et du mode de répartition entre les différents locataires ; or, la production d’une facture d’eau à son nom ne suffit pas à renseigner le tribunal sur le mode de répartition entre les locataires, de sorte que la demande ainsi présentée ne peut qu’être rejetée.

III – SUR LES AUTRES DEMANDES

La SCI CELAS FAMILY, partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

La SCI CELAS FAMILY devra régler aux époux [G] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE irrecevables les demandes de la SCI CELAS FAMILY aux fins d’expulsion, résiliation de bail et paiement d’indemnités d’occupation sur le fondement des impayés de charges locatives ;

RECOIT en revanche lesdites demandes sur le fondement des troubles de jouissance ;

CONDAMNE la SCI CELAS FAMILY à payer à Monsieur [F] [G] et Madame [M] [G] née [C] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CELAS FAMILY aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER