TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00684 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HY7F

Société BATIGERE HABITAT

C/

[P] [K]

JUGEMENT DU 29 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 29 Novembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Elsa SAMMARI, Avocat au Barreau de PARIS – Substituée par Maître Clara MEUNIER, Avocat au Barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [K]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 25 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

La S.A BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [K] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 22 février 2023, ainsi qu’un emplacement de parking à la même adresse par contrat en date du 01 mars 2923, moyennant un loyer mensuel total de 764,35 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A BATIGERE HABITAT a fait signifier à la partie défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 mai 2023 ; puis elle a fait assigner Monsieur [P] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 14 juin 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 25 septembre 2024,

La S.A BATIGERE HABITAT, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 12.369,52 euros due au titre d’arriérés de loyers au 23 septembre 2024,condamner le locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner le locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner le locataire à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement sis [Adresse 1] et un emplacement de parking à la même adressedire, en conséquence, que le locataire sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [P] [K], comparant en personne, a reconnu la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant l’arriéré locatif à hauteur d’une somme de 150,00 euros par mois en sus du loyer courant. Il a exposé sa situation personnelle et financière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et explicite les difficultés rencontrées par le locataire et fait un rappel sur la situation personnelle et financière de la partie défenderesse.

Une note en délibéré sous quinzaine a été autorisée à l’égard de l’ensemble des parties pour communication d’un plan d’apurement annoncé comme sur le point d’être régularisé entre elles.

Ce plan d’apurement avec reconnaissance de dette a été reçu dans le délai imparti.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 18 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 02 mai 2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 14 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (page 4 du contrat signé par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [P] [K] le 23 mai 2023 pour un montant en principal de 2.394,13 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2023.

L’expulsion de Monsieur [P] [K] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La S.A BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [K] reste devoir la somme de 12.369,52 euros (terme août 2024 inclus). Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 943,73 euros (rejet prélèvement) en date du 13 septembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 943,73 euros (prélèvement automatique) en date du 10 septembre 2024).

En outre, Monsieur [P] [K], comparant, reconnaît cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 12.369,52 euros (terme août 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 24 juillet 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme d’août 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [P] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Monsieur [P] [K] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant l’arriéré locatif à hauteur d’une somme de 150,00 euros par mois en sus du loyer courant.

Il indique vivre seul et avoir dû faire face à d’importants frais pour trouver un emploi en région parisienne, n’avoir pu respecter un précédent échéancier convenu avec la bailleresse du fait d’une difficulté avec sa banque.

A l’audience, la proposition d’apurement de la dette locative par le versement d’une somme de 150,00 euros en sus du paiement du loyer et des charges n’a pas fait l’objet d’un rejet de la part de la bailleresse.

Un plan de remboursement avec reconnaissance de dette a été régularisé le 25 septembre 2024 entre les parties sur cette base.

En l’état, il y a lieu d’entériner cet accord.

Compte-tenu des versements effectués par Monsieur [P] [K] et de sa situation, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, des mensualités de 150,00 euros et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [P] [K] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [P] [K] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [P] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Monsieur [P] [K] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A BATIGERE HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01er mars 2023, entre d’une part la S.A BATIGERE HABITAT et d’autre part Monsieur [P] [K] concernant un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1], ainsi qu’un emplacement de parking à la même adresse, sont réunies à la date du 24 juillet 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à verser à la S.A BATIGERE HABITAT la somme de 12.369,52 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme d’août 2024 inclus) ;

HOMOLOGUE le plan d’apurement mis en place par les parties en date du 25 septembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [P] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 150,00 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne

* que Monsieur [P] [K] soit tenu de verser à la S.A BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER