TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 3]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00157 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IAH3

S.A. AGIRE

C/

[S] [C] [V]

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 19 Juin 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. AGIRE

[Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [C] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 02 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 29 août 2022, la SAIEM AGIRE a donné à bail à Madame [S] [C] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 801,32 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAIEM AGIRE a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers avec sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement visant la clause résolutoire le 27 juillet 2023 ; puis elle l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ÉVREUX par acte de Commissaire de justice du 23 janvier 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 02 avril 2025, la SAIEM AGIRE, représentée par son Conseil, s’est référée à son assignation et a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— condamner Madame [S] [C] [V], à lui payer la somme actualisée de 3.525,22 euros due au titre d’arriérés de loyers compte arrêté au 31 mars 2025,

— condamner Madame [S] [C] [V], à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner Madame [S] [C] [V], à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 du Code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un appartement situé [Adresse 5] ;

— dire en conséquence que Madame [S] [C] [V], sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement appartenant à la SAIEM AGIRE, et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— condamner Madame [S] [C] [V], à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [S] [C] [V], aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan de surendettement.

Madame [S] [C] [V], comparante en personne, a reconnu une dettes de 3.318 euros. Elle a exposé sa situation financière et notamment l’état d’avancement de la procédure de surendettement en cours. Elle a sollicité des délais de paiement correspondant aux mensualités du plan de désendettement d’un montant de 207,01 euros entre décembre 2024 et février 2026, ceci en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il comportait des informations sur la situation de la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 14 mai 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 7) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [S] [C] [V] le 27 juillet 2023 pour un montant en principal de 2.561,49 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 septembre 2023.

Le dossier de surendettement de Madame [S] [C] [V] ayant été déclaré recevable le 17 mai 2024, soit postérieurement à cette date ; il est sans effet sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à ce stade.

En conséquence, la résiliation sera constatée et l’expulsion de Madame [S] [C] [V] pourra être ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET

INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La SAIEM AGIRE produit un décompte démontrant que Madame [S] [C] [V] reste lui devoir après soustraction des frais de poursuite déjà compris dans les dépens (190,12 euros), la somme de 3.335,10 euros à la date du 31 mars 2025 (terme de mars 2025 inclus).

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 400 euros (versement de la part de la locataire) en date du 24 mars 2025 et une dernière ligne débitrice de 678,71 euros (T 01/03/25 – 31/03/25) en date du 31 mars 2025.

Madame [S] [C] [V], comparante, conteste le montant de la dette et reconnait devoir la somme de 3.318 euros après déduction d’un paiement qu’elle aurait effectué le 28 mars 2025, quelques jours avant l’arrêté de compte pour un montant de 207 euros. Elle produit un extrait de son compte bancaire laissant apparaitre ledit paiement.

Toutefois, le tribunal n’ayant pas confirmation de la bonne réception du paiement par son créancier, cette somme ne peut être déduite en l’état.

Ainsi, Madame [S] [C] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 3.335,10 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 28 septembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de mars 2025 inclus).

Naturellement, les parties conservent la possibilité de déduire amiablement tout paiement qui serait intervenu postérieurement à l’arrêté de compte, pour éviter un double remboursement indu de la part de la locataire.

Enfin, Madame [S] [C] [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE

RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 VI de cette même loi précise que par dérogation à ces délais de paiement, lorsqu’une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, ce dernier a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

«  2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. (…) "

«  4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. (…) "

En l’espèce, Madame [S] [C] [V] sollicite des délais de paiement à hauteur de 207,01 euros par mois en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle justifie à l’audience du dépôt d’un plan de surendettement, déclaré recevable le 17 mai 2024 par la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure, ayant donné lieu à l’établissement d’un plan entré en vigueur le 1er octobre 2024, prévoyant le remboursement d’une dette locative fixée à 3.147,28 euros à l’égard de la bailleresse, avec deux mensualités de 21,10 euros puis quinze mensualités de 207,01 euros.

Il ressort du diagnostic social et financier que la locataire vit seule avec ses deux enfants. Elle est embauchée en tant qu’aide-soignante, mais elle est actuellement en arrêt maladie depuis le mois d’octobre 2023. Elle déclare percevoir 1.449,10 euros de ressources mensuelles tandis que ses charges s’élèvent à 1.483 euros.

Par ailleurs, il est constant qu’à la date de l’audience, la locataire avait repris le paiement intégral des loyers.

Par conséquent, il y a lieu, d’autoriser Madame [S] [C] [V] à se libérer de sa dette par 16 mensualités de 207, 01 euros et une 17ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [S] [C] [V] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Madame [S] [C] [V] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [C] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard de la situation respective des parties, il serait inéquitable de condamner Madame [S] [C] [V] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SAIEM AGIRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2022 entre la SAIEM AGIRE et Madame [S] [C] [V] sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 28 septembre 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Madame [S] [C] [V] à verser à la SAIEM AGIRE la somme de 3.335,10 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2025 (terme de mars 2025 inclus) ;

AUTORISE Madame [S] [C] [V] à se libérer de sa dette par 16 mensualités de 207 euros et une 17ème mensualité correspondant au solde de la dette, et ce conformément aux mesures déjà imposées en application de la procédure de surendettement recevable depuis le 17 mai 2024 ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [S] [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAIEM AGIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

— que Madame [S] [C] [V] soit tenue de verser à la SAIEM AGIRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Madame [S] [C] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER